別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中央 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 -3 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　髙井　猛史   TEL.
鑑定評価額 1,370,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,720,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区勝どき３丁目４１９番１
｢勝どき３－４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 799  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等
特別用途地区

(100,400)

1.2:1		 共同住宅兼店舗

ＳＲＣ10F1B		 中高層マンション、
事業所等が混在する
住宅地域		 北西10.9m区道 水道、ガス、下水 勝どき

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 勝どき駅西方

200m		 法令

規制		 ２住居
(100,400)
防火 
地区計画等
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 都心湾岸部に位置した生活利便性の高い住宅地域である。拠点性の高い都心部住宅地に対する需要は堅調で、地
価、賃料ともに堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,590,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佃・月島・勝どき・晴海等の湾岸部を中心とした高層共同住宅地域である。当該地域は、都心各所への
アクセスに優れ利便性が高いこと等から湾岸エリアの共同住宅地として選好性も高く、地価は上昇傾向で推移している
。土地の需要者層は、マンション開発業者や不動産業者等が中心となっている。市場の中心価格帯は、概して１０～３
０億円程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は、都心立地の住居系地域にあり、中心需要者はマンション開発業者や不動産業者等である。これらの需要者は
、事業採算性のほか、エンドユーザーの生活利便性、快適性をも比較考量して土地を選別し取引を行う。従って、市場
の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格を相互に関連付け、近隣地域の将来動向等をも加味し、さ
らに代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,500,000 円／㎡		 [114.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [100.0]
100		 1,720,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しているものの、世
界経済の動向、我が国における今後の金利動
向等の懸念材料も見られる。


地域要因による特段の変動はない。




個別的要因による特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１１
-309		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西10.9m区
道、
北東2.7m、
角地
２住居
地区計画等
特別用途地区
(100,400)
b ＴＫ１－公
７取１３
-309		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.9m区
道、
南東5.4m、
角地
２住居
地区計画等
(100,400)
c ＴＫ１―公
７取５
-4		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区等
(100,500)
d ＴＫ１－公
７取１４
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.9m区
道、
南西2.5m、
角地
２住居
特別用途地区
地区計画等
(100,400)
e ＴＫ１－公
７取１４
-309		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,897,533  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,211,928 		 100
[ 112.2]
1,971,415 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,970,000 
b (　           ) 
1,896,338  		 100
[ 100.0]		 [ 125.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,305,063 		 100
[ 121.2]
1,901,867 
1,900,000 
c (　           ) 
2,088,773  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,335,248 		 100
[ 128.5]
1,817,314 
1,820,000 
d (　           ) 
1,372,032  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,582,374 		 100
[  85.9]
1,842,112 
1,840,000 
e (　           ) 
1,426,202  		 100
[ 100.0]		 [ 125.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,791,310 		 100
[ 103.9]
1,724,071 
1,720,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.97 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,850,000 円／㎡]  



中央 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

162,636,329 
38,958,596 
123,677,733 
80,712,000 
42,965,733 		 （　0.9461）
40,649,880 		 （  3.4 -  0.2 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  1,270,308,750 円　　　　（　  1,590,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 544.76 ＲＣ8F1B 4,290.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
地区計画等
特別用途地区		 100 ％   400 ％   400 ％   799 ㎡     30.0 m x   26.0 m  前面道路：区道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階から８階に５０㎡～８０㎡台のファミリータイプの共同住宅（４４戸）と地下に機械式駐車場（１８台）を想定した。 ⑦有効率　  72.8 ％
の理由		 内廊下等による高層共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
270.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 共同住宅
514.76 
29.4 
151.16 
3,700 
559,292 		 2.0  1,118,584 
1.0  559,292 

 2～ 2		 共同住宅
500.76 
84.8 
424.80 
3,900 
1,656,720 		 2.0  3,313,440 
1.0  1,656,720 

 3～ 8		 共同住宅
500.76 
84.8 
424.80 
4,100 
1,741,680 		 2.0  3,483,360 
1.0  1,741,680 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,290.08 
72.8 
3,124.76 

12,666,092 		 25,332,184 
12,666,092 
⑨年額支払賃料     12,666,092 円　×　12ヶ月　＝　     151,993,104 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   3,124.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,374,280 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       161,367,384 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　       6,480,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　     8,557,532 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 159,289,852 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,332,184 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         241,922 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       12,666,092 円　×　　  95.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　       3,100,235 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    540,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         4,320 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     162,636,329 円　　　　（　       203,550 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,194 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,560,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 16,281,196 円  　　　      167,847,384　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,157,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,920,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,520,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,520,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,958,596 円　（　　　　　　        48,759 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9461    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,520,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   4,290.08 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0851 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 80,712,000 円  
（　　　　　       101,016 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 162,636,329 円      
②総費用 38,958,596 円      
③純収益　①－② 123,677,733 円      
④建物等に帰属する純収益 80,712,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 42,965,733 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 40,649,880 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       50,876 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,270,308,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,590,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区勝どき三丁目４１９番１
 0100000003211-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中央 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 -3 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　幸弘   TEL.
鑑定評価額 1,360,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区勝どき３丁目４１９番１
｢勝どき３－４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 799  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等
特別用途地区

