別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
中央 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 -2 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　宮下　直樹   TEL.
鑑定評価額 957,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区明石町５２８番２
｢明石町５－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 435  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等


(70,400)

1:2		 診療所、共同住宅兼
事務所
ＲＣ8		 マンション、事務所
、店舗等が混在する
住宅地域		 南西13m区道 水道、ガス、下水 築地

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中高層の共同住宅が建ち並ぶ
、大規模病院に近接する住宅
地域		 街

路		 １３ｍ区道 交通

施設		 築地駅東方

430m		 法令

規制		 ２住居
(70,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は都心への交通利便性の高い住宅地で、今後も共同住宅を中心とした利用が継続されると予想する。地
価水準は景気回復による上昇傾向が予想される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,440,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,010,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区南東部に広がる中高層の共同住宅等が建ち並ぶ交通利便性の良い住宅地域の範囲と判定。典型的
な需要者としては、収益目的の国内外の機関投資家、投資ファンド、個人投資家等の不動産投資家、マンション開発を
目的とした不動産業者が中心となる。交通利便性から住宅地としての需要は高いエリアで、需要の中心となる価格帯は
、画地規模によるが、総額数千万円から１０億円程度の取引が多い地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件の典型的需要者は不動産投資家である。不動産投資家は収益性を第一に重視して取引の意思決定を行う事から最も
適合した手法は収益還元法といえる。本件における資料の相対的信頼性としては、取引事例比較法では類似性の高い事
例を豊富に収集する事ができたのに対し、収益還元法は想定した賃貸計画に推定的要素もありやや劣る。本件では、収
益、比準の両試算価格を関連づけ、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,500,000 円／㎡		 [114.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.6]		 [100.0]
100		 2,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,930,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向が続き、地価は上昇
傾向にある。今後は国内外の金利動向や物価
動向などの影響に十分注意が必要。


地域要因に大きな変化はない。景気回復傾向
の中、住宅需要も堅調で地価は上昇傾向を見
せている。


個別的要因に変動は特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１―公
７取５
-4		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区等
(100,500)
b ＴＫ１－公
７取６
-5		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北東10.9m区
道、
南東10.9m、
南西2.7m、
三方路
２住居
特別用途地区
地区計画等
(100,400)
c ＴＫ１－公
７取１４
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.9m区
道、
南西2.5m、
角地
２住居
特別用途地区
地区計画等
(100,400)
d ＴＫ１－公
７取１１
-309		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西10.9m区
道、
北東2.7m、
角地
２住居
地区計画等
特別用途地区
(100,400)
e ＴＫ１－公
７取１３
-309		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.9m区
道、
南東5.4m、
角地
２住居
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,088,773  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,335,248 		 100
[  98.7]
2,366,006 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,370,000 
b (　           ) 
2,416,146  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
2,518,368 		 100
[  90.0]
2,798,187 
2,800,000 
c (　           ) 
1,372,032  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,582,374 		 100
[  71.3]
2,219,318 
2,220,000 
d (　           ) 
1,897,533  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,211,928 		 100
[  97.8]
2,261,685 
2,260,000 
e (　           ) 
1,896,338  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,189,074 		 100
[  91.7]
2,387,213 
2,390,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.97 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,440,000 円／㎡]  



中央 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

86,313,826 
17,477,954 
68,835,872 
39,748,000 
29,087,872 		 （　0.9303）
27,060,447 		 （  3.3 -  0.2 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    872,917,645 円　　　　（　  2,010,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 266.39 ＲＣ10 2,215.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
地区計画等
 70 ％   400 ％   400 ％   435 ㎡     14.4 m x   28.1 m  前面道路：区道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階１戸、２～１０階各階４戸のコンパクトタイプ全３７戸、平面駐車場３台を想定。 ⑦有効率　  74.7 ％
の理由		 同規模の高層共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
247.92 
16.7 
41.29 
4,050 
167,225 		 2.0  334,450 
1.0  167,225 

 2～ 4		 共同住宅
218.64 
82.0 
179.25 
4,100 
734,925 		 2.0  1,469,850 
1.0  734,925 

 5～ 7		 共同住宅
218.64 
82.0 
179.25 
4,150 
743,888 		 2.0  1,487,776 
1.0  743,888 

 8～10		 共同住宅
218.64 
82.0 
179.25 
4,200 
752,850 		 2.0  1,505,700 
1.0  752,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,215.68 
74.7 
1,654.54 

6,862,214 		 13,724,428 
6,862,214 
⑨年額支払賃料      6,862,214 円　×　12ヶ月　＝　      82,346,568 円 
⑩a共益費（管理費）             272 円／㎡　×　   1,654.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,400,419 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺区域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        87,746,987 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　     4,675,349 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 84,511,638 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,724,428 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         130,382 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,862,214 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,670,846 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           960 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      86,313,826 円　　　　（　       198,423 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,194 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,280,000 円  　　　　    760,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,797,154 円  　　　       89,186,987　×　　　　   6.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,420,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,460,000 円  　　　　    760,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       760,000 円  　　　　    760,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       760,000 円  　　　　    760,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,477,954 円　（　　　　　　        40,179 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9303    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 760,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   2,215.68 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0517 ×  40 ％　＋ 0.0845 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,748,000 円  
（　　　　　        91,375 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 86,313,826 円      
②総費用 17,477,954 円      
③純収益　①－② 68,835,872 円      
④建物等に帰属する純収益 39,748,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,087,872 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,060,447 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       62,208 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    872,917,645 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,010,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区明石町５２８番２
 0100000000109-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
中央 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 -2 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　苗代　昌志   TEL.
鑑定評価額 966,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区明石町５２８番２
｢明石町５－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 435  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等


