別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
千代田 5-39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-39 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　幸弘   TEL.
鑑定評価額 315,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,590,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,030,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区外神田５丁目５１番３外
｢外神田５－２－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,480)

1:2		 事務所兼車庫

ＲＣ7F1B		 中高層の事務所ビル
、店舗等が混在する
商業地域		 東8m区道、背面道 水道、ガス、下水 末広町

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層の事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中央通り背後の事務所ビル、
店舗等が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 末広町

140m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 成熟した中小規模の事務所や店舗等が建ち並ぶ幹線背後の商業地域であるが、築年の経過した建物については、
マンションへ建替えられる事例が見受けられ、長期的には住商混在地域へとシフトしていくものと思料される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,710,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千代田区北東部及びその周辺地区において、中小規模の事務所や店舗等が建ち並ぶ幹線道路背後の商業
地域全般である。典型的な需要者としては、自社利用を目的とした中小事業者、賃貸ビル業者、各種投資家、及びマン
ション開発事業者等も想定される。比較的規模の小さい土地が多く、取引価格帯は総額で数千万～数億円程度の取引が
中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。一方、収益価格は、想定した最有効使用建物の賃貸収益
を基とする理論的な価格が得られた。各試算過程を再検討したが、本件においては、各試算価格の有する説得力は同等
と判断し、両試算価格を相互に関連付けるとともに、代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり
と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,800,000 円／㎡		 [114.3]
100		 100
[101.9]		 100
[199.0]		 [101.0]
100		 1,590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあるものの、為替
や株式市場の動向、国内外の経済等には不透
明な部分も多く、今後の情勢に留意が必要で
ある。

従来の業務系用途建物に加えて、共同住宅の
混在比率が漸次高まるものと予測され、旺盛
な需要を背景に地価は上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.3
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１６
-316		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m区道、
南東4m、
南西4m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
b ＴＫ１－公
７取１３
-1		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.3m区道、
東6.9m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,414)
c ＴＫ１－公
７取１４
-309		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
７取１６
-303		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,311,037  		 100
[ 100.0]		 [ 136.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,700,602 		 100
[ 112.5]
1,511,646 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,530,000 
b (　           ) 
1,623,382  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
1,725,958 		 100
[  98.9]
1,745,155 
1,760,000 
c (　           ) 
1,426,202  		 100
[ 100.0]		 [ 125.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,791,310 		 100
[ 112.1]
1,597,957 
1,610,000 
d (　           ) 
1,491,708  		 100
[ 100.0]		 [ 120.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,801,983 		 100
[ 104.0]
1,732,676 
1,750,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,710,000 円／㎡]  



千代田 5-39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,926,495 
14,719,542 
29,206,953 
20,020,000 
9,186,953 		 （　0.9483）
8,711,988 		 （  3.2 -  0.2 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    290,399,600 円　　　　（　  1,470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 132.92 Ｓ9 995.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   480 ％   198 ㎡     10.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 対象地の個別性、地域性より判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
119.72 
66.1 
79.13 
3,500 
276,955 		 6.0  1,661,730 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
111.84 
94.1 
105.24 
3,500 
368,340 		 6.0  2,210,040 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
92.40 
92.9 
85.84 
3,500 
300,440 		 6.0  1,802,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
995.00 
90.6 
901.65 

3,155,775 		 18,934,650 
0 
⑨年額支払賃料      3,155,775 円　×　12ヶ月　＝　      37,869,300 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　     901.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,179,769 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費水準を勘案し、査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,049,069 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,302,453 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,746,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,934,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         179,879 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,926,495 円　　　　（　       221,851 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,518 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,456,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 7,828,342 円  　　　       46,049,069　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,613,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,094,000 円  　　　　    364,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       364,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       364,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,719,542 円　（　　　　　　        74,341 円／㎡）　　（経費率　　  33.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 364,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 348,000 円／㎡　×　     995.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0839 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,020,000 円  
（　　　　　       101,111 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,926,495 円      
②総費用 14,719,542 円      
③純収益　①－② 29,206,953 円      
④建物等に帰属する純収益 20,020,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,186,953 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,711,988 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,000 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    290,399,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区外神田五丁目５１番３
 0100000109598-0000
2 　千代田区外神田五丁目５１番４
 0100000109599-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千代田 5-39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-39 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　雅之   TEL.
鑑定評価額 315,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,590,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,030,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区外神田５丁目５１番３外
｢外神田５－２－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,480)

