別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千代田 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-25 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　砂野　明俊   TEL.
鑑定評価額 83,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 15,780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区有楽町１丁目１２番２
｢有楽町１－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 3,850  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,900)

1:1		 劇場、事務所兼店舗
等
ＳＲＣ19F4B		 高層のホテル、劇場
、事務所等が集まる
商業地域		 南西18m区道、南東側道 水道、ガス、下水 日比谷

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗や劇場など商業系用途と
事務所が複合して高度に集積
する商業地域		 街

路		 １８ｍ区道 交通

施設		 日比谷駅東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 有楽町地区に大型オフィスや店舗のほか、劇場、ホテル等が複合して高度に集積するが、付近で予定される大型
再開発事業に向けたテナント移転といった影響もあり、地価は一進一退の不透明な状況が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +9.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 22,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 20,800,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として有楽町ほか大丸有地区に大手企業本社、劇場、ホテルが集積する複合高度商業地域であり、その
ほか都心５区など大規模事務所や商業施設が高度に集積する地域にも一定の価格牽連性が認められる。主たる需要者は
高い資金調達力を有する国内外の機関投資家、大手不動産業者や事業会社等であり、一棟全体の取引はみられず、区分
建物や共有持分等の如何、さらには取引意思決定に至るまでの経緯等によって価格帯は大きく分散し、一様ではない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は大手企業本社、劇場、ホテル等が集積する複合高度商業地域に存し、市場参加者は投資対象としての収益
性のみならず、業務利便性、周辺の企業業種や集積度のほか、地域の名声をも重視している。したがって、各試算価格
の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格
と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,900,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[110.0]		 100
[123.6]		 [109.0]
100		 21,700,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 21,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢や国内の物価上昇、金利上昇リスク
など不動産市場への懸念は残るが、企業業績
、所得等の改善のもと、都心優良不動産に堅
調な需要が続く。

有楽町地区に存し、不動産投資資金の堅調さ
もあるが、付近の大型再開発事業の動向を注
視し、地価は様子見状態が続いている。


個別的要因に変動はない。なお、大丸有地区
における大型店舗事務所用地として、市場競
争力は標準的である。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取７
-3		 千代田区

 敷地
利用
権
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14.5m区
道、北西9m、
角地
商業
特別用途地区
地区計画等
(95,542)
b ＴＫ１－公
７取１２
-314		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
c ＴＫ１－公
７取１
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西22m都道、
南22m、東26m、
三方路
商業
都市再生特別地区
地区計画等
(70,1570)
d ＴＫ１―公
７取５
-316		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南36.3m国道、
西36.5m、
北8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,008,788  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
9,236,415 		 100
[  44.6]
20,709,451 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +9.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 109.0]
　　　　 100
22,600,000 
b (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
14,620,846 		 100
[  74.2]
19,704,644 
21,500,000 
c (　           ) 
31,530,804  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.4]
28,332,840 		 100
[ 132.8]
21,334,970 
23,300,000 
d (　           ) 
23,760,575  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
28,569,263 		 100
[ 136.7]
20,899,241 
22,800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 22,600,000 円／㎡]  



千代田 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,146,993,331 
1,251,933,900 
2,895,059,431 
910,430,000 
1,984,629,431 		 （　0.9273）
1,840,346,871 		 （  2.7 -  0.4 ）
2.3％  
⑧収益価格 　 80,015,081,348 円　　　　（　 20,800,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,474.50 Ｓ14F3B 39,860.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   900 ％   3,850 ㎡     64.0 m x   60.0 m  前面道路：区道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１～３階店舗、４階～１４階事務所、Ｂ２・Ｂ３自走式・機械式駐車場と想定 ⑦有効率　  64.3 ％
の理由		 高層の店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
2,401.00 
32.9 
791.00 
18,000 
14,238,000 		 12.0  170,856,000 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
1,802.00 
61.3 
1,104.00 
11,500 
12,696,000 		 12.0  152,352,000 
0.0  0 

 4～14		 事務所
2,401.00 
81.6 
1,960.00 
12,000 
23,520,000 		 12.0  282,240,000 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
2,793.00 
38.7 
1,082.00 
11,500 
12,443,000 		 12.0  149,316,000 
0.0  0 
地下
 2～ 3		 駐車場
2,325.55 
 
 
 
 		    
   

計
39,860.10 
64.3 
25,641.00 

310,793,000 		 3,729,516,000 
0 
⑨年額支払賃料    310,793,000 円　×　12ヶ月　＝　   3,729,516,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,513 円／㎡　×　  25,641.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     465,537,996 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　  90 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      59,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     4,195,053,996 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　      59,400,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　   143,671,620 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,110,782,376 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     3,729,516,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      36,176,305 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  4,950,000 円　×　　  70.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        34,650 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   4,146,993,331 円　　　　（　     1,077,141 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,120 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,000 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 54,300,000 円  　　　　 18,100,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 425,445,400 円  　　　    4,254,453,996　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  582,138,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  153,850,000 円  　　　　 18,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    18,100,000 円  　　　　 18,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    18,100,000 円  　　　　 18,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,251,933,900 円　（　　　　　　       325,178 円／㎡）　　（経費率　　  30.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9273    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 440,000 円／㎡　×　  39,860.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0503     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0310 ×　 40 ％　＋　0.0466 ×  30 ％　＋ 0.0798 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 910,430,000 円  
（　　　　　       236,475 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,146,993,331 円      
②総費用 1,251,933,900 円      
③純収益　①－② 2,895,059,431 円      
④建物等に帰属する純収益 910,430,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,984,629,431 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,840,346,871 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      478,012 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,015,081,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  20,800,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区有楽町一丁目１２番２
 0100000093966-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
千代田 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-25 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　彦坂　正博   TEL.
鑑定評価額 83,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 15,780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区有楽町１丁目１２番２
｢有楽町１－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 3,850  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,900)