(70,400)

1:2		 診療所、共同住宅兼
事務所
ＲＣ8		 マンション、事務所
、店舗等が混在する
住宅地域		 南西13m区道 水道、ガス、下水 築地

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大規模病院に近接する中層の
共同住宅が建ち並ぶ住宅地域		 街

路		 １３ｍ区道 交通

施設		 築地駅東方

430m		 法令

規制		 ２住居
(70,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の共同住宅を中心とする住宅地域である。交通利便性が高く、マンション適地に対する需要は依然として
高い。当面、現状のまま推移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,020,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区南部の共同住宅を中心とした住宅地域及び住商混在地域である。主たる需要者は分譲マンション開
発業者の他、規模や立地条件により投資用マンション用地として中堅不動産業者の参入も想定される。利便性の高い地
域では引き続き堅調な需要が見込まれ、地価は上昇傾向が継続している。取引総額は画地規模にもよるが、５～１０億
円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の
建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の
験証手段として有力である。価格決定に際しては、市場の需給動向を反映した比準価格の説得力がより有用であると判
断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,500,000 円／㎡		 [114.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.6]		 [100.0]
100		 2,220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,930,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は回復傾向にあり、今後も同様の傾
向が想定されるが、欧米・中国等の海外経済
における下振れリスクの影響に注意が必要で
ある。

都心への交通が優れた住宅地域において、開
発素地需要は底堅く、住宅需要は堅調であり
、地価は上昇傾向にある。


個別的要因の変動は特に無い。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１１
-309		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西10.9m区
道、
北東2.7m、
角地
２住居
地区計画等
特別用途地区
(100,400)
b ＴＫ１－公
７取１３
-309		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.9m区
道、
南東5.4m、
角地
２住居
地区計画等
(100,400)
c ＴＫ１－公
７取１０
-301		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,360)
d ＴＫ１－公
７取２
-311		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.5m区道
、中間画地
２住居
特別用途地区
地区計画等
(100,220)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,897,533  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,211,928 		 100
[  92.6]
2,388,691 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,390,000 
b (　           ) 
1,896,338  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,189,074 		 100
[  86.6]
2,527,799 
2,530,000 
c (　           ) 
1,372,963  		 100
[ 100.0]		 [ 128.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,769,749 		 100
[  78.2]
2,263,106 
2,260,000 
d (　           ) 
1,211,938  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,401,000 		 100
[  63.3]
2,213,270 
2,210,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,350,000 円／㎡]  



中央 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

85,658,717 
19,567,658 
66,091,059 
37,342,200 
28,748,859 		 （　0.9472）
27,230,919 		 （  3.3 -  0.2 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    878,416,742 円　　　　（　  2,020,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 266.39 ＲＣ10 2,215.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
地区計画等
 70 ％   400 ％   400 ％   435 ㎡     14.4 m x   28.1 m  前面道路：区道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に１戸、２階以上に各４戸のコンパクトタイプ住戸を想定。敷地内に３台の平面駐車場を設置。 ⑦有効率　  74.7 ％
の理由		 高層マンションとしては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
247.92 
16.7 
41.29 
4,000 
165,160 		 1.0  165,160 
1.0  165,160 

 2～ 4		 共同住宅
218.64 
82.0 
179.25 
4,100 
734,925 		 1.0  734,925 
1.0  734,925 

 5～ 7		 共同住宅
218.64 
82.0 
179.25 
4,150 
743,888 		 1.0  743,888 
1.0  743,888 

 8～10		 共同住宅
218.64 
82.0 
179.25 
4,200 
752,850 		 1.0  752,850 
1.0  752,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,215.68 
74.7 
1,654.54 

6,860,149 		 6,860,149 
6,860,149 
⑨年額支払賃料      6,860,149 円　×　12ヶ月　＝　      82,321,788 円 
⑩a共益費（管理費）             242 円／㎡　×　   1,654.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,804,784 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等による担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        87,126,572 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　     4,644,329 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 83,922,243 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,860,149 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,171 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,860,149 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,670,343 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           960 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      85,658,717 円　　　　（　       196,917 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中央 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,856,000 円  　　　　    714,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 7,793,858 円  　　　       88,566,572　×　　　　   8.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,420,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,069,000 円  　　　　    714,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       714,000 円  　　　　    714,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       714,000 円  　　　　    714,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,567,658 円　（　　　　　　        44,983 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 714,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   2,215.68 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0517 ×  40 ％　＋ 0.0845 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,342,200 円  
（　　　　　        85,844 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 85,658,717 円      
②総費用 19,567,658 円      
③純収益　①－② 66,091,059 円      
④建物等に帰属する純収益 37,342,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,748,859 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,230,919 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       62,600 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    878,416,742 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,020,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区明石町５２８番２
 0100000000109-0000
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備考