別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
中央 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-16 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　砂野　明俊   TEL.
鑑定評価額 2,160,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,880,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋本町４丁目１５番３
｢日本橋本町４－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1:1		 事務所兼駐車場

ＳＲＣ9F1B		 高層の店舗、事務所
ビルが多い既成商業
地域		 南東27m国道 水道、ガス、下水 新日本橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし 街

路		 南東２７ｍ国道 交通

施設		 新日本橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに高層の店舗付事務所が建ち並ぶ商業地域であり、建築費の上昇等といった懸念要素もあるものの
、業務利便性の高い地域でもあって堅調な投資資金に支えられ、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として中央区のうち江戸通りをはじめとした幹線道路沿いに中規模程度の高層店舗付事務所等が建ち並
ぶ商業地域であり、そのほか都心５区や隣接する台東区などで同規模程度の店舗付事務所が建ち並ぶ商業集積度の高い
地域にも価格牽連性が認められる。主たる需要者は機関投資家、不動産業者や事業会社等であり、市場で中心となる価
格帯は、土地のみの取引は稀であって土地建物一体で取引されることが多く、総額１０億円～５０億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は幹線道路沿いに高層の店舗付事務所等が建ち並ぶ商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての
収益性のみならず、業務利便性や周辺の企業集積の程度を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料
の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反
映した収益価格を関連づけて、さらに、類似標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  6,300,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢や国内の物価上昇、金利上昇リスク
など不動産市場への懸念は残るが、企業業績
、所得等の改善のもと、都心優良不動産に堅
調な需要が続く。

幹線道路沿いで、最寄駅のほか中央通りや日
本橋室町にもほど近いことから不動産投資資
金の堅調さもあって地価上昇している。


個別的要因に変動はない。なお、中央区の幹
線道路沿いの地域として、市場競争力は標準
的である。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１６
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西44m都道、
南東11m、
北東4m、
南西4m、
四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
７取７
-303		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南27m都道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
７取７
-306		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東27m国道、
北東11m、
北西6m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
d ＴＫ１－公
７取７
-307		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東27m国道、
北西6m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
e ０８（公）
７
-25		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,499,828  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
6,871,061 		 100
[ 111.1]
6,184,573 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,180,000 
b (　           ) 
6,500,363  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,260,905 		 100
[  96.0]
7,563,443 
7,560,000 
c (　           ) 
3,165,186  		 100
[ 100.0]		 [ 114.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
3,633,221 		 100
[  57.0]
6,374,072 
6,370,000 
d (　           ) 
3,807,995  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
4,474,105 		 100
[  57.0]
7,849,307 
7,850,000 
e (　           ) 
3,259,173  		 100
[ 100.0]		 [ 116.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
3,989,146 		 100
[  54.4]
7,332,989 
7,330,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,830,000 円／㎡]  



中央 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

165,636,672 
47,580,398 
118,056,274 
60,668,000 
57,388,274 		 （　0.9373）
53,790,029 		 （  2.9 -  0.3 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  2,068,847,269 円　　　　（　  6,270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 290.64 Ｓ10F1B 2,946.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   330 ㎡     17.5 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～１０階事務所のフロア貸し、敷地内に平置き荷捌き駐車場とピット式駐車場を想定 ⑦有効率　  64.9 ％
の理由		 高層の店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
296.84 
15.1 
44.80 
9,000 
403,200 		 12.0  4,838,400 
0.0  0 

 2～10		 事務所
281.84 
73.7 
207.60 
6,480 
1,345,248 		 10.0  13,452,480 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
113.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,946.40 
64.9 
1,913.20 

12,510,432 		 125,910,720 
0 
⑨年額支払賃料     12,510,432 円　×　12ヶ月　＝　     150,125,184 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,913.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　      20,846,227 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       170,971,411 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　     9,412,571 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 164,438,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       125,910,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,196,152 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    240,000 円　×　　  70.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,680 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     165,636,672 円　　　　（　       501,929 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,534 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,480 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,480,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 18,254,398 円  　　　      173,851,411　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   13,666,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,860,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,160,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,160,000 円  　　　　  1,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      47,580,398 円　（　　　　　　       144,183 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　   2,946.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 60,668,000 円  
（　　　　　       183,842 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 165,636,672 円      
②総費用 47,580,398 円      
③純収益　①－② 118,056,274 円      
④建物等に帰属する純収益 60,668,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 57,388,274 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 53,790,029 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      163,000 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,068,847,269 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋本町四丁目１５番３
 0100000072856-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中央 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-16 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　貞和   TEL.
鑑定評価額 2,160,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,880,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋本町４丁目１５番３
｢日本橋本町４－１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1:1		 事務所兼駐車場

