別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中央 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-10 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　柴田　佳子   TEL.
鑑定評価額 8,260,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区築地５丁目２番１１外
｢築地５－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 2,543  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)
台形
1:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ14F2B		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 南東33m都道、南西側道 水道、ガス、下水 築地市場

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新大橋通り沿いに規模の大き
な高層事務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 築地市場駅南西方

230m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新大橋通り沿いに高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、環状２号線と事業予定者が決定した築地市場跡地の
再開発により利便性・繁華性の向上が見込まれる。当面の間、地域要因は同様に推移すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,030,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は幹線道路沿いを主とする高度商業地域。主な需要者は収益性を重視する不動産投資ファンド（投資家）や
不動産会社等と考えられる。景気回復に伴い都心部の大規模オフィスの賃料は回復傾向にあり、再開発への期待や、将
来的には臨海部地域地下鉄構想による交通アクセスの改善も期待されることから、一定の需要が見込まれる。取引規模
や立地条件により取引価格は様々であるが、数十億円台とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い広幅員道路を主とする事例から求めた実証的な価格である。築地市場跡地の再開発が期待さ
れるエリアであるため、不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等の需要も見込まれ、その収益性は収益価格にお
いて反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考えられるため、比
準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,430,000 円／㎡		 [119.3]
100		 100
[105.0]		 100
[ 87.3]		 [102.0]
100		 3,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,820,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外の経済情勢の先行きに不透明感は残るが
、緩やかな景気回復と低金利が続く中で不動
産取引市場は堅調であり、地価は上昇傾向に
ある。

大規模なオフィスの需要は弱含んでいたが、
空室率は改善傾向にあり、築地市場跡地の再
開発期待もあることから、地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取４
-304		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
b ＴＫ１－公
７取８
-2		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東22m区道、
北東8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
７取１６
-6		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西36.4m区
道、
北東10.9m、
角地
商業
地区計画等
(100,600)
d ＴＫ１－公
７取２
-305		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西10.9m区
道、
北東2.7m、
角地
２住居
地区計画等
特別用途地区
(100,400)
e ＴＫ１－公
７取１３
-304		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北15m区道、
北西8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,033,032  		 100
[ 100.0]		 [ 119.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,831,572 		 100
[ 142.6]
3,388,199 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
3,460,000 
b (　           ) 
4,334,213  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,354,852 		 100
[ 116.4]
3,741,282 
3,820,000 
c (　           ) 
2,904,188  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,175,246 		 100
[  97.9]
3,243,356 
3,310,000 
d (　           ) 
2,115,159  		 100
[ 100.0]		 [ 123.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.8]
2,970,377 		 100
[  86.9]
3,418,155 
3,490,000 
e (　           ) 
3,357,034  		 100
[ 100.0]		 [ 121.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,874,976 		 100
[ 117.5]
3,297,852 
3,360,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,490,000 円／㎡]  



中央 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

812,334,968 
254,435,224 
557,899,744 
326,960,000 
230,939,744 		 （　0.9345）
215,813,191 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  7,707,613,964 円　　　　（　  3,030,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,782.00 Ｓ9F1B 16,674.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   2,543 ㎡     57.0 m x   61.0 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階から９階は事務所（分割又はフロア貸）、駐車場４２台（地下機械式３４台、１階平置５台、荷捌き３台）を想定 ⑦有効率　  71.7 ％
の理由		 同様の高層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,782.00 
15.7 
280.00 
5,300 
1,484,000 		 12.0  17,808,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
1,782.00 
81.9 
1,460.00 
4,900 
7,154,000 		 10.0  71,540,000 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
510.00 
 
 
 
 		    
   
塔屋
  ～  
126.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
16,674.00 
71.7 
11,960.00 

58,716,000 		 590,128,000 
0 
⑨年額支払賃料     58,716,000 円　×　12ヶ月　＝　     704,592,000 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　  11,960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     130,316,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      15,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       834,908,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      15,960,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　    44,139,408 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 806,728,752 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       590,128,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,606,216 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     812,334,968 円　　　　（　       319,440 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,941 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 18,300,000 円  　　　　  6,100,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 127,630,224 円  　　　      850,868,160　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   44,455,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   51,850,000 円  　　　　  6,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,100,000 円  　　　　  6,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,100,000 円  　　　　  6,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     254,435,224 円　（　　　　　　       100,053 円／㎡）　　（経費率　　  31.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9345    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　  16,674.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 326,960,000 円  
（　　　　　       128,573 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 812,334,968 円      
②総費用 254,435,224 円      
③純収益　①－② 557,899,744 円      
④建物等に帰属する純収益 326,960,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 230,939,744 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 215,813,191 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       84,866 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  7,707,613,964 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,030,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区築地五丁目２番１１
 0100000025208-0000
2 　中央区築地五丁目２番２１
 0100000025218-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中央 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-10 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　千秋   TEL.
鑑定評価額 8,260,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区築地５丁目２番１１外
｢築地５－３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 2,543  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)
台形
1:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ14F2B		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 南東33m都道、南西側道 水道、ガス、下水 築地市場

