別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中央 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-15 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　彦坂　正博   TEL.
鑑定評価額 855,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外
｢日本橋蛎殻町１－１６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,700)
不整形
1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南東33m都道、背面道 水道、ガス、下水 水天宮前

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新大橋通り沿いに中高層の店
舗、事務所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 水天宮前駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビルを中心とした商業地域で、都心への通勤利便性から周辺では高層マンションも見られる。当
該エリアの中小型ビルのオフィス市況は比較的安定的であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,970,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日本橋地区を中心とした比較的広幅員街路沿いの中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と把握する
。主たる需要者は国内外の不動産ファンド、不動産会社、事業法人が中心になると思料するが、ホテルやマンションの
開発業者も需要者として想定される。当該エリアの中小型ビルのオフィス市況は比較的安定的で、堅調な投資需要に支
えられて地価は上昇傾向で推移している。総額で数億円規模の取引が多いが、数十億円規模の取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は不動産ファンド、不動産会社、事業法人が中心である。当該主たる需要者は、投資物件と
しての取引の他、事業法人は自社ビルとしての利用または一部自用兼投資物件としての利用目的で取引することもある
。それゆえ当該主たる需要者は、不動産の有する収益性の他類似不動産の取引価格にも着目して取引意思を決定する。
そこで比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,000,000 円／㎡		 [120.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.2]		 [100.0]
100		 3,110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が継続しており、好立地
のオフィス市況は拡大傾向、投資意欲は旺盛
で売買市場も堅調なため、地価は全般的に上
昇傾向にある。

地域要因に大きな変動は見られないが、当該
エリアの中小型ビルのオフィス市況は比較的
安定的で、投資需要も堅調のため、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.3
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１５
-309		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東21.9m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,700)
b ＴＫ１－公
７取７
-306		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東27m国道、
北東11m、
北西6m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
７取９
-306		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西33m都道、
南東8m、
南西6m、
北東3.6m、
四方路
商業
地区計画等
(100,700)
d ＴＫ１－公
７取１１
-311		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m区道、
南西6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
e ＴＫ１－公
７取１２
-311		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
南西8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,273,988  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
4,174,335 		 100
[ 128.1]
3,258,653 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,260,000 
b (　           ) 
3,165,186  		 100
[ 100.0]		 [ 114.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
3,633,221 		 100
[ 120.0]
3,027,684 
3,030,000 
c (　           ) 
3,786,257  		 100
[ 100.0]		 [ 118.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
4,279,014 		 100
[ 123.6]
3,461,985 
3,460,000 
d (　           ) 
1,870,522  		 100
[ 100.0]		 [ 129.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,357,221 		 100
[  71.8]
3,283,038 
3,280,000 
e (　           ) 
2,058,349  		 100
[ 100.0]		 [ 125.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,513,984 		 100
[  74.5]
3,374,475 
3,370,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.3 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.3 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,270,000 円／㎡]  



中央 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

94,162,519 
29,215,572 
64,946,947 
40,896,800 
24,050,147 		 （　0.9504）
22,857,260 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    816,330,714 円　　　　（　  2,970,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 201.92 Ｓ11 2,065.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   275 ㎡     14.3 m x   15.9 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～１１階をフロア貸しの事務所、駐車場は、１階部分に平置きで、障害者用１台、荷捌き用１台を含む３台を想定した。 ⑦有効率　  69.6 ％
の理由		 高層事務所ビルの標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 2～11		 事務所
187.28 
73.2 
137.08 
4,700 
644,276 		 10.0  6,442,760 
0.0  0 

 1～ 1		 事務所
192.68 
35.2 
67.76 
4,700 
318,472 		 10.0  3,184,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,065.48 
69.6 
1,438.56 

6,761,232 		 67,612,320 
0 
⑨年額支払賃料      6,761,232 円　×　12ヶ月　＝　      81,134,784 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,438.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　      15,674,550 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        96,809,334 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     3,896,373 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 93,512,961 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        67,612,320 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         649,078 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     50,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           480 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      94,162,519 円　　　　（　       342,409 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,739 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,289,000 円  　　　　    763,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 14,319,172 円  　　　       97,409,334　×　　　　  14.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,595,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,485,500 円  　　　　    763,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       763,000 円  　　　　    763,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       763,000 円  　　　　    763,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      29,215,572 円　（　　　　　　       106,238 円／㎡）　　（経費率　　  31.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 763,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　   2,065.48 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,896,800 円  
（　　　　　       148,716 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 94,162,519 円      
②総費用 29,215,572 円      
③純収益　①－② 64,946,947 円      
④建物等に帰属する純収益 40,896,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,050,147 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,857,260 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       83,117 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    816,330,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,970,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋蛎殻町一丁目１６番５
 0100000048442-0000
2 　中央区日本橋蛎殻町一丁目１６番６
 0100000048443-0000
3 　中央区日本橋蛎殻町一丁目１６番２０
 0100000048457-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中央 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-15 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　髙井　猛史   TEL.
鑑定評価額 866,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外
｢日本橋蛎殻町１－１６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,700)
不整形
1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南東33m都道、背面道 水道、ガス、下水 水天宮前

