別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
千代田 5-38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-38 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　彦坂　正博   TEL.
鑑定評価額 28,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 10,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区内幸町２丁目２２番２
｢内幸町２－１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,998  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)

1:2		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ11F2B		 大規模な事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北東43m区道 水道、ガス、下水 霞ヶ関近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南    85 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 霞が関エリアに近接し、日比
谷公園に面する大規模な事務
所ビルが建ち並ぶ商業地域		 街

路		 ４３ｍ区道 交通

施設		 霞ヶ関駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 日比谷公園に面する大規模事務所ビルが建ち並ぶ業務高度商業地域であり、人材採用等の側面で好立地のオフィ
ス需要は拡大傾向、旺盛な投資需要にも支えられて売買市場も堅調のため、地価は底堅く推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 14,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 13,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、霞ヶ関、内幸町地区及び有楽町周辺地区を中心とする都心３区内の、主として業務系の高度商業地域と
把握する。主な需要者は資金力のある国内外の大手投資法人、大手不動産会社、大手事業法人である。人材採用等の側
面で好立地のオフィス市況は拡大傾向で、日比谷公園に面する稀少立地のため、旺盛な投資需要にも支えられて地価は
堅調に推移している。取引総額としては、十数億円～数百億円規模の価格帯が取引の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社、事業法人であり、投資物件としての
取引が中心である。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の有する収益性に着目して取引意思を決定するが、代替
・競争関係にある不動産の取引価格も参考にする。投資用不動産の取引事例を多く採用していることも踏まえ、比準価
格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,900,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[110.0]		 100
[173.8]		 [100.0]
100		 14,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が継続しており、好立地
のオフィス市況は拡大傾向、投資意欲は旺盛
で売買市場も堅調なため、地価は全般的に上
昇傾向にある。

霞ヶ関エリアに近接し、好立地のオフィス需
要は拡大傾向、投資需要も旺盛で、日比谷公
園に面する稀少立地により、地価は底堅く推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.1
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取７
-6		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西27.5m国
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
７取１６
-312		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西27m都道、
南東6m、
二方路
商業
第二種文教地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
７取１２
-314		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
d ＴＫ１－公
７取２
-1		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東27.5m国
道、北西4m、
角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
e ＫＢＴ（公
）０７
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東25m都道、
南西6m、
二方路
商業

(100,620)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,296,761  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,770,412 		 100
[  70.8]
15,212,446 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
15,200,000 
b (　           ) 
8,091,850  		 100
[ 100.0]		 [ 117.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
9,254,562 		 100
[  64.6]
14,325,947 
14,300,000 
c (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
14,620,846 		 100
[ 101.6]
14,390,596 
14,400,000 
d (　           ) 
11,166,253  		 100
[ 130.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
8,789,567 		 100
[  68.6]
12,812,780 
12,800,000 
e (　  9,580,137) 
10,543,446  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
11,339,584 		 100
[  75.6]
14,999,450 
15,000,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.8 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.8 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 14,900,000 円／㎡]  



千代田 5-38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,517,793,970 
421,757,811 
1,096,036,159 
377,712,000 
718,324,159 		 （　0.9386）
674,219,056 		 （  2.9 -  0.4 ）
2.5％  
⑧収益価格 　 26,968,762,240 円　　　　（　 13,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 1,894.20 Ｓ9F1B 17,769.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   1,998 ㎡     32.0 m x   63.0 m  前面道路：区道     　  43.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をロビー等の共用部、２～９階を事務所、１階・地下１階に４２台（１台は身障者用、３台は荷捌き用）分の駐車場を想定した。 ⑦有効率　  69.5 ％
の理由		 高層事務所ビルの標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
570.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 駐車場、ロビー等
1,894.20 
 
 
 
 		    
   

 2～ 9		 事務所
1,894.20 
81.5 
1,544.00 
9,220 
14,235,680 		 12.0  170,828,160 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
152.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
17,769.80 
69.5 
12,352.00 

113,885,440 		 1,366,625,280 
0 
⑨年額支払賃料    113,885,440 円　×　12ヶ月　＝　   1,366,625,280 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　  12,352.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     179,351,040 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      22,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,545,976,320 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      22,800,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    64,119,053 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,504,657,267 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,366,625,280 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      13,119,603 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,900,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        17,100 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,517,793,970 円　　　　（　       759,657 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,312 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 21,960,000 円  　　　　  7,320,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 131,777,211 円  　　　    1,568,776,320　×　　　　   8.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  191,160,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   62,220,000 円  　　　　  7,320,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,320,000 円  　　　　  7,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,320,000 円  　　　　  7,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     421,757,811 円　（　　　　　　       211,090 円／㎡）　　（経費率　　  27.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9386    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,320,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　  17,769.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0516     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0324 ×　 40 ％　＋　0.0479 ×  30 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 377,712,000 円  
（　　　　　       189,045 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,517,793,970 円      
②総費用 421,757,811 円      
③純収益　①－② 1,096,036,159 円      
④建物等に帰属する純収益 377,712,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 718,324,159 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 674,219,056 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      337,447 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,968,762,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  13,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区内幸町二丁目２２番２
 0100000079638-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千代田 5-38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-38 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　牛木　啓貴   TEL.
鑑定評価額 28,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 10,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区内幸町２丁目２２番２
｢内幸町２－１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 1,998  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)

