鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
千代田 5-47　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-47

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　蜂須賀　千秋

TEL.

鑑定評価額

4,800,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,690,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	3,980,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区内神田１丁目３１番６｢内神田１－１－７｣				②地積　(㎡)	843 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	1:2	事務所ＳＲＣ9F1B	高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北27m都道	水道、ガス、下水	大手町 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所ビル地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大手町地区に近い都道沿いの
商業地域

街

路

２７ｍ都道

交通

施設

大手町駅北東方

300m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

隣接地区で再開発事業が進行中で、大手町地区の補完的な商業地として、今後も安定的に推移するものと予想さ
れる。地価は不動産投資市場の堅調を受け、上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所ビル地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,800,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,580,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大手町背後の神田地区を中心とした、幹線道路・準幹線道路沿いの業務商業地域である。主な需要者は不
動産会社、一般事業法人、投資法人等で、主に収益目的での取引が考えられる。隣接街区の再開発は着工済で令和７年
１１月に竣工予定。地域の更なる発展が期待されている。オフィス市場は改善傾向で、不動産投資市場は堅調に推移、
地価は上昇傾向にある。取引総額は数十億円程度になる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は収益性に着目して取引を行うものと考えられる。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係が成立する地
域から収集した。採用した事例は収益物件として取引されているものであり、市場性のみならず収益性も反映している
。収益価格は市場の賃料、取引利回り等勘案して試算しており、収益性を反映している。いずれの価格も規範性は高い
と判断されるため、両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 6,040,000 円／㎡

[112.3]
100

100
[106.9]

100
[111.1]

[100.0]
100

5,710,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内の低金利政策を背景に、比較的高水準の
利回りが確保できる不動産投資市場への資金
流入は続いており、地価は上昇傾向を継続し
ている。

大手町地区に隣接し、周辺では再開発事業が
施行中で、今後の発展が期待されるエリアで
ある。地価は上昇傾向にある。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公７取７ -303	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	南27m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	ＴＫ１－公７取１２ -307	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	北22m区道、東8m、西3m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
c	ＴＫ１－公７取１２ -315	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南35.9m都道、西4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公７取９ -305	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東36m都道、南西6m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
e	ＴＫ１－公７取１６ -2	中央区		建付地	（　）	不整形	北西44m都道、南東11m、北東4m、南西4m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,500,363	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,260,905	100 [ 111.1]	6,535,468	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,540,000
b	(　 ) 5,767,874	100 [ 100.0]	[ 116.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	6,410,580	100 [ 107.8]	5,946,735		5,950,000
c	(　 ) 7,175,714	100 [ 100.0]	[ 119.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	8,304,321	100 [ 144.0]	5,766,890		5,770,000
d	(　 ) 5,592,338	100 [ 100.0]	[ 117.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	6,395,897	100 [ 115.0]	5,561,650		5,560,000
e	(　 ) 6,499,828	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	6,871,061	100 [ 130.0]	5,285,432		5,290,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,800,000 円／㎡]

千代田 5-47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	401,419,596	111,175,071	290,244,525	151,688,000	138,556,525	（　0.9504） 131,684,121	（ 3.0 - 0.2 ） 2.8％
	⑧収益価格	4,703,004,321 円　　　　（　 5,580,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	756.00	Ｓ9F2B	7,663.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	843 ㎡	19.2 m x 43.8 m	前面道路：都道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）、地下駐車場（２０台）を想定

⑦有効率　 71.3 ％
の理由

同規模の事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	300.00

地下 1～ 1	駐車場	540.00

1～ 1	店舗	756.00	56.3	426.00	5,350	2,279,100	12.0	27,349,200
							0.0	0
2～ 9	事務所	756.00	83.3	630.00	5,350	3,370,500	10.0	33,705,000
							0.0	0
塔屋～		19.00

計		7,663.00	71.3	5,466.00		29,243,100		296,989,200
								0

⑨年額支払賃料	29,243,100 円　×　12ヶ月　＝　 350,917,200 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 5,466.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 59,557,536 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	410,474,736 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 9,600,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 21,483,737 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	398,590,999 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	296,989,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,821,397 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	800,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 7,200 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	401,419,596 円　　　　（　 476,180 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,395 円/㎡　月額支払賃料（　 5,350 円/㎡）　基準階 5 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千代田 5-47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,490,000 円	2,830,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	45,368,071 円	420,074,736　×　　　　 10.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,602,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 24,055,000 円	2,830,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,830,000 円	2,830,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,830,000 円	2,830,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 111,175,071 円　（　　　　　　 131,880 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,830,000,000 円	設計監理料率　 355,000 円／㎡　×　 7,663.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0536	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 × 30 ％　＋ 0.0827 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	151,688,000 円（　　　　　 179,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	401,419,596 円
②総費用	111,175,071 円
③純収益　①－②	290,244,525 円
④建物等に帰属する純収益	151,688,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	138,556,525 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	131,684,121 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,209 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,703,004,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,580,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千代田 5-47　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千代田区内神田一丁目３１番６	0100000117878-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
千代田 5-47　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-47

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　小熊　忍

TEL.