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所ビル地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 築地市場跡地に隣接する地域
であり、再開発事業による発
展が期待される。		 街

路		 ３３ｍ都道 交通

施設		 築地市場駅南西方

230m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 環状２号線は令和４年１２月に全線開通し、都心各所へのアクセスが向上した。築地市場跡地の再開発は事業者
が決定、計画の内容も発表されており、注目度が高まりつつある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所ビル地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,010,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は築地地区を中心とする商業地域で、広幅員道路沿いの事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と判定した。主た
る需要者は投資法人、大手不動産会社、機関投資家等となる。築地市場跡地に隣接し、再開発事業による発展が期待さ
れる。２０３０年代の開業目標としており、地下鉄新線の事業計画案も公表されている。現在では直接の影響は小さい
ものと考えられるが、期待値は高い。地価は若干の上昇傾向。取引総額は数十億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は投資家であることから、収益性を反映した収益価格は規範性が高いと考えられる。一方で
取引事例比較法で採用した事例には収益物件の売買も含まれることから、市場性の他、収益性も反映しているため、比
準価格もまた一定の説得力を有する。本件では両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記
の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,430,000 円／㎡		 [119.3]
100		 100
[105.0]		 100
[ 86.8]		 [102.0]
100		 3,240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,820,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内の低金利政策を背景に、比較的高水準の
利回りが確保できる不動産投資市場への資金
流入は続いており、地価は上昇傾向を継続し
ている。

隣接地区の再開発事業や地下鉄新線の計画等
、今後地域が変化していくことが予想される
が、現在のところは大きな変化はない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取９
-306		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西33m都道、
南東8m、
南西6m、
北東3.6m、
四方路
商業
地区計画等
(100,700)
b ＴＫ１－公
７取１０
-302		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
７取１６
-6		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西36.4m区
道、
北東10.9m、
角地
商業
地区計画等
(100,600)
d ＴＫ１―公
７取５
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西50m都道、
南東50m、
北東20m、
北西10m、
四方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(80,770)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,786,257  		 100
[ 100.0]		 [ 118.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
4,279,014 		 100
[ 128.5]
3,329,972 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
3,400,000 
b (　           ) 
2,881,152  		 100
[ 100.0]		 [ 129.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,733,973 		 100
[ 101.3]
3,686,054 
3,760,000 
c (　           ) 
2,904,188  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,175,246 		 100
[  96.9]
3,276,828 
3,340,000 
d (　           ) 
2,548,881  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
2,553,989 		 100
[  73.4]
3,479,549 
3,550,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,500,000 円／㎡]  



中央 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

790,917,465 
225,206,019 
565,711,446 
336,072,000 
229,639,446 		 （　0.9345）
214,598,062 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  7,664,216,500 円　　　　（　  3,010,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,782.00 Ｓ9F1B 16,674.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   2,543 ㎡     57.0 m x   61.0 m  前面道路：都道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）を想定。地下１階に機械式駐車場を設置。 ⑦有効率　  71.7 ％
の理由		 同規模の事務所ビルとしては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
510.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,782.00 
15.7 
280.00 
4,900 
1,372,000 		 12.0  16,464,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
1,782.00 
81.9 
1,460.00 
4,750 
6,935,000 		 10.0  69,350,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
126.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
16,674.00 
71.7 
11,960.00 

56,852,000 		 571,264,000 
0 
⑨年額支払賃料     56,852,000 円　×　12ヶ月　＝　     682,224,000 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　  11,960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     130,316,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      15,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       812,540,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      15,960,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　    43,021,008 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 785,479,152 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       571,264,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,427,008 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,330,000 円　×　　  85.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        11,305 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     790,917,465 円　　　　（　       311,017 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,790 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,750 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 18,810,000 円  　　　　  6,270,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 96,106,019 円  　　　      828,500,160　×　　　　  11.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   44,455,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   53,295,000 円  　　　　  6,270,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,270,000 円  　　　　  6,270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,270,000 円  　　　　  6,270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     225,206,019 円　（　　　　　　        88,559 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9345    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,270,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 365,000 円／㎡　×　  16,674.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 336,072,000 円  
（　　　　　       132,156 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 790,917,465 円      
②総費用 225,206,019 円      
③純収益　①－② 565,711,446 円      
④建物等に帰属する純収益 336,072,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 229,639,446 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 214,598,062 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       84,388 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  7,664,216,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,010,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区築地五丁目２番１１
 0100000025208-0000
2 　中央区築地五丁目２番２１
 0100000025218-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考