別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
千代田 5-50　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-50 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　松岡　貴史   TEL.
鑑定評価額 10,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,920,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区紀尾井町１番４外
｢紀尾井町１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 2,587  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
地区計画等
風致地区

(40,300)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F2B		 中層店舗付事務所ビ
ル、ホテル等が建ち
並ぶ地域		 東11m区道 水道、ガス、下水 永田町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 著名なホテルや会館等が建ち
並ぶ名声の高い商業地域		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 永田町駅北方

150m		 法令

規制		 ２住居
(40,300)
準防 
地区計画等
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 東京ガ－デンテラスの開業により高度利用が伸展した地域である。今後も事務所を中心とした堅調な需要が予測
される。公法規制が複雑であり建物の想定が難しい地域である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,570,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲を麹町、紀尾井町、平河町地区等の事務所ビルが建ち並ぶ幹線道路背後の商業地と判定した。土地の
需要者は、大手不動産会社をはじめとして一般法人等が需要の中心と想定される。隣接する東京ガ－デンテラスの開発
等、周辺地域の高度利用が伸展し、低金利が続く金融環境の影響も受け不動産取引需要は認められる。市場での中心価
格帯は、規模によるものの土地は総額で数十億円台後半から百億円台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 新宿通り沿いなどと比較すると基本的には供給物件が僅少な地域であり、地縁的選好性も働きやすい地域であるため土
地が買い進まれやすい地域といえる。一方で対象標準地については公法規制の内容が複雑であり収益性の予測が非常に
難しい。そこで、市場動向を反映した比準価格を中心として投資採算に基づく収益価格も比較考量の上、代表標準地と
の均衡にも留意して鑑定評価額を表記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-28                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,330,000 円／㎡		 [118.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.2]		 [100.0]
100		 3,920,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの各種経済指標は
上下に振れ続けている。不動産関連融資の金
利動向が特に注視される。


低金利の影響などにより商業用不動産の売買
需要について価格時点においては大きな変化
は認められない。当地区の不動産需要は底堅
い。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　 +17.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-50　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西15m区道、
中間画地
２住居
文教地区
(60,400)
b ＴＫ１－公
７取１２
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東11m区道、
西4m、角地
商業

(100,500)
c ＴＫ１－公
７取１６
-1		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東11m区道、
北西4m、角地
商業
第一種文教地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
７取６
-1		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
南8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
e ＴＫ１－公
７取２
-312		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m区道、
中間画地
２住居
地区計画等
(70,320)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,155,500  		 100
[ 100.0]		 [ 117.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
6,239,749 		 100
[ 146.0]
4,273,801 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,270,000 
b (　           ) 
3,899,863  		 100
[ 100.0]		 [ 114.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
4,335,285 		 100
[ 106.7]
4,063,060 
4,060,000 
c (　           ) 
5,126,421  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
5,670,682 		 100
[ 139.0]
4,079,627 
4,080,000 
d (　           ) 
3,589,698  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
3,596,408 		 100
[  86.9]
4,138,559 
4,140,000 
e (　           ) 
4,370,533  		 100
[ 130.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,738,487 		 100
[  91.2]
4,099,218 
4,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +17.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +17.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,130,000 円／㎡]  



千代田 5-50　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

559,034,932 
158,846,631 
400,188,301 
138,330,000 
261,858,301 		 （　0.9515）
249,158,173 		 （  3.1 -  0.4 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  9,228,080,481 円　　　　（　  3,570,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-50　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,033.60 Ｓ4F2B 7,856.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
地区計画等
風致地区		 40 ％   300 ％   300 ％   2,587 ㎡     38.4 m x   63.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階の一部と地下２階を店舗、その他を事務所のフロア貸しと想定した。駐車場は屋外に想定した。 ⑦有効率　  64.3 ％
の理由		 中層の店舗兼事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 店舗
1,880.96 
52.3 
983.76 
6,500 
6,394,440 		 12.0  76,733,280 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
940.48 
51.4 
483.76 
7,000 
3,386,320 		 12.0  40,635,840 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 事務所
940.48 
62.7 
589.25 
8,650 
5,097,013 		 10.0  50,970,130 
0.0  0 

 1～ 4		 事務所
996.37 
75.2 
749.11 
8,650 
6,479,802 		 10.0  64,798,020 
0.0  0 
塔屋
  ～  
109.00 
 
 
 
 		    
   

計
7,856.40 
64.3 
5,053.21 

40,796,981 		 427,531,330 
0 
⑨年額支払賃料     40,796,981 円　×　12ヶ月　＝　     489,563,772 円 
⑩a共益費（管理費）           1,212 円／㎡　×　   5,053.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　      73,493,886 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      16,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       563,057,658 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　      16,200,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　    24,328,822 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 554,928,836 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       427,531,330 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,095,750 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,080,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        10,346 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     559,034,932 円　　　　（　       216,094 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,722 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-50　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,830,000 円  　　　　  2,610,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 66,614,631 円  　　　      579,257,658　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   56,997,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   22,185,000 円  　　　　  2,610,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,610,000 円  　　　　  2,610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,610,000 円  　　　　  2,610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     158,846,631 円　（　　　　　　        61,402 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,610,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   7,856.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 138,330,000 円  
（　　　　　        53,471 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 559,034,932 円      
②総費用 158,846,631 円      
③純収益　①－② 400,188,301 円      
④建物等に帰属する純収益 138,330,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 261,858,301 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 249,158,173 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       96,312 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,228,080,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,570,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-50　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区紀尾井町１番４
 0100000084010-0000
2 　千代田区紀尾井町１番２１
 0100000084027-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
千代田 5-50　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-50 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　幸弘   TEL.
鑑定評価額 10,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,880,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区紀尾井町１番４外
｢紀尾井町１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 2,587  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
地区計画等
風致地区

