鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
千代田 5-40　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-40

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　牛木　啓貴

TEL.

鑑定評価額

739,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	2,420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区一番町１３番８				②地積　(㎡)	210 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等第２種文教地区 (100,500)
	1:2.5	店舗兼事務所ＳＲＣ8	店舗兼事務所、マンション等が混在する商業地域	北西11m区道	水道、ガス、下水	半蔵門 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

背後に優良住宅地を有し、事
務所、賃貸マンション等が混
在する商業地域

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

半蔵門駅西方

110m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

背後に優良住宅地を有する商業地域で、中高層の店舗兼事務所、共同住宅等が混在している。今後も現状のまま
推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,070,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千代田区内に存し、周辺に事務所ビル等が見られる商業地域である。主たる需要者は賃貸利用を目的とす
る事業法人、投資家等である。最寄り駅から徒歩圏で、背後に優良住宅地を有しており、店舗兼事務所のほか共同住宅
としての需要も見込まれることから需要は堅調に推移している。画地規模により取引単価が異なる面はあるものの、標
準的画地の規模を前提とすれば取引価格帯は７億～７億５千万円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重
視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,330,000 円／㎡

[118.0]
100

100
[100.0]

100
[ 77.6]

[100.0]
100

3,540,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千代田区の商業地は立地の希少性、金融政策
、為替相場の影響などにより海外勢を含め投
資需要が旺盛であり、地価は堅調に推移して
いる。

背後に優良住宅地を有する商業地域である。
店舗兼事務所、共同住宅が混在し、交通利便
性が高い地域として需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公７取２ -307	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
b	ＴＫ１－公７取１２ -313	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	北東6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
c	ＴＫ１－公７取１１ -301	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北8m区道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	ＴＫ１－公７取１ -313	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.9m区道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,500)
e	ＴＫ１－公７取１２ -312	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西26.9m区道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,590)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,868,601	100 [ 100.0]	[ 131.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,071,736	100 [ 140.5]	3,609,777	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,610,000
b	(　 ) 2,024,647	100 [ 100.0]	[ 134.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,715,052	100 [ 65.4]	4,151,456		4,150,000
c	(　 ) 2,097,781	100 [ 100.0]	[ 126.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,593,433	100 [ 73.8]	3,514,137		3,510,000
d	(　 ) 3,101,791	100 [ 120.0]	[ 126.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,267,220	100 [ 89.9]	3,634,283		3,630,000
e	(　 ) 2,928,298	100 [ 100.0]	[ 134.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,938,561	100 [ 108.2]	3,640,075		3,640,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.8	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +1.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +1.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +1.63	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 +1.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	限定価格	％／月 +1.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +1.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,600,000 円／㎡]

千代田 5-40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,453,128	18,794,039	42,659,089	22,215,600	20,443,489	（　0.9446） 19,310,920	（ 3.2 - 0.2 ） 3.0％
	⑧収益価格	643,697,333 円　　　　（　 3,070,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	148.96	Ｓ8	1,088.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等第２種文教地区	100 ％	500 ％	500 ％	210 ㎡	9.5 m x 22.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上はフロア貸し事務所を想定した。容積対象床面積は１，０４８．９６㎡である。

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.12	65.6	89.25	4,500	401,625	12.0	4,819,500
							0.0	0
2～ 8	事務所	136.12	94.5	128.65	4,500	578,925	10.0	5,789,250
							0.0	0
～

～

～

計		1,088.96	90.9	989.80		4,454,100		45,344,250
								0

⑨年額支払賃料	4,454,100 円　×　12ヶ月　＝　 53,449,200 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 989.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,784,861 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,234,061 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,211,703 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,022,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	45,344,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 430,770 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,453,128 円　　　　（　 292,634 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,540 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千代田 5-40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,188,000 円	396,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,313,939 円	64,234,061　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,134,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,366,000 円	396,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,794,039 円　（　　　　　　 89,495 円／㎡）　　（経費率　　 30.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	396,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 1,088.96 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0839 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,215,600 円（　　　　　 105,789 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,453,128 円
②総費用	18,794,039 円
③純収益　①－②	42,659,089 円
④建物等に帰属する純収益	22,215,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,443,489 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,310,920 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,957 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 643,697,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,070,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千代田 5-40　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千代田区一番町１３番８	0100000137409-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月11日　提出
千代田 5-40　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-40

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　松岡　貴史

TEL.

