別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中央 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-8 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　苗代　昌志   TEL.
鑑定評価額 12,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 6,480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋３丁目１１番１
｢日本橋３－１１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,376  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1100)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 南東44m都道、三方路 水道、ガス、下水 日本橋

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和通り沿いに高層の事務所
ビルが建ち並ぶ高度商業地域		 街

路		 ４４ｍ都道 交通

施設		 日本橋駅南西方

330m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では事務所ビルの建替えや店舗、事務所等の複合用途の再開発事業も行われるなど、業務系の商業地域とし
て、より熟成度が増している。但し、国内経済正常化によるオフィス需要の変動は未だ注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日本橋地区を中心とし、中央区内の広幅員の幹線道路沿いに事務所ビル、店舗兼事務所ビル等が建ち並
ぶ商業地域と把握する。主な需要者は、大手不動産会社、事業法人、国内外の投資法人が中心になると想定される。Ａ
クラスビルを中心とする大型物件への投資需要は引き続き堅調であり、また国内景気も回復傾向にあるため、地価は上
昇傾向にある。総額で数十億円規模の取引が中心であるが、百数十億円規模の取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の
建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の
験証手段として有力である。価格決定に際しては、市場の需給動向を反映した比準価格の説得力がより有用であると判
断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,100,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.2]		 [105.0]
100		 9,270,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は回復傾向にあり、今後も同様の傾
向が想定されるが、欧米・中国等の海外経済
における下振れリスクの影響に注意が必要で
ある。

周辺では再開発事業等が行われ、Ａクラスビ
ルを中心とした投資用不動産の売買需要は堅
調で、地価は上昇傾向にある。


個別的要因の変動は特に無い。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１２
-314		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
b ＴＫ１－公
７取２
-1		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27.5m国
道、北西4m、
角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
７取２
-303		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西26.8m国
道、北東8m、
南東6m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
d ＴＫ１－公
７取１６
-3		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西33m区道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
e ＴＫ１－公
７取１
-312		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東18m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
14,620,846 		 100
[ 147.8]
9,892,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
10,400,000 
b (　           ) 
11,166,253  		 100
[ 130.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
8,789,567 		 100
[  95.1]
9,242,447 
9,700,000 
c (　           ) 
6,021,452  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
7,010,949 		 100
[  76.8]
9,128,840 
9,590,000 
d (　           ) 
5,360,240  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
5,740,141 		 100
[  61.8]
9,288,254 
9,750,000 
e (　           ) 
4,430,256  		 100
[ 100.0]		 [ 131.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,843,508 		 100
[  59.9]
9,755,439 
10,200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,750,000 円／㎡]  



中央 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

815,043,035 
242,837,326 
572,205,709 
260,454,000 
311,751,709 		 （　0.9525）
296,943,503 		 （  2.9 -  0.3 ）
2.6％  
⑧収益価格 　 11,420,903,962 円　　　　（　  8,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,284.72 Ｓ9F1B 12,087.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   1,100 ％   1,376 ㎡     33.2 m x   41.6 m  前面道路：都道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸しの店舗、２階以上をフロア貸しの事務所、地下１階に３０台収容可能な機械式駐車場を想定した。 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 高層の店舗・事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,284.72 
32.5 
417.00 
6,800 
2,835,600 		 12.0  34,027,200 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
1,284.72 
83.3 
1,069.84 
6,700 
7,167,928 		 12.0  86,015,136 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
450.00 
 
 
 
 		    
   
塔屋
  ～  
75.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,087.48 
74.3 
8,975.72 

60,179,024 		 722,148,288 
0 
⑨年額支払賃料     60,179,024 円　×　12ヶ月　＝　     722,148,288 円 
⑩a共益費（管理費）           1,059 円／㎡　×　   8,975.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　     114,063,450 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      16,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等による担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       836,211,738 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      16,200,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　    44,240,587 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 808,171,151 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       722,148,288 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,860,409 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,350,000 円　×　　  85.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        11,475 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     815,043,035 円　　　　（　       592,328 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,767 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 14,940,000 円  　　　　  4,980,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 96,322,526 円  　　　      852,411,738　×　　　　  11.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   79,284,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   42,330,000 円  　　　　  4,980,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,980,000 円  　　　　  4,980,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,980,000 円  　　　　  4,980,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     242,837,326 円　（　　　　　　       176,481 円／㎡）　　（経費率　　  29.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9525    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,980,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　  12,087.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 260,454,000 円  
（　　　　　       189,283 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 815,043,035 円      
②総費用 242,837,326 円      
③純収益　①－② 572,205,709 円      
④建物等に帰属する純収益 260,454,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 311,751,709 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 296,943,503 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      215,802 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,420,903,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋三丁目１１番１
 0100000058216-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中央 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-8 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　雅之   TEL.
鑑定評価額 12,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 6,480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区日本橋３丁目１１番１
｢日本橋３－１１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,376  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1100)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 南東44m都道、三方路 水道、ガス、下水 日本橋