1:2		 事務所兼車庫

ＲＣ7F1B		 中高層の事務所ビル
、店舗等が混在する
商業地域		 東8m区道、背面道 水道、ガス、下水 末広町

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中央通り背後の事務所ビル、
店舗等が建ち並ぶ商業地域。		 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 末広町駅北東方

140m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の店舗、事務所等のほか建替えにあたりマンション建設も進む商業地域である。地域要因に大きな変動
はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇基調を維持している。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,480,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、千代田区北東部及びその周辺区の商業地域である。需要者の中心は、実需の法人、収益目的の個人投
資家、不動産会社、不動産投資法人等であり、マンション開発業者等も散見される。旧来からの地元中小企業の事務所
の多い地域であり、やや繁華性に劣る。空室率の低下、微増ながら賃料の上昇傾向にあり地価は上昇基調を維持する。
土地取引価格帯は、取引総額で数億円程が一般的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　需要者の中心は、主として実需の法人、投資目的とした法人等である。実需を目的とする法人等は商業利便性等を、
また投資目的とした法人等は主に収益性を重視する。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益
価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,800,000 円／㎡		 [114.3]
100		 100
[101.9]		 100
[199.6]		 [101.0]
100		 1,590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。海外景気の下
振れ、物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金
融資本市場の変動等の影響に注意する必要が
ある。

地域要因に大きな変動はない。空室率の低下
傾向、微増ながら賃料の上昇等により、地価
は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１３
-1		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.3m区道、
東6.9m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,414)
b ＴＫ１－公
７取１５
-2		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,360)
c ＴＫ１－公
７取９
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
北西4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d ＴＫ１－公
７取２
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
北4m、角地
商業
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,623,382  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
1,725,958 		 100
[ 102.5]
1,683,861 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,700,000 
b (　           ) 
1,469,335  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,660,349 		 100
[  96.8]
1,715,237 
1,730,000 
c (　           ) 
1,896,647  		 100
[ 100.0]		 [ 126.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,322,012 		 100
[ 145.0]
1,601,388 
1,620,000 
d (　           ) 
2,071,187  		 100
[ 100.0]		 [ 129.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,600,043 		 100
[ 144.1]
1,804,332 
1,820,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +59.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,720,000 円／㎡]  



千代田 5-39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,860,454 
13,929,243 
27,931,211 
19,005,000 
8,926,211 		 （　0.9494）
8,474,545 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    292,225,690 円　　　　（　  1,480,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 132.92 Ｓ9 995.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   480 ％   198 ㎡     10.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階事務所のフロアー貸しを想定。 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 対象地の個別性、地域性より判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
119.72 
66.1 
79.13 
3,300 
261,129 		 6.0  1,566,774 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
111.84 
94.1 
105.24 
3,300 
347,292 		 6.0  2,083,752 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
92.40 
92.9 
85.84 
3,300 
283,272 		 6.0  1,699,632 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
995.00 
90.6 
901.65 

2,975,445 		 17,852,670 
0 
⑨年額支払賃料      2,975,445 円　×　12ヶ月　＝　      35,705,340 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　     901.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,179,769 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,885,109 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,194,255 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,690,854 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,852,670 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         169,600 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,860,454 円　　　　（　       211,416 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,317 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,400,000 円  　　　　    350,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 7,241,043 円  　　　       43,885,109　×　　　　  16.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,613,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,975,000 円  　　　　    350,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       350,000 円  　　　　    350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       350,000 円  　　　　    350,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,929,243 円　（　　　　　　        70,350 円／㎡）　　（経費率　　  33.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9494    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 350,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     995.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,005,000 円  
（　　　　　        95,985 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,860,454 円      
②総費用 13,929,243 円      
③純収益　①－② 27,931,211 円      
④建物等に帰属する純収益 19,005,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,926,211 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,474,545 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,801 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    292,225,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,480,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区外神田五丁目５１番３
 0100000109598-0000
2 　千代田区外神田五丁目５１番４
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