1:2		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ11F2B		 大規模な事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北東43m区道 水道、ガス、下水 霞ヶ関近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南    85 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国会通り沿いに事務所ビル等
が建ち並ぶオフィス街		 街

路		 ４３ｍ区道 交通

施設		 霞ヶ関駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国会通り沿いの大規模オフィスビルが建ち並ぶ業務高度商業地域として熟成しており、今後も現状のまま推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 14,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 13,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千代田区内及び周辺区内のオフィスビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、
国内大企業、収益獲得を目的とした投資家等である。大規模画地を中心に需要は堅調であるが、売り物件の供給は少な
い。コロナ禍の影響もほぼ無くなり、地価は堅調に推移している。大規模画地の供給があった場合、標準的画地の規模
を前提とすれば２５０億～３００億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重
視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,900,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[110.0]		 100
[174.7]		 [100.0]
100		 14,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千代田区の商業地は立地の希少性、金融政策
、為替相場の影響などにより海外勢を含め投
資需要が旺盛であり、地価は堅調に推移して
いる。

大規模オフィスが建ち並ぶ地域で、日比谷公
園に近い立地の希少性から投資目的の需要は
旺盛であり、地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.2
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　 +15.6
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取８
-306		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15.8m区
道、
北西12.3m、
南東8m、
南西9m、
四方路
商業
地区計画等
文教地区
(70,930)
b ＴＫ１－公
７取７
-3		 千代田区

 敷地
利用
権
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.5m区
道、北西9m、
角地
商業
特別用途地区
地区計画等
(95,542)
c ＴＫ１－公
７取１１
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
北11m、南8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,970)
d ＴＫ１－公
７取１２
-314		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,034,575  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.4]
10,321,815 		 100
[  67.3]
15,337,021 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
15,300,000 
b (　           ) 
9,008,788  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
9,236,415 		 100
[  68.7]
13,444,563 
13,400,000 
c (　           ) 
13,100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 119.6]
12,782,358 		 100
[  73.1]
17,486,126 
17,500,000 
d (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
14,620,846 		 100
[ 100.2]
14,591,663 
14,600,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.2 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.7 交通・接近　  -2.1 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  -2.6 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 14,500,000 円／㎡]  



千代田 5-38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,558,017,907 
448,578,504 
1,109,439,403 
373,422,000 
736,017,403 		 （　0.9373）
689,869,112 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　 26,533,427,385 円　　　　（　 13,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所、駐車場 1,894.20 Ｓ9F1B 17,769.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   1,998 ㎡     32.0 m x   63.0 m  前面道路：区道     　  43.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、地下１階を駐車場、ロビー等、２階以上にフロア貸し事務所を想定した。 ⑦有効率　  69.5 ％
の理由		 賃貸事務所としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
570.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 駐車場、ロビー等
1,894.20 
 
 
 
 		    
   

 2～ 9		 事務所
1,894.20 
81.5 
1,544.00 
9,500 
14,668,000 		 12.0  176,016,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
152.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
17,769.80 
69.5 
12,352.00 

117,344,000 		 1,408,128,000 
0 
⑨年額支払賃料    117,344,000 円　×　12ヶ月　＝　   1,408,128,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　  12,352.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     179,351,040 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      22,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,587,479,040 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      22,800,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    65,779,162 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,544,499,878 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,408,128,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      13,518,029 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,558,017,907 円　　　　（　       779,789 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 21,420,000 円  　　　　  7,140,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 161,027,904 円  　　　    1,610,279,040　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  191,160,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   60,690,000 円  　　　　  7,140,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,140,000 円  　　　　  7,140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,140,000 円  　　　　  7,140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     448,578,504 円　（　　　　　　       224,514 円／㎡）　　（経費率　　  28.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,140,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 390,000 円／㎡　×　  17,769.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 373,422,000 円  
（　　　　　       186,898 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,558,017,907 円      
②総費用 448,578,504 円      
③純収益　①－② 1,109,439,403 円      
④建物等に帰属する純収益 373,422,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 736,017,403 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 689,869,112 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      345,280 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,533,427,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  13,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区内幸町二丁目２２番２
 0100000079638-0000
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備考