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和通り沿道に高層の事務所
ビル等が建ち並ぶ高度商業地
域		 街

路		 ４４ｍ都道 交通

施設		 日本橋駅南西方

330m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では市街地再開発事業等が進み都市機能の更新が進む商業地域。オフィス需要の変動には留意する必要があ
るものの、地価は上昇基調を維持している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,840,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、日本橋地区を中心とし、中央区における幹線道路沿いの商業地域とは代替性が高い。周辺では市街地
再開発事業等が進み都市機能の更新が進む。需要者の中心は、貸しビル業者、不動産会社、機関投資家等と考えられる
。大型物件への投資需要は引き続き堅調であり、当該地域における事務所需要は根強い。土地取引価格帯は、規模等に
もよるが数十億円台を中心に数百億円規模の取引もみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　需要者の中心は、実需の法人、貸しビル業者、不動産会社、機関投資家等が中心である。投資目的の法人等は、主と
して収益性に着目して取引を行い、また実需の法人は、立地、利便性等を重視して取引を行う。本件は、市場実態を反
映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,100,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.4]		 [105.0]
100		 9,120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。海外景気の下
振れ、物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金
融資本市場の変動等の影響に注意する必要が
ある。

地域要因に大きな変動はない。周辺の京橋、
八重洲、日本橋地区において市街地再開発事
業が進み、当地区における事務所需要は根強
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１６
-309		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m都道、
北西6m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
b ＴＫ１－公
７取１６
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西44m都道、
南東11m、
北東4m、
南西4m、
四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
７取１３
-3		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27.7m区
道、
南東7.9m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,707)
d ＴＫ１－公
７取２
-1		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27.5m国
道、北西4m、
角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,752,266  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
6,411,263 		 100
[  66.7]
9,612,088 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
10,100,000 
b (　           ) 
6,499,828  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
6,871,061 		 100
[  73.7]
9,323,014 
9,790,000 
c (　           ) 
6,100,063  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,181,397 		 100
[  67.3]
9,184,840 
9,640,000 
d (　           ) 
11,166,253  		 100
[ 130.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
8,789,567 		 100
[  94.0]
9,350,603 
9,820,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,840,000 円／㎡]  



中央 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

837,284,577 
245,265,760 
592,018,817 
263,940,000 
328,078,817 		 （　0.9515）
312,166,994 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　 11,561,740,519 円　　　　（　  8,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,284.72 Ｓ9F1B 12,087.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   1,376 ㎡     33.2 m x   41.6 m  前面道路：都道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は機械式駐車場、１階は店舗、２階以上を事務所仕様を想定。 ⑦有効率　  74.3 ％
の理由		 対象地の個別性、地域性より判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～  		 駐車場
450.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,284.72 
32.5 
417.00 
8,016 
3,342,672 		 12.0  40,112,064 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
1,284.72 
83.3 
1,069.84 
6,850 
7,328,404 		 12.0  87,940,848 
0.0  0 
塔屋
  ～  
75.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,087.48 
74.3 
8,975.72 

61,969,904 		 743,638,848 
0 
⑨年額支払賃料     61,969,904 円　×　12ヶ月　＝　     743,638,848 円 
⑩a共益費（管理費）           1,059 円／㎡　×　   8,975.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　     114,063,450 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      16,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       857,702,298 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      16,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    43,695,115 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 830,207,183 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       743,638,848 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       7,064,569 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,350,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        12,825 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     837,284,577 円　　　　（　       608,492 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,919 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,850 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 14,940,000 円  　　　　  4,980,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 98,750,960 円  　　　      873,902,298　×　　　　  11.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   79,284,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   42,330,000 円  　　　　  4,980,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,980,000 円  　　　　  4,980,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,980,000 円  　　　　  4,980,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     245,265,760 円　（　　　　　　       178,245 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,980,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　  12,087.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 263,940,000 円  
（　　　　　       191,817 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 837,284,577 円      
②総費用 245,265,760 円      
③純収益　①－② 592,018,817 円      
④建物等に帰属する純収益 263,940,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 328,078,817 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 312,166,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      226,866 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,561,740,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区日本橋三丁目１１番１
 0100000058216-0000
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備考