別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
千代田 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-28 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　貞和   TEL.
鑑定評価額 635,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区九段北４丁目８番３７外
｢九段北４－３－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
第２種文教地区


(100,500)

1:1.2		 事務所兼住宅

ＳＲＣ8		 中層の事務所ビル、
学校等の混在する商
業地域		 北東11.5m区道 水道、ガス、下水 都営市ヶ谷

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 靖国通り背後に位置し、中層
の事務所ビル、教育関連施設
等が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 １１．５ｍ区道 交通

施設		 都営市ヶ谷駅北東方

360m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 靖国通りの背後に位置し、中層の事務所ビル、教育関連施設等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持す
ると予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,660,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね千代田区内の幹線道路背後の事務所等が建ち並ぶ商業地域一帯である。主たる需要者は、収
益獲得目的の投資家、不動産会社等であるが、学校関連施設も見られることから自用目的の法人等の参入も考えられる
。良好な金融環境により投資需要は堅調で、地価は今後上昇傾向で推移すると予測する。市場での中心となる価格帯は
、規模により異なるが、土地が２００㎡～３００㎡で４．５～７億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者のうち収益獲得目的の投資家等は主に収益性に着目し、自用目的の法人等は主に市場性に着目して取引の
意思決定を行うと考えられる。よって、対象不動産の個別の特徴に即した手法は収益還元法及び取引事例比較法である
。なお、取引事例比較法では採用した事例の取引の個別性がやや強く相対的な信頼性はやや劣ると思料される。以上よ
り収益価格を重視して比準価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安、資材・原油価格の高騰、世界経済の先
行きなどが懸念されるが、国内の金融環境は
良好であり、不動産に対する需要は堅調であ
る。

オフィスの空室率は改善の傾向にあり、賃料
水準は若干の上昇が見られる。投資対象とし
ての不動産需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１１
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8m区道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ＴＫ１－公
７取１
-311		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,514)
c ＴＫ１－公
７取２
-4		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東11.8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
７取１
-313		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.9m区
道、中間画地
商業
第二種文教地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,097,781  		 100
[ 100.0]		 [ 126.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,593,433 		 100
[  93.0]
2,788,638 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,790,000 
b (　           ) 
2,213,725  		 100
[ 100.0]		 [ 136.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,955,974 		 100
[  96.9]
3,050,541 
3,050,000 
c (　           ) 
2,139,169  		 100
[ 100.0]		 [ 124.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,752,250 		 100
[  91.8]
2,998,094 
3,000,000 
d (　           ) 
3,101,791  		 100
[ 120.0]		 [ 126.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,267,220 		 100
[ 120.0]
2,722,683 
2,720,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,900,000 円／㎡]  



千代田 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,861,060 
17,583,555 
44,277,505 
25,190,000 
19,087,505 		 （　0.9652）
18,423,260 		 （  3.2 -  0.2 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    614,108,667 円　　　　（　  2,660,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 187.08 Ｓ7F1B 1,190.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
第２種文教地区
 100 ％   500 ％   500 ％   231 ㎡     13.5 m x   17.0 m  前面道路：区道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所（いずれもフロア貸し）を想定 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 同規模のビルとしては標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
157.20 
88.0 
138.40 
4,200 
581,280 		 10.0  5,812,800 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
172.90 
93.2 
161.20 
4,000 
644,800 		 6.0  3,868,800 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
161.30 
93.4 
150.70 
4,000 
602,800 		 6.0  3,616,800 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
7.50 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,190.50 
92.0 
1,095.10 

4,408,080 		 28,773,600 
0 
⑨年額支払賃料      4,408,080 円　×　12ヶ月　＝　      52,896,960 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,095.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　      11,932,210 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,829,170 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,241,459 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,587,711 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,773,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         273,349 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,861,060 円　　　　（　       267,797 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,832,000 円  　　　　    458,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 7,455,355 円  　　　       64,829,170　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,487,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,893,000 円  　　　　    458,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       458,000 円  　　　　    458,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       458,000 円  　　　　    458,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,583,555 円　（　　　　　　        76,119 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9652    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 458,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   1,190.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0839 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,190,000 円  
（　　　　　       109,048 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,861,060 円      
②総費用 17,583,555 円      
③純収益　①－② 44,277,505 円      
④建物等に帰属する純収益 25,190,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,087,505 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,423,260 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       79,754 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    614,108,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,660,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区九段北四丁目８番３７
 0100000083815-0000
2 　千代田区九段北四丁目８番３８
 0100000083816-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千代田 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-28 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　牛木　啓貴   TEL.
鑑定評価額 635,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区九段北４丁目８番３７外
｢九段北４－３－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
第２種文教地区