1:1		 劇場、事務所兼店舗
等
ＳＲＣ19F4B		 高層のホテル、劇場
、事務所等が集まる
商業地域		 南西18m区道、南東側道 水道、ガス、下水 日比谷

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 高層のホテル、劇場、事務所
等が集まる商業地域で、周辺
では再開発計画が進行する。		 街

路		 １８ｍ区道 交通

施設		 日比谷駅東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 日本を代表するオフィスエリアの一角であり、人材採用等の側面で好立地のオフィス需要は拡大傾向、旺盛な投
資需要により売買市場も堅調で、有楽町駅にも近い立地条件のため、地価は底堅く推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +9.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 22,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 20,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大手町、丸の内、有楽町地区及び八重洲、京橋、日本橋地区周辺の他、港区内のオフィスを中心とする
業務高度商業地域と把握する。主な需要者は資金力のある国内外の大手投資法人、大手不動産会社、大手事業法人であ
る。人材採用等の側面で好立地のオフィス市況は拡大傾向で、日本を代表するオフィスエリアの一角にあるため、旺盛
な投資需要にも支えられて地価は堅調に推移している。総額で数百億円～数千億円規模の価格帯が取引の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社、事業法人であり、投資物件としての
取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の有する収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争
関係にある不動産の取引価格も参考にする。大規模事務所ビルの投資用不動産の取引事例を複数採用していることも踏
まえ、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,900,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[110.0]		 100
[124.1]		 [109.0]
100		 21,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 21,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が継続しており、好立地
のオフィス市況は拡大傾向、投資意欲は旺盛
で売買市場も堅調なため、地価は全般的に上
昇傾向にある。

日本を代表するオフィスエリアの一角にあり
、好立地のオフィス需要は拡大傾向、投資需
要も旺盛で、稀少立地により地価は底堅く推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.4
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１―公
７取５
-316		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南36.3m国道、
西36.5m、
北8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
b ＴＫ１－公
７取１２
-314		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
c ＴＫ１－公
７取１
-307		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m都道、
南18.2m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ＷＴＮ（公
）０７
-8		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西39.8m都
道、
北西8.1m、
角地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,760,575  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
28,569,263 		 100
[ 141.1]
20,247,529 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +9.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 109.0]
　　　　 100
22,100,000 
b (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
14,620,846 		 100
[  69.0]
21,189,632 
23,100,000 
c (　           ) 
15,272,144  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.6]
15,233,184 		 100
[  73.7]
20,669,178 
22,500,000 
d (　           ) 
11,768,986  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
11,940,379 		 100
[  56.7]
21,058,869 
23,000,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.4 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 22,900,000 円／㎡]  



千代田 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,144,771,481 
1,155,996,058 
2,988,775,423 
933,300,000 
2,055,475,423 		 （　0.9256）
1,902,548,052 		 （  2.7 -  0.3 ）
2.4％  
⑧収益価格 　 79,272,835,500 円　　　　（　 20,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,474.50 Ｓ14F3B 39,860.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   900 ％   3,850 ㎡     64.0 m x   60.0 m  前面道路：区道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び地上１～３階を店舗、４階以上を事務所、地下２～３階に駐車場９０台（うち荷捌き用８台）を想定した。 ⑦有効率　  64.3 ％
の理由		 高層店舗兼事務所ビルの標準的的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 3		 駐車場
2,325.55 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
2,793.00 
38.7 
1,082.00 
11,500 
12,443,000 		 12.0  149,316,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
2,401.00 
32.9 
791.00 
18,000 
14,238,000 		 12.0  170,856,000 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
1,802.00 
61.3 
1,104.00 
11,500 
12,696,000 		 12.0  152,352,000 
0.0  0 

 4～14		 事務所
2,401.00 
81.6 
1,960.00 
12,000 
23,520,000 		 12.0  282,240,000 
0.0  0 

計
39,860.10 
64.3 
25,641.00 

310,793,000 		 3,729,516,000 
0 
⑨年額支払賃料    310,793,000 円　×　12ヶ月　＝　   3,729,516,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,513 円／㎡　×　  25,641.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     465,537,996 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  82 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      49,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     4,195,053,996 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　      49,200,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　   135,691,620 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,108,562,376 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     3,729,516,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      36,176,305 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  4,100,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        32,800 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   4,144,771,481 円　　　　（　     1,076,564 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,120 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,000 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 54,900,000 円  　　　　 18,300,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 326,807,558 円  　　　    4,244,253,996　×　　　　   7.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  582,138,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  155,550,000 円  　　　　 18,300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    18,300,000 円  　　　　 18,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    18,300,000 円  　　　　 18,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,155,996,058 円　（　　　　　　       300,259 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9256    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 445,000 円／㎡　×　  39,860.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0510     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0317 ×　 40 ％　＋　0.0472 ×  30 ％　＋ 0.0804 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 933,300,000 円  
（　　　　　       242,416 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,144,771,481 円      
②総費用 1,155,996,058 円      
③純収益　①－② 2,988,775,423 円      
④建物等に帰属する純収益 933,300,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,055,475,423 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,902,548,052 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      494,168 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,272,835,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  20,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区有楽町一丁目１２番２
 0100000093966-0000
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備考