別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千代田 5-44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-44 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　牛木　啓貴   TEL.
鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,050,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区九段南４丁目１１番１０外
｢九段南４－２－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
第２種文教地区


(100,356)

1.5:1		 事務所兼車庫

ＲＣ5		 中層の事務所ビル、
住宅等が混在する商
業地域		 北西6m区道 水道、ガス、下水 都営市ヶ谷

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 靖国通り背後の事務所ビル、
賃貸マンション等が混在する
地域		 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 都営市ヶ谷駅東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 靖国通り背後の中小事務所ビル、住宅等が混在する商業地域である。繁華性は低いが、最寄り駅から近く交通接
近性に優れており、今後も現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,340,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千代田区内に存し、周辺に事務所ビル等が見られる商業地域である。主たる需要者は賃貸利用を目的とす
る事業法人、投資家等である。繁華性は低いが、市ヶ谷駅から徒歩圏で交通利便性が高く、需要は堅調に推移している
。画地規模により取引単価が異なる面はあるものの、標準的画地の規模を前提とすれば取引価格帯は２億～２億５千万
円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重
視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-28                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,330,000 円／㎡		 [118.0]
100		 100
[100.0]		 100
[182.0]		 [100.0]
100		 1,510,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千代田区の商業地は立地の希少性、金融政策
、為替相場の影響などにより海外勢を含め投
資需要が旺盛であり、地価は堅調に推移して
いる。

事務所ビル、住宅が混在する商業地域で繁華
性は低いが、交通利便性の高さ等により地価
は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.5
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取２
-302		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,180)
b ＴＫ１－公
７取１３
-1		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.3m区道、
東6.9m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,414)
c ＴＫ１－公
７取１６
-304		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10.6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
７取１６
-303		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
e ＴＫ１－公
７取１０
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
700,000  		 100
[ 100.0]		 [ 133.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
933,800 		 100
[  60.1]
1,553,744 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,550,000 
b (　           ) 
1,623,382  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
1,725,958 		 100
[ 107.4]
1,607,037 
1,610,000 
c (　           ) 
1,763,320  		 100
[ 100.0]		 [ 122.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,153,014 		 100
[ 139.4]
1,544,486 
1,540,000 
d (　           ) 
1,491,708  		 100
[ 100.0]		 [ 120.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,801,983 		 100
[ 112.3]
1,604,615 
1,600,000 
e (　           ) 
1,797,416  		 100
[ 100.0]		 [ 132.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,264,744 		 100
[ 140.4]
1,613,066 
1,610,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +1.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.6 交通・接近　  +0.9 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,600,000 円／㎡]  



千代田 5-44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,621,070 
5,858,820 
14,762,250 
8,729,200 
6,033,050 		 （　0.9644）
5,818,273 		 （  3.3 -  0.2 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    187,686,226 円　　　　（　  1,340,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-44　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 103.58 Ｓ5 447.63
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
第２種文教地区
 100 ％   500 ％   356 ％   140 ㎡     15.0 m x    9.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５階建ての各階フロア貸し事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 賃貸事務所としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
96.83 
74.8 
72.46 
3,900 
282,594 		 8.0  2,260,752 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
94.30 
93.6 
88.30 
3,900 
344,370 		 8.0  2,754,960 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
67.90 
91.1 
61.86 
3,900 
241,254 		 8.0  1,930,032 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
447.63 
89.2 
399.22 

1,556,958 		 12,455,664 
0 
⑨年額支払賃料      1,556,958 円　×　12ヶ月　＝　      18,683,496 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     399.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,898,337 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,581,833 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,079,092 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,502,741 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,455,664 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         118,329 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,621,070 円　　　　（　       147,293 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,930 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-44　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 471,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,589,820 円  　　　       21,581,833　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,149,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,334,500 円  　　　　    157,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,858,820 円　（　　　　　　        41,849 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9644    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 157,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     447.63 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0517 ×  30 ％　＋ 0.0845 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,729,200 円  
（　　　　　        62,351 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,621,070 円      
②総費用 5,858,820 円      
③純収益　①－② 14,762,250 円      
④建物等に帰属する純収益 8,729,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,033,050 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,818,273 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,559 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    187,686,226 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,340,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区九段南四丁目１１番１０
 0100000085414-0000
2 　千代田区九段南四丁目１１番３４
 0100001100873-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千代田 5-44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-44 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,050,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区九段南４丁目１１番１０外
｢九段南４－２－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 140  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
第二種文教地区


