別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中央 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-3 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　牛木　啓貴   TEL.
鑑定評価額 11,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,570,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,930,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区京橋１丁目１５番
｢京橋１－１５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,375  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ14F2B		 高層の事務所ビルが
建ち並ぶ商業地域
 北西44m都道、四方路 水道、ガス、下水 宝町

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東京駅八重洲口からも徒歩圏
にあり、大型事務所ビルが建
ち並ぶ商業地域		 街

路		 ４４ｍ都道 交通

施設		 宝町駅北東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大型オフィスビルが建ち並ぶ昭和通り沿いの業務高度商業地で、東京駅からも徒歩圏にある。今後も現状のまま
推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区内及び周辺区内のオフィスビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は賃貸
利用を目的とする事業法人、投資家等である。業務高度商業地として熟成しており、売り物件の供給は少ない。コロナ
禍の影響もほぼ無くなり、地価は堅調に推移している。立地条件や画地規模等により土地単価は異なるが標準的画地の
規模を前提とすれば１１０億～１２０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重
視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,100,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.5]		 [108.0]
100		 8,580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は立地の希少性、金融政策、
為替相場の影響などにより投資需要が旺盛で
地価の上昇傾向が鮮明になっている。


昭和通り沿いに大規模オフィスが建ち並ぶ地
域で、投資目的の需要は旺盛であり、地価は
堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.9
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１３
-313		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
７取２
-303		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西26.8m国
道、北東8m、
南東6m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
７取１６
-309		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m都道、
北西6m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
d ＴＫ１－公
７取１２
-307		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22m区道、
東8m、西3m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
e ＴＫ１－公
７取１６
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西44m都道、
南東11m、
北東4m、
南西4m、
四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,798,373  		 100
[ 100.0]		 [ 111.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
6,471,658 		 100
[  81.0]
7,989,701 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
8,630,000 
b (　           ) 
6,021,452  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
7,010,949 		 100
[  78.6]
8,919,782 
9,630,000 
c (　           ) 
5,752,266  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
6,411,263 		 100
[  77.7]
8,251,304 
8,910,000 
d (　           ) 
5,767,874  		 100
[ 100.0]		 [ 116.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,421,566 		 100
[  79.7]
8,057,172 
8,700,000 
e (　           ) 
6,499,828  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
6,871,061 		 100
[  88.9]
7,728,978 
8,350,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.2 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　  -0.9 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,650,000 円／㎡]  



中央 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

832,273,739 
238,923,381 
593,350,358 
267,650,000 
325,700,358 		 （　0.9359）
304,822,965 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　 11,289,739,444 円　　　　（　  8,210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,270.88 Ｓ9F1B 11,962.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   1,375 ㎡     34.0 m x   40.0 m  前面道路：都道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、駐車場、２～９階はフロア貸し事務所、地下１階は駐車場を想定した。容積対象床面積は１０，９９８．４４㎡である。 ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 店舗兼事務所としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
450.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,270.88 
31.7 
402.27 
13,000 
5,229,510 		 12.0  62,754,120 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
1,270.88 
83.1 
1,056.00 
6,700 
7,075,200 		 10.0  70,752,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
75.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
11,962.92 
74.0 
8,850.27 

61,831,110 		 628,770,120 
0 
⑨年額支払賃料     61,831,110 円　×　12ヶ月　＝　     741,973,320 円 
⑩a共益費（管理費）           1,059 円／㎡　×　   8,850.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　     112,469,231 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      16,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       854,442,551 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      16,200,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    44,342,128 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 826,300,423 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       628,770,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,973,316 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     832,273,739 円　　　　（　       605,290 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,150,000 円  　　　　  5,050,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 95,770,681 円  　　　      870,642,551　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   74,977,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   42,925,000 円  　　　　  5,050,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,050,000 円  　　　　  5,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,050,000 円  　　　　  5,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     238,923,381 円　（　　　　　　       173,762 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9359    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,050,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 410,000 円／㎡　×　  11,962.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 267,650,000 円  
（　　　　　       194,655 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 832,273,739 円      
②総費用 238,923,381 円      
③純収益　①－② 593,350,358 円      
④建物等に帰属する純収益 267,650,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 325,700,358 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 304,822,965 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      221,689 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,289,739,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区京橋一丁目１５番
 0100000006397-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中央 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-3 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 11,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 5,930,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区京橋１丁目１５番
｢京橋１－１５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,375  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ14F2B		 高層の事務所ビルが
建ち並ぶ商業地域
 北西44m都道、四方路 水道、ガス、下水 宝町

