別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
千代田 5-53　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-53 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　彦坂　正博   TEL.
鑑定評価額 47,400,000 円  １㎡当たりの価格 1,030,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田神保町１丁目２０番６
 ②地積
　(㎡)		 46  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,180)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模の店舗兼住宅
等が多い細街路沿い
商業地域		 南西3m区道 水道、ガス、下水 神保町

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        45 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 神保町交差点の北東側背後に
位置し、中低層の店舗兼住宅
が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 ３ｍ区道 交通

施設		 神保町駅北東方

170m		 法令

規制		 商業
(100,180)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗兼住宅が建ち並ぶ細街路沿いの商業地域で、今後も当面は概ね現状を維持しつつ推移するものと予
測する。景気の回復により店舗に顧客が戻りつつあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    981,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千代田区北部において、幹線道路背後の細街路沿いの商業地域及び商住混在地域と把握する。主たる需
要者は、地場の不動産会社や中小規模の法人、店舗兼住宅としての利用を前提とした個人等が想定される。景気の回復
により飲食店舗にも顧客が戻りつつあり、堅調な投資需要にも支えられて、地価は上昇傾向で推移している。取引の中
心となる価格帯としては、総額で数千万円から数億円程度の価格帯の取引が多く見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は、地場の不動産会社や中小規模の法人、店舗兼住宅としての利用を前提とした個人等で、
当該主たる需要者は、純粋な投資物件としてのほか、一部を自用とした自用兼投資物件として取得することも多い。そ
れゆえ当該主たる需要者は、不動産の有する収益性とともに市場性にも着目して取引意思を決定する。そこで比準価格
と収益価格を関連付け、さらに他の標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-43                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,650,000 円／㎡		 [119.4]
100		 100
[100.0]		 100
[191.8]		 [100.0]
100		 1,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    862,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が継続しており、好立地
のオフィス市況は拡大傾向、投資意欲は旺盛
で売買市場も堅調なため、地価は全般的に上
昇傾向にある。

地域要因に大きな変動は見られないが、景気
の回復により飲食店舗にも顧客が戻りつつあ
り、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　 +25.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-53　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取２
-302		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,180)
b ＴＫ１－公
７取７
-302		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.8m区道
、南東4m、
角地
１住居
特別用途地区
(80,192)
c ＴＫ１－公
７取９
-311		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
d ＴＫ１－公
７取１５
-2		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,360)
e ＴＫ１－公
７取１４
-4		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
700,000  		 100
[ 100.0]		 [ 133.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
933,800 		 100
[  85.5]
1,092,164 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,090,000 
b (　           ) 
1,070,609  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.2]
1,450,435 		 100
[ 128.2]
1,131,385 
1,130,000 
c (　           ) 
897,666  		 100
[  80.0]		 [ 136.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,533,887 		 100
[ 126.7]
1,210,645 
1,210,000 
d (　           ) 
1,469,335  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,660,349 		 100
[ 154.5]
1,074,660 
1,070,000 
e (　           ) 
1,313,921  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,537,288 		 100
[ 139.2]
1,104,374 
1,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -8.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



千代田 5-53　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,567,319 
650,188 
2,917,131 
1,510,080 
1,407,051 		 （　0.9626）
1,354,427 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　     45,147,567 円　　　　（　    981,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-53　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 31.50 Ｓ3 82.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   180 ％   46 ㎡      4.5 m x   10.3 m  前面道路：区道     　   3.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階及び３階を住宅の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため有効率１００％
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
31.50 
100.0 
31.50 
5,600 
176,400 		 6.0  1,058,400 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
28.00 
100.0 
28.00 
2,650 
74,200 		 2.0  148,400 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
23.10 
100.0 
23.10 
2,650 
61,215 		 2.0  122,430 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
82.60 
100.0 
82.60 

311,815 		 1,329,230 
0 
⑨年額支払賃料        311,815 円　×　12ヶ月　＝　       3,741,780 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      82.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一棟貸しで自主管理を想定するため、共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,741,780 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       187,089 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,554,691 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,329,230 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,628 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,567,319 円　　　　（　        77,550 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,628 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-53　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,000 円  　　　　     28,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 142,188 円  　　　        3,741,780　×　　　　   3.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,100 円  　　　　     28,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         650,188 円　（　　　　　　        14,135 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9626    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　      82.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  40 ％　＋ 0.0840 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,510,080 円  
（　　　　　        32,828 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,567,319 円      
②総費用 650,188 円      
③純収益　①－② 2,917,131 円      
④建物等に帰属する純収益 1,510,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,407,051 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,354,427 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,444 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,147,567 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     981,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-53　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田神保町一丁目２０番６
 0100000101773-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
千代田 5-53　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-53 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　松岡　貴史   TEL.
鑑定評価額 48,800,000 円  １㎡当たりの価格 1,060,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田神保町１丁目２０番６
 ②地積
　(㎡)		 46  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,180)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模の店舗兼住宅
等が多い細街路沿い
商業地域		 南西3m区道 水道、ガス、下水 神保町

