別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
千代田 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-22 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　柴田　佳子   TEL.
鑑定評価額 13,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 6,660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田相生町１０１番外
 ②地積
　(㎡)		 1,233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1100)

2:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ16F2B		 事務所ビル、店舗な
どが建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南（駅前広場）区道、三方路 水道、ガス、下水 秋葉原駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 秋葉原駅前広場に面しており
、高層店舗兼事務所ビルが建
ち並ぶ高度商業地域		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 秋葉原駅北方駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前広場に面しており、家電量販店が集積する高度商業地域である。複数路線利用可能でアクセスに優れること
から店舗兼事務所としての需要は堅調であリ、地域要因は同様に推移すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
高度利用の可能性　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 11,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 10,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋葉原・神田エリアを中心とする高度商業地域。主な需要者は収益性を重視する不動産投資ファンド（投
資家）や不動産会社等と考えられる。景気回復に伴い都心部の大規模オフィスの賃料は回復傾向が見られ、また、供給
が少なく希少性が高い立地であることから、一定の需要が見込まれる。取引規模や立地条件により取引価格は様々であ
るが、数十億円から百億円台とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い広幅員道路の事例から求めた実証的な価格である。家電量販店が集積しており繁華性が高く
、安定した収益を見込めるエリアであり、不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等の需要も見込まれ、その収益
性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考
えられるため、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,040,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[106.9]		 100
[ 67.3]		 [113.4]
100		 10,700,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外の経済情勢の先行きに不透明感は残るが
、緩やかな景気回復と低金利が続く中で不動
産取引市場は堅調であり、地価は上昇傾向に
ある。

複数路線利用可能な利便性の高い商業地域で
、景気回復に伴い不動産への投資、賃貸需要
ともに堅調で地価の上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１２
-315		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南35.9m都道、
西4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ＴＫ１－公
７取１
-307		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m都道、
南18.2m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
７取１６
-315		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西22m区道、
南東2m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ＴＫ１－公
７取７
-6		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西27.5m国
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e ＴＫ１－公
７取４
-4		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南33m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,175,714  		 100
[ 100.0]		 [ 119.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
8,304,321 		 100
[  87.5]
9,490,653 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +6.0

その他　    0.0

　　　[ 113.4]
　　　　 100
10,800,000 
b (　           ) 
15,272,144  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.6]
15,233,184 		 100
[ 133.1]
11,444,917 
13,000,000 
c (　           ) 
7,333,394  		 100
[ 100.0]		 [ 119.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.9]
9,130,420 		 100
[  96.5]
9,461,575 
10,700,000 
d (　           ) 
10,296,761  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,770,412 		 100
[ 116.1]
9,276,841 
10,500,000 
e (　           ) 
12,694,779  		 100
[ 100.0]		 [ 114.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
14,497,438 		 100
[ 129.6]
11,186,295 
12,700,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 +17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 11,500,000 円／㎡]  



千代田 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

884,155,879 
256,285,680 
627,870,199 
298,248,000 
329,622,199 		 （　0.9386）
309,383,396 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　 12,375,335,840 円　　　　（　 10,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 656.96 Ｓ19F2B 13,865.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   1,000 ％   1,233 ㎡     50.0 m x   25.0 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階から２階が店舗等、３階から１９階は事務所（分割又はフロア貸）、駐車場４５台（地下２階機械式４２台、１階平置３台） ⑦有効率　  65.2 ％
の理由		 同様の高層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場・塔屋
771.60 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
611.36 
69.0 
421.70 
7,500 
3,162,750 		 12.0  37,953,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
656.96 
12.7 
83.60 
15,000 
1,254,000 		 12.0  15,048,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
656.96 
68.7 
451.20 
11,000 
4,963,200 		 12.0  59,558,400 
0.0  0 

 3～19		 事務所
656.96 
72.4 
475.60 
7,100 
3,376,760 		 10.0  33,767,600 
0.0  0 

計
13,865.20 
65.2 
9,041.70 

66,784,870 		 686,608,600 
0 
⑨年額支払賃料     66,784,870 円　×　12ヶ月　＝　     801,418,440 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   9,041.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　      98,518,363 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  42 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      20,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       899,936,803 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　      20,160,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    42,513,156 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 877,583,647 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       686,608,600 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       6,557,112 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,680,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        15,120 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     884,155,879 円　　　　（　       717,077 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,159 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 28,900,000 円  　　　　  5,780,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 92,009,680 円  　　　      920,096,803　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   74,686,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   49,130,000 円  　　　　  5,780,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,780,000 円  　　　　  5,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,780,000 円  　　　　  5,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     256,285,680 円　（　　　　　　       207,855 円／㎡）　　（経費率　　  29.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9386    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,780,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 405,000 円／㎡　×　  13,865.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0516     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0324 ×　 40 ％　＋　0.0479 ×  30 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 298,248,000 円  
（　　　　　       241,888 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 884,155,879 円      
②総費用 256,285,680 円      
③純収益　①－② 627,870,199 円      
④建物等に帰属する純収益 298,248,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 329,622,199 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 309,383,396 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      250,919 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,375,335,840 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  10,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田相生町１０１番
 0100001100930-0000
2 　千代田区神田花岡町１０番
 0100001127461-0000
3 　千代田区神田花岡町１１番
 0100010042628-0000
4 　千代田区神田松永町１００番
 0100010042627-0000
5 　千代田区神田相生町１００番
 0100010042626-0000
6 　千代田区神田相生町１０２番
 0100001104693-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千代田 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-22 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　砂野　明俊   TEL.
鑑定評価額 13,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 6,660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田相生町１０１番外
 ②地積
　(㎡)		 1,233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1100)

2:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ16F2B		 事務所ビル、店舗な
どが建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南（駅前広場）区道、三方路 水道、ガス、下水 秋葉原駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 秋葉原駅前広場に面する高度
商業地域		 街

路		 秋葉原駅前広場 交通

施設		 秋葉原駅北方駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前土地区画整理による都市基盤の向上とともに高度利用の進んだ地域であって、大型の家電量販店や高層の事
務所ビル等が建ち並んでおり、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 総合設計制度を活用した高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
高度利用の可能性　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 11,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 10,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主としてＪＲ秋葉原駅周辺をはじめとして、そのほか都心部のうちターミナル性の高い駅近辺に大規模事
務所や商業施設が高度に集積する地域にも一定の価格牽連性が認められる。主たる需要者は高い資金調達力を有する国
内外の機関投資家、大手不動産業者や事業会社等であり、取引総額が大きくなるため一棟全体の取引はほぼみられず、
区分建物や共有持分等、さらには取引意思決定に至るまでの経緯等によって価格帯は大きく分散し、一様ではない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 秋葉原駅に近接し、周辺は区画整理による高度利用が進んだ商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収
益性のみならず、業務利便性や周辺の企業集積の程度、さらに地域の名声をも重視している。したがって、各試算価格
の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格
と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,040,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[106.9]		 100
[ 67.9]		 [113.4]
100		 10,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢や国内の物価上昇、金利上昇リスク
など不動産市場への懸念は残るが、企業業績
、所得等の改善のもと、都心優良不動産に堅
調な需要が続く。

秋葉原駅勢圏にあり、海外インバウンドなど
来訪客数の増加や不動産投資資金の堅調さも
あって地価上昇となっている。


個別的要因に変動はない。なお、秋葉原駅至
近の立地条件にくわえて、まとまった規模の
土地であり、市場競争力はやや強い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１６
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西44m都道、
南東11m、
北東4m、
南西4m、
四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
７取７
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北18m区道、
南5.5m、
二方路
商業
特別用途地区
地区計画等
(100,671)
c ＴＫ１－公
７取７
-304		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
北東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,499,828  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
6,871,061 		 100
[  81.6]
8,420,418 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   +6.0

その他　    0.0

　　　[ 113.4]
　　　　 100
9,550,000 
b (　           ) 
6,029,181  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
6,421,277 		 100
[  63.8]
10,064,697 
11,400,000 
c (　           ) 
7,092,010  		 100
[ 100.0]		 [ 122.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
7,929,802 		 100
[  70.6]
11,232,014 
12,700,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 11,000,000 円／㎡]  



千代田 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

936,961,733 
253,636,264 
683,325,469 
316,938,000 
366,387,469 		 （　0.8933）
327,293,926 		 （  2.9 -  0.3 ）
2.6％  
⑧収益価格 　 12,588,227,923 円　　　　（　 10,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 656.96 Ｓ19F2B 13,865.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   1,000 ％   1,233 ㎡     50.0 m x   25.0 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総合設計を想定し、Ｂ１～２階店舗、３階～１９階事務所のフロア貸し、駐車場４５台（１階荷捌き３台、Ｂ２機械式４２台）と想定 ⑦有効率　  65.2 ％
の理由		 高層の店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
656.96 
12.7 
83.60 
14,000 
1,170,400 		 12.0  14,044,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
656.96 
68.7 
451.20 
8,500 
3,835,200 		 12.0  46,022,400 
0.0  0 

 3～19		 事務所
656.96 
72.4 
475.60 
7,400 
3,519,440 		 12.0  42,233,280 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
611.36 
69.0 
421.70 
8,000 
3,373,600 		 12.0  40,483,200 
0.0  0 
地下
 2～ 2		 駐車場等
771.60 
 
 
 
 		    
   

計
13,865.20 
65.2 
9,041.70 

68,209,680 		 818,516,160 
0 
⑨年額支払賃料     68,209,680 円　×　12ヶ月　＝　     818,516,160 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   9,041.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　     131,285,484 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  45 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      21,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       949,801,644 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      21,600,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    42,312,066 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 929,089,578 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       818,516,160 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       7,857,755 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,800,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        14,400 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     936,961,733 円　　　　（　       759,904 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,474 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 18,180,000 円  　　　　  6,060,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 97,140,164 円  　　　      971,401,644　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   74,686,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   51,510,000 円  　　　　  6,060,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,060,000 円  　　　　  6,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,060,000 円  　　　　  6,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     253,636,264 円　（　　　　　　       205,707 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.8933    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,060,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　  13,865.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 316,938,000 円  
（　　　　　       257,046 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 936,961,733 円      
②総費用 253,636,264 円      
③純収益　①－② 683,325,469 円      
④建物等に帰属する純収益 316,938,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 366,387,469 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 327,293,926 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      265,445 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,588,227,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  10,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田相生町１０１番
 0100001100930-0000
2 　千代田区神田花岡町１０番
 0100001127461-0000
3 　千代田区神田花岡町１１番
 0100010042628-0000
4 　千代田区神田松永町１００番
 0100010042627-0000
5 　千代田区神田相生町１００番
 0100010042626-0000
6 　千代田区神田相生町１０２番
 0100001104693-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考