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし 街

路		 ４４ｍ都道 交通

施設		 宝町駅北東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域は八重洲エリアなどにも近く、広幅員街路に面した業務系商業地域として一定の熟成を見せており、当面、
現状の性格維持を予測。事務所系賃貸市場の回復などの影響を受け、地価は上昇傾向を予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,070,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,080,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京橋・八重洲・日本橋地区を中心とし、広く区内の広幅員街路沿いの商業地域に線状に広がりを有する圏
域。主たる需要者は機関投資家、大手不動産業者、資金力に優る一般事業法人等。特に面大地は希少であり、需要は底
堅い。事務所系賃貸市場も回復もあり、地価は上昇を示している。市場で中心となる価格帯は、立地条件のほか、売買
当事者間における価格交渉能力や資金調達手段等によって大きく分散するが、総額では数十億円から百億円超となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例を基礎とした実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映した理論的価格で
ある。対象標準地の想定される需要者は機関投資家、大手不動産業者、資金力に優る一般事業法人等であり、収益性を
重視しつつも、需給バランスから類似不動産の取引水準をも考慮して意思決定する傾向も強い。従って本件では、比準
・収益の両試算価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,100,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.4]		 [108.0]
100		 8,590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇懸念、建築費高騰などの要因もある
ものの、富裕層、海外勢を含む投資家層の需
要は旺盛で、不動産市況は底堅く推移してい
る。

広幅員街路に面した業務系商業地域であり、
地域に変化は認められない。事務所系賃貸市
場は回復傾向にあり、地価は上昇を示してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.1
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取２
-1		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27.5m国
道、北西4m、
角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
７取１２
-314		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
c ＴＫ１－公
７取１６
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西44m都道、
南東11m、
北東4m、
南西4m、
四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ＴＫ１－公
７取１３
-3		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27.7m区
道、
南東7.9m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,707)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,166,253  		 100
[ 130.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
8,789,567 		 100
[ 109.3]
8,041,690 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
8,690,000 
b (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
14,620,846 		 100
[ 162.9]
8,975,351 
9,690,000 
c (　           ) 
6,499,828  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
6,871,061 		 100
[  86.9]
7,906,860 
8,540,000 
d (　           ) 
6,100,063  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,181,397 		 100
[  71.3]
8,669,561 
9,360,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.1 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,070,000 円／㎡]  



中央 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

861,279,336 
275,915,467 
585,363,869 
277,190,000 
308,173,869 		 （　0.9373）
288,851,367 		 （  2.9 -  0.3 ）
2.6％  
⑧収益価格 　 11,109,667,962 円　　　　（　  8,080,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,270.88 Ｓ9F1B 11,962.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   1,375 ㎡     34.0 m x   40.0 m  前面道路：都道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上各階フロア貸事務所、地下駐車場３０台、地上に荷捌き・障がい者用駐車場計４台を想定。 ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 規模・用途類似建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
450.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,270.88 
31.7 
402.27 
13,000 
5,229,510 		 12.0  62,754,120 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
1,270.88 
83.1 
1,056.00 
6,900 
7,286,400 		 10.0  72,864,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
75.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
11,962.92 
74.0 
8,850.27 

63,520,710 		 645,666,120 
0 
⑨年額支払賃料     63,520,710 円　×　12ヶ月　＝　     762,248,520 円 
⑩a共益費（管理費）           1,059 円／㎡　×　   8,850.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　     112,469,231 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      18,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       874,717,751 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　      18,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    37,638,146 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 855,079,605 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       645,666,120 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,185,481 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,500,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        14,250 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     861,279,336 円　　　　（　       626,385 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,958 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 21,200,000 円  　　　　  5,300,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 124,087,767 円  　　　      892,717,751　×　　　　  13.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   74,977,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   45,050,000 円  　　　　  5,300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,300,000 円  　　　　  5,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,300,000 円  　　　　  5,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     275,915,467 円　（　　　　　　       200,666 円／㎡）　　（経費率　　  32.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 430,000 円／㎡　×　  11,962.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 277,190,000 円  
（　　　　　       201,593 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 861,279,336 円      
②総費用 275,915,467 円      
③純収益　①－② 585,363,869 円      
④建物等に帰属する純収益 277,190,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 308,173,869 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 288,851,367 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      210,074 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,109,667,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,080,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区京橋一丁目１５番
 0100000006397-0000
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備考