鑑定評価額

731,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,480,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	2,420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月29日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区一番町１３番８				②地積　(㎡)	210 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等第２種文教地区 (100,500)
	1:2.5	店舗兼事務所ＳＲＣ8	店舗兼事務所、マンション等が混在する商業地域	北西11m区道	水道、ガス、下水	半蔵門 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中高層の店舗兼事務所ビルの
なかにマンションが混在する
商業地域

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

半蔵門駅西方

110m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

周囲は知名度の高い高級住宅地であるが、事務所需要も認められ地域の環境は成熟している。都心不動産の需要
は底堅く特段の周辺環境の変化も認められないので地価は堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,620,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,270,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

千代田区麹町、番町、紀尾井町、平河町等を範囲とする事務所ビルとマンションが建ち並ぶ商業地が同一需給圏である
。大手不動産会社をはじめとして中堅のビル賃貸業者、一般法人等が需要の中心と想定される。高級住宅地として知名
度の高い番町地区の住宅地が背後に広がっておりマンション用地の需要も根強いものの、商業地としての落ち着いた環
境から事務所需要も根強い。土地の取引は総額で数億円台が中心とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

総額的に投資家から買い進まれやすい一方で、賃貸市場では需要者層にやや偏りのある地域である。都心不動産への投
資資金流入は続くなか、総額的な観点やステイタス的な要素により不動産が買い進まれやすい地域といえる。そこで、
市場動向を反映した比準価格と投資採算に基づく収益価格を関連づけて代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を表
記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,330,000 円／㎡

[118.0]
100

100
[100.0]

100
[ 79.0]

[100.0]
100

3,480,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は回復基調にあるものの各種経済指標は
上下に振れ続けている。不動産関連融資の金
利動向が特に注視される。

低金利の影響などにより商業用不動産の売買
需要について価格時点においては大きな変化
は認められない。当地区の不動産需要は底堅
い。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公７取１ -305	千代田区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西10.9m区道、南8m、角地		２住居地区計画等第一種文教地区 (70,400)
b	ＴＫ１－公７取１ -313	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.9m区道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,500)
c	ＴＫ１－公７取１６ -313	千代田区		更地	（　）	長方形	北西11m区道、中間画地		商業地区計画等第二種文教地区 (100,500)
d	ＴＫ１－公７取１５ -306	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東8m区道、北東6m、角地		商業第二種文教地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,309,107	100 [ 140.0]	[ 131.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	3,781,791	100 [ 102.4]	3,693,155	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,690,000
b	(　 ) 3,101,791	100 [ 120.0]	[ 126.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,267,220	100 [ 102.0]	3,203,157		3,200,000
c	(　 ) 2,946,955	100 [ 100.0]	[ 131.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	3,875,246	100 [ 106.7]	3,631,908		3,630,000
d	(　 ) 2,917,233	100 [ 100.0]	[ 120.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	3,321,411	100 [ 94.1]	3,529,661		3,530,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +1.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	限定価格	％／月 +1.48	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +1.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +1.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +1.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.73	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,620,000 円／㎡]

千代田 5-40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,865,213	20,009,855	41,855,358	20,525,400	21,329,958	（　0.9331） 19,902,984	（ 3.1 - 0.2 ） 2.9％
	⑧収益価格	686,309,793 円　　　　（　 3,270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	148.96	Ｓ8	1,088.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等第２種文教地区	100 ％	500 ％	500 ％	210 ㎡	9.5 m x 22.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上はフロア貸しの事務所を想定

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.12	65.5	89.16	4,500	401,220	12.0	4,814,640
							0.0	0
2～ 4	事務所	136.12	94.5	128.63	4,500	578,835	10.0	5,788,350
							0.0	0
5～ 8	事務所	136.12	94.5	128.63	4,500	578,835	10.0	5,788,350
							0.0	0
～

～

計		1,088.96	90.9	989.57		4,453,065		45,333,090
								0

⑨年額支払賃料	4,453,065 円　×　12ヶ月　＝　 53,436,780 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 989.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,687,356 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,124,136 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,693,214 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,430,922 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	45,333,090 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 434,291 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,865,213 円　　　　（　 294,596 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,538 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 4 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千代田 5-40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,134,000 円	378,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	10,772,855 円	64,124,136　×　　　　 16.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,134,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,213,000 円	378,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	378,000 円	378,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	378,000 円	378,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,009,855 円　（　　　　　　 95,285 円／㎡）　　（経費率　　 32.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9331

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	378,000,000 円	設計監理料率　 334,000 円／㎡　×　 1,088.96 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0543	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0504 × 30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,525,400 円（　　　　　 97,740 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,865,213 円
②総費用	20,009,855 円
③純収益　①－②	41,855,358 円
④建物等に帰属する純収益	20,525,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,329,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,902,984 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,776 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 686,309,793 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,270,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千代田 5-40　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千代田区一番町１３番８	0100000137409-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考