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新大橋通り沿いに中高層の事
務所ビル等が建ち並ぶ商業地
域		 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 水天宮前駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層事務所ビルや共同住宅の建設が見られる幹線道路沿いの地域である。当面は現状の土地利用形態を維持し
つつ、地価は堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,950,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に中央区北部の（準）幹線道路沿いで中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域全般である。主たる
需要者は、自社利用目的の事業会社、不動産業者、各種投資家等が中心であるが、良好な都心接近性に着目したマンシ
ョン開発業者等の参入も見られる。需要は旺盛なことから地価は上昇基調にて推移している。取引の中心価格帯は、立
地・規模等により幅はあるが、概ね数億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 様々な需要者が市場参加者として想定される地域である。前記から、収益性の側面から意思決定を行う需要者と自用を
目的に意思決定を行う需要者等多様である。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格
を相互に関連付けて、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-20                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,000,000 円／㎡		 [120.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.8]		 [100.0]
100		 3,170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しているものの、世
界経済の動向、我が国における今後の金利動
向等の懸念材料も見られる。


地域要因による特段の変動はない。




個別的要因による特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+21.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１５
-309		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東21.9m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,700)
b ＴＫ１－公
７取７
-306		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東27m国道、
北東11m、
北西6m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
７取９
-304		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m区道、
東6m、西8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,636)
d ＴＫ１－公
７取８
-5		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西33m都道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,273,988  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
4,174,335 		 100
[ 128.5]
3,248,510 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,250,000 
b (　           ) 
3,165,186  		 100
[ 100.0]		 [ 114.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
3,633,221 		 100
[ 108.9]
3,336,291 
3,340,000 
c (　           ) 
3,850,968  		 100
[ 100.0]		 [ 125.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
4,400,606 		 100
[ 127.0]
3,465,044 
3,470,000 
d (　           ) 
4,704,135  		 100
[ 150.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,368,161 		 100
[ 104.0]
3,238,616 
3,240,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,350,000 円／㎡]  



中央 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

98,088,080 
29,959,422 
68,128,658 
43,168,500 
24,960,158 		 （　0.9429）
23,534,933 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    811,549,414 円　　　　（　  2,950,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 201.92 Ｓ11 2,065.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   275 ㎡     14.3 m x   15.9 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの事務所、駐車場は１階に３台（賃貸用としては１台）の高層事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  69.6 ％
の理由		 同種の高層事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
192.68 
35.2 
67.76 
4,950 
335,412 		 8.0  2,683,296 
0.0  0 

 2～11		 事務所
187.28 
73.2 
137.08 
4,950 
678,546 		 8.0  5,428,368 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,065.48 
69.6 
1,438.56 

7,120,872 		 56,966,976 
0 
⑨年額支払賃料      7,120,872 円　×　12ヶ月　＝　      85,450,464 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,438.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　      15,674,550 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       101,125,014 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     4,064,201 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 97,540,813 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        56,966,976 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         546,883 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     40,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           384 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      98,088,080 円　　　　（　       356,684 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,983 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,950 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,385,000 円  　　　　    795,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 14,631,122 円  　　　      101,605,014　×　　　　  14.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,595,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,757,500 円  　　　　    795,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       795,000 円  　　　　    795,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       795,000 円  　　　　    795,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      29,959,422 円　（　　　　　　       108,943 円／㎡）　　（経費率　　  30.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9429    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 795,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   2,065.48 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,168,500 円  
（　　　　　       156,976 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 98,088,080 円      
②総費用 29,959,422 円      
③純収益　①－② 68,128,658 円      
④建物等に帰属する純収益 43,168,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,960,158 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 23,534,933 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       85,582 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    811,549,414 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,950,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋蛎殻町一丁目１６番５
 0100000048442-0000
2 　中央区日本橋蛎殻町一丁目１６番６
 0100000048443-0000
3 　中央区日本橋蛎殻町一丁目１６番２０
 0100000048457-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
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10 　
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備考