ＳＲＣ9F1B		 高層の店舗、事務所
ビルが多い既成商業
地域		 南東27m国道 水道、ガス、下水 新日本橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 江戸通り沿いに高層の店舗兼
事務所ビルが建ち並ぶ商業地
域		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 新日本橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 日本有数のビジネスエリアである日本橋地区に存し、近年再開発事業も進んでいることから、不動産需要は今後
も安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね中央区、千代田区の幹線道路沿いの高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域である。主た
る需要者は不動産会社、投資法人、事業法人等が中心である。良好な金融環境を背景として不動産投資需要は堅調で、
周辺再開発ビルの完成や進捗により地域のポテンシャルは向上している。取引は２０億円以上の既存ビルが多く、取壊
し後、複合ビル等を新築するケースも見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、対象不動産から得られる賃料に基づく収益獲得目的の不動産会社や投資法人等であり、これらの需要
者は主に収益性に着目して取引の意思決定を行うと考えられる。よって、対象不動産の個別の特徴に即した手法は収益
還元法である。取引事例比較法は代替性の高い類似の取引事例より求めており、規範性は高い。以上より、収益価格を
重視して比準価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  6,300,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安、資材・原油価格の高騰、世界経済の先
行きなどが懸念されるが、国内の金融環境は
良好であり、不動産に対する需要は堅調であ
る。

オフィスの空室率は改善の傾向にあり、賃料
水準は若干の上昇が見られる。投資対象とし
ての不動産需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取９
-304		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m区道、
東6m、西8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,636)
b ＴＫ１－公
７取１３
-3		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27.7m区
道、
南東7.9m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,707)
c ＴＫ１－公
７取１４
-305		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西33m都道、
南東4m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
d ＴＫ１－公
７取２
-1		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27.5m国
道、北西4m、
角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,850,968  		 100
[ 100.0]		 [ 125.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
4,400,606 		 100
[  64.5]
6,822,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,820,000 
b (　           ) 
6,100,063  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,181,397 		 100
[  84.1]
7,350,056 
7,350,000 
c (　           ) 
4,071,399  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
4,611,565 		 100
[  70.0]
6,587,950 
6,590,000 
d (　           ) 
11,166,253  		 100
[ 130.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
8,789,567 		 100
[ 118.8]
7,398,625 
7,400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,000,000 円／㎡]  



中央 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

168,593,640 
49,696,075 
118,897,565 
58,300,000 
60,597,565 		 （　0.9515）
57,658,583 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  2,135,503,074 円　　　　（　  6,470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 290.64 Ｓ10F1B 2,946.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   330 ㎡     17.5 m x   18.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階一部と地下１階に機械式駐車場、１階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  64.9 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
113.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 駐車場
177.80 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
119.04 
37.6 
44.80 
8,700 
389,760 		 12.0  4,677,120 
0.0  0 

 2～10		 事務所
281.84 
73.7 
207.60 
6,600 
1,370,160 		 10.0  13,701,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,946.40 
64.9 
1,913.20 

12,721,200 		 127,991,520 
0 
⑨年額支払賃料     12,721,200 円　×　12ヶ月　＝　     152,654,400 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,913.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　      20,846,227 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       173,500,627 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,000,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　     9,125,031 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 167,375,596 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       127,991,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,215,919 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    250,000 円　×　　  85.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,125 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     168,593,640 円　　　　（　       510,890 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,655 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,300,000 円  　　　　  1,100,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 21,180,075 円  　　　      176,500,627　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   13,666,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,350,000 円  　　　　  1,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,100,000 円  　　　　  1,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,100,000 円  　　　　  1,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      49,696,075 円　（　　　　　　       150,594 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   2,946.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 58,300,000 円  
（　　　　　       176,667 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 168,593,640 円      
②総費用 49,696,075 円      
③純収益　①－② 118,897,565 円      
④建物等に帰属する純収益 58,300,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 60,597,565 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 57,658,583 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      174,723 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,135,503,074 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋本町四丁目１５番３
 0100000072856-0000
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備考