(100,356)

1.5:1		 事務所兼車庫

ＲＣ5		 中層の事務所ビル、
住宅等が混在する商
業地域		 北西6m区道 水道、ガス、下水 都営市ヶ谷

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 市ヶ谷駅東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
第二種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 靖国通り背後の商業地域で、周辺では建替え等は散見されるが、用途的に変化はなく、また周辺において大規模
再開発などの動きも見られない。地域としては熟成している。値頃感が強く、地価は上昇を予測。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,620,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,430,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は九段・富士見エリアを中心とし、区北部、及び広く区北東部の大通り背後の商業地域一帯に面的な広がり
を有する圏域。主たる需要者は中小の不動産業者、一般事業法人、個人投資家等となる。商業繁華性にはやや劣るもの
の、需要者の幅が広いため、底堅い需要が見込まれ、また値頃感もあり、地価は上昇を示している。市場で中心となる
価格帯は、概ね１５０㎡程度の画地で２億円台前半程度の水準と捉えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引事例を基礎とし、市場の需給趨勢を反映した実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反
映した理論的価格である。対象標準地が実際の市場に公開された場合、需要者が多岐に亘るため、投資目的の需要者と
実需を指向する需要者との競合が予想される。従って本件における両試算価格の有する説得力の程度は、概ね同程度と
判断した。以上から両価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-28                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,330,000 円／㎡		 [118.0]
100		 100
[100.0]		 100
[179.7]		 [100.0]
100		 1,530,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇懸念、建築費高騰などの要因もある
ものの、富裕層、海外勢を含む投資家層の需
要は旺盛で、不動産市況は底堅く推移してい
る。

靖国通り背後の中層の事務所ビル、住宅等が
混在する地域で、地域としては熟成している
。値頃感が強く、地価は上昇を示している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.5
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取７
-5		 千代田区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,601)
b ＴＫ１－公
７取１６
-304		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10.6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
７取１６
-303		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
d ＴＫ１－公
７取１４
-4		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    629,763) 
3,148,813  		 100
[ 150.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
2,176,444 		 100
[ 134.8]
1,614,573 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,610,000 
b (　           ) 
1,763,320  		 100
[ 100.0]		 [ 122.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,153,014 		 100
[ 139.5]
1,543,379 
1,540,000 
c (　           ) 
1,491,708  		 100
[ 100.0]		 [ 120.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,801,983 		 100
[ 106.7]
1,688,831 
1,690,000 
d (　           ) 
1,313,921  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,537,288 		 100
[  79.5]
1,933,696 
1,930,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+1.97 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.6 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,620,000 円／㎡]  



千代田 5-44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,537,360 
6,000,556 
15,536,804 
9,295,000 
6,241,804 		 （　0.9652）
6,024,589 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    200,819,633 円　　　　（　  1,430,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-44　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 103.58 Ｓ5 447.63
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
第二種文教地区
 100 ％   500 ％   356 ％   140 ㎡     15.0 m x    9.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５階建で各階フロア貸しの賃貸事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 規模・用途類似建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
96.83 
74.8 
72.46 
4,100 
297,086 		 8.0  2,376,688 
0.0  0 

 2～ 4		 事務所
94.30 
93.6 
88.30 
4,100 
362,030 		 8.0  2,896,240 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
67.90 
91.1 
61.86 
4,100 
253,626 		 8.0  2,029,008 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
447.63 
89.2 
399.22 

1,636,802 		 13,094,416 
0 
⑨年額支払賃料      1,636,802 円　×　12ヶ月　＝　      19,641,624 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     399.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,898,337 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,539,961 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,126,998 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,412,963 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,094,416 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         124,397 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,537,360 円　　　　（　       153,838 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,127 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-44　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 507,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,569,556 円  　　　       22,539,961　×　　　　  11.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,149,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,436,500 円  　　　　    169,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       169,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       169,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,000,556 円　（　　　　　　        42,861 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9652    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 169,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　     447.63 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,295,000 円  
（　　　　　        66,393 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,537,360 円      
②総費用 6,000,556 円      
③純収益　①－② 15,536,804 円      
④建物等に帰属する純収益 9,295,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,241,804 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,024,589 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       43,033 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    200,819,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,430,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区九段南四丁目１１番１０
 0100000085414-0000
2 　千代田区九段南四丁目１１番３４
 0100001100873-0000
3 　
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備考