(40,300)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F2B		 中層店舗付事務所ビ
ル、ホテル等が建ち
並ぶ地域		 東11m区道 水道、ガス、下水 永田町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 著名なホテルや会館等が建ち
並ぶ選好性の高い商業地域		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 永田町駅北方

150m		 法令

規制		 ２住居
(40,300)
準防 
地区計画等
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 東京ガーデンテラスの開業による波及効果もあり、今後も現状の土地利用形態を維持しつつ、選好性の高い高度
商業地域として熟成していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,480,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、麹町，紀尾井町，平河町等の事務所ビルが建ち並ぶ幹線道路背後の商業地域と判定した。主たる需要者
は、資本力を有する大手不動産会社、一般法人、及び機関投資家等が中心となる。経済情勢の緩やかな回復を背景に、
地価は上昇基調にて推移している。市場での中心価格帯は、規模によるものの、総額で数十億円台～百億円台まで様々
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 新宿通り沿いなどと比較すると基本的には供給物件が僅少な地域であり、地縁的選好性の高い地域であり、土地が買い
進まれやすい地域といえる。一方で、対象標準地については公法規制が厳しく、収益想定が難しい。したがって、本件
では、市場動向を反映した比準価格を重視し、投資採算性に基づく収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡性に
も留意して鑑定評価額を表記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-28                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,330,000 円／㎡		 [118.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.4]		 [100.0]
100		 3,850,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあるものの、為替
や株式市場の動向、国内外の経済等には不透
明な部分も多く、今後の情勢に留意が必要で
ある。

地域要因に特段の変動要因はなく、経済情勢
の緩やかな回復を背景に、地価は上昇傾向に
て推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　 +17.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-50　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１
-2		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東11m区道、
南西5.2m、
二方路
商業
地区計画等
第一種文教地区
(83,444)
b ＴＫ１－公
７取７
-301		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m区道、
南4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,472)
c ＴＫ１－公
７取４
-3		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北7.7m区道、
中間画地
商業
特別用途地区
地区計画等
(700,487)
d ＴＫ１－公
７取１４
-315		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
北4m、二方路
１住居
特別用途地区
地区計画等
(70,400)
e ＴＫ１－公
７取７
-4		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8m区道、
南8m、角地
商業

(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,231,985  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.9]
4,039,112 		 100
[ 104.3]
3,872,591 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,870,000 
b (　           ) 
3,195,679  		 100
[ 100.0]		 [ 124.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.2]
3,586,517 		 100
[  88.4]
4,057,146 
4,060,000 
c (　           ) 
3,381,167  		 100
[ 100.0]		 [ 119.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
4,133,304 		 100
[  96.6]
4,278,783 
4,280,000 
d (　           ) 
3,949,461  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
4,185,302 		 100
[  99.5]
4,206,334 
4,210,000 
e (　           ) 
3,729,783  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,925,153 		 100
[  92.9]
4,225,138 
4,230,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,130,000 円／㎡]  



千代田 5-50　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

582,308,909 
169,490,453 
412,818,456 
157,410,000 
255,408,456 		 （　0.9515）
243,021,146 		 （  3.1 -  0.4 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  9,000,783,185 円　　　　（　  3,480,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-50　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,033.60 Ｓ4F2B 7,856.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
地区計画等
風致地区		 40 ％   300 ％   300 ％   2,587 ㎡     38.4 m x   63.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階の一部と地下２階を店舗、その他を事務所のフロア貸しと想定した。駐車場は屋外に想定した。 ⑦有効率　  64.3 ％
の理由		 中層の店舗兼事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 店舗
1,880.96 
52.3 
983.76 
7,500 
7,378,200 		 12.0  88,538,400 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
940.48 
51.4 
483.76 
8,000 
3,870,080 		 12.0  46,440,960 
0.0  0 

 1～ 1		 事務所
940.48 
62.7 
589.25 
8,800 
5,185,400 		 10.0  51,854,000 
0.0  0 

 1～ 4		 事務所
996.37 
75.2 
749.11 
8,800 
6,592,168 		 10.0  65,921,680 
0.0  0 
塔屋
  ～  
109.00 
 
 
 
 		    
   

計
7,856.40 
64.3 
5,053.21 

42,802,352 		 450,520,080 
0 
⑨年額支払賃料     42,802,352 円　×　12ヶ月　＝　     513,628,224 円 
⑩a共益費（管理費）           1,212 円／㎡　×　   5,053.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　      73,493,886 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  27 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      16,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       587,122,110 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　      16,200,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　    25,339,529 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 577,982,581 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       450,520,080 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,315,982 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,080,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        10,346 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     582,308,909 円　　　　（　       225,090 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,873 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-50　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,910,000 円  　　　　  2,970,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 72,398,653 円  　　　      603,322,110　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   56,996,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   25,245,000 円  　　　　  2,970,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,970,000 円  　　　　  2,970,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,970,000 円  　　　　  2,970,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     169,490,453 円　（　　　　　　        65,516 円／㎡）　　（経費率　　  29.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,970,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 363,000 円／㎡　×　   7,856.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 157,410,000 円  
（　　　　　        60,847 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 582,308,909 円      
②総費用 169,490,453 円      
③純収益　①－② 412,818,456 円      
④建物等に帰属する純収益 157,410,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 255,408,456 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 243,021,146 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       93,939 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,000,783,185 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,480,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-50　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区紀尾井町１番４
 0100000084010-0000
2 　千代田区紀尾井町１番２１
 0100000084027-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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26 　
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28 　
29 　
30 　
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37 　
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39 　
40 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考