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        45 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 靖国通りからやや入り込んだ
後背地に位置する、中低層の
店舗兼住宅が多い商業地域		 街

路		 ３ｍ区道 交通

施設		 神保町駅北東方

170m		 法令

規制		 商業
(100,180)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 細街路沿いの商業地域であり周辺環境の特段の変化は認められない。総額的観点からの需要のほか開発素地とし
ての需要も認められ地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    984,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 神田地区のなかでは高度利用の進む神保町地区において細街路に面する昔ながらの環境が残る地域に所在する。周囲に
は規模の小さな築年の古い建物が多く、低層階は飲食店舗などの賃借需要が認められるほか、総額的観点から居宅など
の自己利用需要も認められる。商況に特段の変化は認められず事業所兼居宅などの利用を目的とする狭小地需要は底堅
いものと考えられる。土地は総額で数千万円台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 都心不動産の人気と総額的な値頃感から、中小の事業法人や個人投資家など幅広い土地需要が見込める地域である。底
堅い需要の一方で同族間取引などを除く第三者間取引は極めて僅少な地域であり、希少性による買い進みは考えられる
。また、賃貸物件に利用した場合に賃料の総額的観点からの需要も認められ収益性に着目した需要も認められる。そこ
で比準価格と収益価格を関連付け他の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を表記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-43                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,650,000 円／㎡		 [119.4]
100		 100
[100.0]		 100
[186.7]		 [100.0]
100		 1,060,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    862,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの各種経済指標は
上下に振れ続けている。不動産関連融資の金
利動向が特に注視される。


低金利の影響などにより商業用不動産の売買
需要について価格時点においては大きな変化
は認められない。区内低価格帯土地の需要は
底堅い。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　 +25.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+23.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-53　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１２
-1		 千代田区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m区道、
南東4m、
準角地
商業
第一種文教地区
(100,240)
b ＴＫ１－公
７取１４
-4		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,180)
c ＴＫ１－公
７取６
-2		 千代田区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西3.6m私道
、中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,240)
d ＴＫ１－公
７取７
-302		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.8m区道
、南東4m、
角地
１住居
特別用途地区
(80,192)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  1,783,753) 
1,783,753  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
2,030,331 		 100
[ 145.1]
1,399,263 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,400,000 
b (　           ) 
1,313,921  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,537,288 		 100
[ 134.4]
1,143,815 
1,140,000 
c (　    471,254) 
2,356,270  		 100
[ 150.0]		 [ 112.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
1,845,745 		 100
[ 162.0]
1,139,349 
1,140,000 
d (　           ) 
1,070,609  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.2]
1,450,435 		 100
[ 128.5]
1,128,743 
1,130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+1.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -8.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,140,000 円／㎡]  



千代田 5-53　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,393,785 
610,097 
2,783,688 
1,372,800 
1,410,888 		 （　0.9626）
1,358,121 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　     45,270,700 円　　　　（　    984,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-53　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 31.50 Ｓ3 82.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   180 ％   46 ㎡      4.5 m x   10.3 m  前面道路：区道     　   3.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階及び３階を住宅とする一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
31.50 
100.0 
31.50 
5,200 
163,800 		 6.0  982,800 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
28.00 
100.0 
28.00 
2,600 
72,800 		 2.0  145,600 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
23.10 
100.0 
23.10 
2,600 
60,060 		 2.0  120,120 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
82.60 
100.0 
82.60 

296,660 		 1,248,520 
0 
⑨年額支払賃料        296,660 円　×　12ヶ月　＝　       3,559,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      82.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 自主管理を想定するため、共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,559,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       177,996 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,381,924 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,248,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,861 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,393,785 円　　　　（　        73,778 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,226 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-53　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 130,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 142,397 円  　　　        3,559,920　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      221,000 円  　　　　     26,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         610,097 円　（　　　　　　        13,263 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9626    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　      82.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  40 ％　＋ 0.0840 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,372,800 円  
（　　　　　        29,843 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,393,785 円      
②総費用 610,097 円      
③純収益　①－② 2,783,688 円      
④建物等に帰属する純収益 1,372,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,410,888 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,358,121 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,524 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,270,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     984,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-53　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田神保町一丁目２０番６
 0100000101773-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考