鑑定評価額

4,840,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,740,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	3,980,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区内神田１丁目３１番６｢内神田１－１－７｣				②地積　(㎡)	843 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	1:2	事務所ＳＲＣ9F1B	高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北27m都道	水道、ガス、下水	大手町 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項なし

街

路

２７ｍ都道

交通

施設

大手町駅北東方

300m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

大手町エリアに隣接する業務系商業地域であり、近隣地域に隣接して再開発が進行している。将来的にはエリア
の機能更新も想定されるが、現時点では予測の限界を越える。賃貸市場は回復傾向で、地価は上昇を予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,090,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,390,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神田エリアを中心とした区北部及び北東部、及び区内の広幅員街路に面した商業地域に線状の広がりを有
する圏域。主たる需要者は投資家層、大手・中堅の不動産業者、一般事業法人等となる。大手町エリアに近い立地であ
り、大手町の補完的オフィス機能もあり、需要は底堅い。さらに賃貸市場は回復傾向で、地価は上昇を示している。市
場で中心となる価格帯は、概ね１，０００㎡程度の画地で５０～６０億円程度の水準と捉えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引事例を基礎とし、市場の需給趨勢を反映した実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反
映した理論的価格である。対象標準地の主な需要者としては、機関投資家、大手・中堅の不動産業者、自己利用目的の
一般事業法人等が想定される。本件では、実需を指向した比準価格と、収益性を重視する収益価格との説得力の程度は
概ね同程度と判断し、両価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 6,040,000 円／㎡

[112.3]
100

100
[106.9]

100
[111.0]

[100.0]
100

5,720,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利上昇懸念、建築費高騰などの要因もある
ものの、富裕層、海外勢を含む投資家層の需
要は旺盛で、不動産市況は底堅く推移してい
る。

大手町エリアに隣接した業務系商業地域であ
り、周辺で再開発も進行しており、今後の発
展的推移も期待される。地価は上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.7
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公７取１３ -101	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	南33.9m国道、東15m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,793)
b	ＴＫ１－公７取７ -303	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	南27m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
c	ＴＫ１－公７取１０ -305	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西27m都道、北6m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,694)
d	ＴＫ１－公７取１５ -304	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東27m都道、北西4m、二方路		商業地区計画等 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,183,542	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	7,802,565	100 [ 128.9]	6,053,192	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,050,000
b	(　 ) 6,500,363	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,260,905	100 [ 101.0]	7,189,015		7,190,000
c	(　 ) 4,703,911	100 [ 100.0]	[ 129.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	6,212,622	100 [ 99.8]	6,225,072		6,230,000
d	(　 ) 5,047,534	100 [ 100.0]	[ 110.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	6,064,739	100 [ 98.9]	6,132,193		6,130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +1.33	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.94	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.94	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,090,000 円／㎡]

千代田 5-47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	425,979,869	134,314,152	291,665,717	162,710,000	128,955,717	（　0.9515） 122,701,365	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	4,544,495,000 円　　　　（　 5,390,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	756.00	Ｓ9F2B	7,663.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	843 ㎡	19.2 m x 43.8 m	前面道路：都道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上各階フロア貸の賃貸ビルを想定。駐車場は地下機械式２０台とこれに隣接して荷捌き・障がい者用計３台。

⑦有効率　 71.3 ％
の理由

規模・用途類似建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	300.00

地下 1～ 1	駐車場	540.00

1～ 1	店舗	756.00	56.3	426.00	6,300	2,683,800	12.0	32,205,600
							0.0	0
2～ 9	事務所	756.00	83.3	630.00	5,600	3,528,000	10.0	35,280,000
							0.0	0
塔屋～		19.00

計		7,663.00	71.3	5,466.00		30,907,800		314,445,600
								0

⑨年額支払賃料	30,907,800 円　×　12ヶ月　＝　 370,893,600 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 5,466.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 59,557,536 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	430,451,136 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 10,800,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 18,298,045 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	422,953,091 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	314,445,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,018,678 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	900,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 8,100 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	425,979,869 円　　　　（　 505,314 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,647 円/㎡　月額支払賃料（　 5,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千代田 5-47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	15,350,000 円	3,070,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	59,127,652 円	441,251,136　×　　　　 13.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,601,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 26,095,000 円	3,070,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,070,000 円	3,070,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,070,000 円	3,070,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 134,314,152 円　（　　　　　　 159,329 円／㎡）　　（経費率　　 31.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9515

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,070,000,000 円	設計監理料率　 385,000 円／㎡　×　 7,663.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	162,710,000 円（　　　　　 193,013 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	425,979,869 円
②総費用	134,314,152 円
③純収益　①－②	291,665,717 円
④建物等に帰属する純収益	162,710,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	128,955,717 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	122,701,365 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,553 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,544,495,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,390,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千代田 5-47　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千代田区内神田一丁目３１番６	0100000117878-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考