令和7年1月14日　提出 中央 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中央 -6 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.

鑑定評価額 1,730,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,540,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 1,710,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中央区佃３丁目５番１外 ｢佃３－３－９｣ ②地積 　(㎡) 717   (         35)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 防火 （その他） 地区計画等 (100,600) 1:1 共同住宅 ＲＣ12 高層マンションが建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 北西36.3m都道、三方路 水道、ガス、下水 月島 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 高層分譲マンションの敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 清澄通り沿いに高層マンショ ンが建ち並ぶ地域 街 路 ３６．３ｍ都道 交通 施設 月島駅北東方 120m 法令 規制 商業 (100,600) 防火  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 住環境が良好な住宅地域であり、地域の性格は当面の間、現状維持を予測。区内湾岸エリアの大型マンション開 発は引き続き進行中で、マンションへの需要は堅調となっている。地価は上昇傾向を予測する。 (3)最有効使用の判定 高層分譲マンションの敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0 私道負担　　　　　　　　　　　　  -5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,690,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            2,540,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は月島、勝どき、晴海エリアを中心としながら、区内のマンション立地に適する地域一帯の圏域。面大地に 対する需要者は分譲目的のマンションデベロッパーを中心とし、賃貸経営を目的とする不動産業者なども見られる。よ り良い居住環境を指向するエンドユーザーのマンション需要は堅調で、これに伴い用地に対する需要も引き続き堅調。 取引の中心価格帯は、画地規模次第であるが概ね１０億円程度から数十億円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記市場の特性にて分析した通り、想定される対象標準地の需要者がマンションデベロッパーが中心であることに鑑み れば、その価格形成過程は開発法に照応しており、開発法による価格の有する説得力の程度は、比準価格に比して優る ものと思料する。従って本件では、開発法による価格を採用し、類似地域における現実の取引事例を基礎とする比準価 格を関連付けて検証し、更には代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中央 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,500,000 円／㎡ [114.7] 100 100 [100.0] 100 [ 69.5] [101.7] 100 2,520,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  2,260,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇懸念、建築費高騰などの要因もある ものの、富裕層、海外勢を含む投資家層の需 要は旺盛で、不動産市況は底堅く推移してい る。 高層マンションが建ち並ぶ、交通利便性の良 い住宅地域であり、分譲マンション、用地取 得とも需要は堅調。地価は引き続き上昇を示 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.6 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.4 ％  ％