(100,500)

1:1.2		 事務所兼住宅

ＳＲＣ8		 中層の事務所ビル、
学校等の混在する商
業地域		 北東11.5m区道 水道、ガス、下水 都営市ヶ谷

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 靖国通り背後の商業地域で、
事務所ビル、教育施設のほか
共同住宅も見られる。		 街

路		 １１．５ｍ区道 交通

施設		 都営市ヶ谷駅北東方

360m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 靖国通り背後の事務所ビル、教育施設等が混在する商業地域である。隣接地で共同住宅が建築されたが、当面は
現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千代田区内に存し、周辺に事務所ビル等が見られる商業地域である。主たる需要者は賃貸利用を目的とす
る事業法人、投資家等である。市ヶ谷駅のほか九段下駅等からも徒歩圏にあることに加え、周辺に教育施設が見られる
ことから需要は堅調に推移している。画地規模により取引単価が異なる面はあるものの、標準的画地の規模を前提とす
れば取引価格帯は６億～６億５千万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重
視し、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千代田区の商業地は立地の希少性、金融政策
、為替相場の影響などにより海外勢を含め投
資需要が旺盛であり、地価は堅調に推移して
いる。

靖国通り背後の中層事務所、教育施設等が混
在する商業地域である。複数駅から徒歩圏に
あり、利便性が高いことから需要は堅調であ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１
-313		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.9m区
道、中間画地
商業
第二種文教地区
(100,500)
b ＴＫ１－公
７取２
-4		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東11.8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
７取１１
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8m区道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
７取９
-308		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,101,791  		 100
[ 120.0]		 [ 126.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,267,220 		 100
[ 110.5]
2,956,760 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,960,000 
b (　           ) 
2,139,169  		 100
[ 100.0]		 [ 124.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,752,250 		 100
[  96.2]
2,860,967 
2,860,000 
c (　           ) 
2,097,781  		 100
[ 100.0]		 [ 126.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,593,433 		 100
[  93.0]
2,788,638 
2,790,000 
d (　           ) 
1,607,670  		 100
[ 100.0]		 [ 136.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,191,254 		 100
[  80.7]
2,715,309 
2,720,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +1.1 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,850,000 円／㎡]  



千代田 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,583,486 
17,203,194 
42,380,292 
25,190,000 
17,190,292 		 （　0.9652）
16,592,070 		 （  3.2 -  0.2 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    553,069,000 円　　　　（　  2,390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 187.08 Ｓ7F1B 1,190.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
第２種文教地区
 100 ％   500 ％   500 ％   231 ㎡     13.5 m x   17.0 m  前面道路：区道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上はフロア貸し事務所の店舗兼事務所を想定した。容積対象床面積は、１，１５５㎡である。 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 店舗兼事務所としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
157.20 
88.0 
138.40 
4,000 
553,600 		 10.0  5,536,000 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
172.90 
93.2 
161.20 
3,850 
620,620 		 6.0  3,723,720 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
161.30 
93.4 
150.70 
3,850 
580,195 		 6.0  3,481,170 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
7.50 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,190.50 
92.0 
1,095.10 

4,236,895 		 27,635,770 
0 
⑨年額支払賃料      4,236,895 円　×　12ヶ月　＝　      50,842,740 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,095.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　      11,932,210 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,774,950 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,452,622 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,322,328 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,635,770 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         261,158 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,583,486 円　　　　（　       257,937 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,870 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,374,000 円  　　　　    458,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,532,994 円  　　　       62,774,950　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,487,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,893,000 円  　　　　    458,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       458,000 円  　　　　    458,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       458,000 円  　　　　    458,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,203,194 円　（　　　　　　        74,473 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9652    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 458,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   1,190.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0839 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,190,000 円  
（　　　　　       109,048 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,583,486 円      
②総費用 17,203,194 円      
③純収益　①－② 42,380,292 円      
④建物等に帰属する純収益 25,190,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,190,292 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,592,070 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       71,827 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    553,069,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区九段北四丁目８番３７
 0100000083815-0000
2 　千代田区九段北四丁目８番３８
 0100000083816-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考