(100,400)

1.2:1		 共同住宅兼店舗

ＳＲＣ10F1B		 中高層マンション、
事業所等が混在する
住宅地域		 北西10.9m区道 水道、ガス、下水 勝どき

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高層のマンションや事務所等
が混在する地域		 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 勝どき駅西方

200m		 法令

規制		 ２住居
(100,400)
防火 
地区計画等
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 現況、低層住宅と中高層マンション等が混在する住宅地域であるが、今後は、都心部への接近性等に着目した中
高層マンションへの建替・土地の集約化が進むと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,770,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,610,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、勝どき駅周辺を中心とする共同住宅、事業所等の混在地域全般と判定した。主たる需要者は、マンショ
ン開発業者や地場不動産業者等が中心と想定される。都心接近性に優れるマンション用地は賃貸・分譲問わず需要が底
堅く、地価も上昇基調で推移している。市場での中心となる価格帯は、規模等により様々であるが、概して総額で数億
円台～数十億円台の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。収益価格は最有効使用建物の建築及び賃貸を想定した理
論的な価格であるが、賃貸条件等について市場動向を反映する一方、各種採用数値に想定要素が含まれている点は否め
ない。以上より、鑑定評価額決定に際しては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡性に
も留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,500,000 円／㎡		 [114.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.8]		 [100.0]
100		 1,710,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあるものの、為替
や株式市場の動向、国内外の経済等には不透
明な部分も多く、今後の情勢に留意が必要で
ある。

良好な都心接近性等により、賃貸・分譲を問
わず、マンション用地の需要は底堅く、地価
は上昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１０
-301		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,360)
b ＴＫ１－公
７取１３
-1		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.3m区道、
東6.9m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,414)
c ＴＫ１－公
７取１４
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.9m区
道、
南西2.5m、
角地
２住居
特別用途地区
地区計画等
(100,400)
d ＴＫ１－公
７取４
-310		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
北西8m、
南東8m、
南西10m、
四方路
１住居
地区計画等
(80,400)
e ＴＫ１－公
７取１４
-309		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,372,963  		 100
[ 100.0]		 [ 129.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,779,360 		 100
[  91.2]
1,951,053 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,950,000 
b (　           ) 
1,623,382  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
1,725,958 		 100
[  99.8]
1,729,417 
1,730,000 
c (　           ) 
1,372,032  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,582,374 		 100
[  90.9]
1,740,785 
1,740,000 
d (　           ) 
1,576,413  		 100
[ 100.0]		 [ 129.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,896,075 		 100
[ 102.6]
1,848,026 
1,850,000 
e (　           ) 
1,426,202  		 100
[ 100.0]		 [ 125.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,791,310 		 100
[ 103.9]
1,724,071 
1,720,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,770,000 円／㎡]  



中央 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

155,730,188 
39,959,507 
115,770,681 
74,408,000 
41,362,681 		 （　0.9645）
39,894,306 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,286,913,097 円　　　　（　  1,610,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 544.76 ＲＣ8F1B 4,290.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
地区計画等
特別用途地区		 100 ％   400 ％   400 ％   799 ㎡     30.0 m x   26.0 m  前面道路：区道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況を踏まえ、ファミリータイプの住戸で構成された高層共同住宅と想定した。駐車場は機械式１８台を想定。 ⑦有効率　  72.8 ％
の理由		 高層共同住宅として概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
514.76 
29.4 
151.16 
3,600 
544,176 		 2.0  1,088,352 
1.0  544,176 

 2～ 7		 居宅
500.76 
84.8 
424.80 
3,800 
1,614,240 		 2.0  3,228,480 
1.0  1,614,240 

 8～ 8		 居宅
500.76 
84.8 
424.80 
4,000 
1,699,200 		 2.0  3,398,400 
1.0  1,699,200 
地下
 1～ 1		 駐車場
270.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,290.08 
72.8 
3,124.76 

11,928,816 		 23,857,632 
11,928,816 
⑨年額支払賃料     11,928,816 円　×　12ヶ月　＝　     143,145,792 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   3,124.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,374,280 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       152,520,072 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       5,400,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     6,316,803 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 151,603,269 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,857,632 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         229,033 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       11,928,816 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       3,893,566 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    450,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         4,320 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     155,730,188 円　　　　（　       194,906 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,914 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,100,000 円  　　　　  1,420,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 15,792,007 円  　　　      157,920,072　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,157,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,070,000 円  　　　　  1,420,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,420,000 円  　　　　  1,420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,420,000 円  　　　　  1,420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,959,507 円　（　　　　　　        50,012 円／㎡）　　（経費率　　  25.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9645    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,420,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 318,000 円／㎡　×　   4,290.08 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0524     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 74,408,000 円  
（　　　　　        93,126 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 155,730,188 円      
②総費用 39,959,507 円      
③純収益　①－② 115,770,681 円      
④建物等に帰属する純収益 74,408,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 41,362,681 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 39,894,306 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,930 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,286,913,097 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,610,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区勝どき三丁目４１９番１
 0100000003211-0000
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備考