別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
千代田 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-21 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　吉村　真行   TEL.
鑑定評価額 251,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 21,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区大手町２丁目４番２外
｢大手町２－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 8,530  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1300)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(60,1300)
台形
1.5:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ10F3B		 高層事務所ビルが建
ち並ぶ中心的業務商
業地域		 南36m国道、三方路 水道、ガス、下水 大手町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 超高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 日本を代表するオフィス街で
ある商業地域		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 大手町駅近接

 法令

規制		 商業
(60,1300)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 日本有数のオフィス街であり、地区計画、都市再生特別地区等を活用した再開発事業等が完了または進行中であ
り、今後も業務高度商業地域として推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 超高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 31,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 27,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大手町・丸の内・有楽町及びその周辺の業務高度商業地域。主な需要者は、国内外の大手機関投資家、
大手事業法人等である。今後も底堅い需要が見込まれ、不動産市場は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は
、概ね数千億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場において成立した規範性の高い業務高度商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり
、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に超高層の店舗兼事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指
標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,900,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[110.0]		 100
[ 90.2]		 [107.0]
100		 29,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 29,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は緩やかに回復し、企業収益も改善
しており、不動産市場は堅調に推移している
。


地域要因に特段大きな変動はなく、市場の回
復基調を受けて、地価は上昇傾向となってい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１
-303		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東（駅前広
場）道路、
南東40m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1604)
b ＴＫ１―公
７取５
-316		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南36.3m国道、
西36.5m、
北8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
c ＴＫ１－公
７取１
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西22m都道、
南22m、東26m、
三方路
商業
都市再生特別地区
地区計画等
(70,1570)
d ＴＫ１－公
７取７
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西37m都道、
東6m、北5.5m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
e ＴＫ１－公
７取１
-307		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m都道、
南18.2m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,510,246  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
26,434,302 		 100
[ 100.5]
26,302,788 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
28,100,000 
b (　           ) 
23,760,575  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
28,569,263 		 100
[  95.0]
30,072,908 
32,200,000 
c (　           ) 
31,530,804  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.4]
28,332,840 		 100
[  89.3]
31,727,704 
33,900,000 
d (　           ) 
25,740,026  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
27,190,827 		 100
[  81.8]
33,240,620 
35,600,000 
e (　           ) 
15,272,144  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.6]
15,233,184 		 100
[  59.1]
25,775,269 
27,600,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 +17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 31,500,000 円／㎡]  



千代田 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,625,438,555 
4,093,718,000 
9,531,720,555 
3,480,760,000 
6,050,960,555 		 （　0.8868）
5,365,991,820 		 （  2.6 -  0.3 ）
2.3％  
⑧収益価格 　233,303,992,174 円　　　　（　 27,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所、駐車場 5,116.00 Ｓ21F4B 122,175.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 60 ％   1,300 ％   1,300 ％   8,530 ㎡    110.0 m x   70.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上３階は店舗、事務所は部分貸しまたはフロア貸し、地下に駐車場２３０台（うち荷捌き用１０台）を想定した。 ⑦有効率　  68.3 ％
の理由		 超高層の店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
5,058.25 
71.6 
3,623.00 
10,000 
36,230,000 		 15.0  543,450,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
5,046.00 
38.7 
1,952.00 
15,000 
29,280,000 		 15.0  439,200,000 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
4,030.00 
65.4 
2,635.00 
10,000 
26,350,000 		 15.0  395,250,000 
0.0  0 

 4～21		 事務所
5,007.10 
80.5 
4,030.00 
12,500 
50,375,000 		 12.0  604,500,000 
0.0  0 
地下
 4～ 2		 駐車場等
4,627.70 
 
 
 
 		    
   

計
122,175.15 
68.3 
83,385.00 

1,024,960,000 		 12,654,150,000 
0 
⑨年額支払賃料  1,024,960,000 円　×　12ヶ月　＝　  12,299,520,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,500 円／㎡　×　  83,385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　   1,500,930,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準及び建物のグレード等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　 220 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     145,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		    13,800,450,000 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　     145,200,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　   443,053,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,502,596,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）    12,654,150,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　     122,745,255 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後） 12,100,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        96,800 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　  13,625,438,555 円　　　　（　     1,597,355 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,656 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,500 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 207,600,000 円  　　　　 69,200,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,394,565,000 円  　　　   13,945,650,000　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　1,764,953,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  588,200,000 円  　　　　 69,200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    69,200,000 円  　　　　 69,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    69,200,000 円  　　　　 69,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   4,093,718,000 円　（　　　　　　       479,920 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 4.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.8868    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 550,000 円／㎡　×　 122,175.15 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0503     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0309 ×　 40 ％　＋　0.0466 ×  30 ％　＋ 0.0798 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,480,760,000 円  
（　　　　　       408,061 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,625,438,555 円      
②総費用 4,093,718,000 円      
③純収益　①－② 9,531,720,555 円      
④建物等に帰属する純収益 3,480,760,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,050,960,555 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,365,991,820 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      629,073 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　233,303,992,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  27,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区大手町二丁目４番２
 0100000080922-0000
2 　千代田区大手町二丁目４番４
 0100000080923-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千代田 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-21 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　牛木　啓貴   TEL.
鑑定評価額 250,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 21,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区大手町２丁目４番２外
｢大手町２－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 8,530  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1300)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(60,1300)
台形
1.5:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ10F3B		 高層事務所ビルが建
ち並ぶ中心的業務商
業地域		 南36m国道、三方路 水道、ガス、下水 大手町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 超高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大手町駅に近接し日本を代表
するオフィス街		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 大手町駅近接

 法令

規制		 商業
(60,1300)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 東京駅からも徒歩圏にあり、複数の再開発事業が竣工又は進行中である。今後も日本有数のオフィス街として発
展していくことが期待される。
(3)最有効使用の判定 超高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 29,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 28,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千代田区内及び周辺区内のオフィスビル等が建ち並ぶ高度商業地域で、特に東京駅周辺は代替性が高い。
主たる需要者は国内大企業、収益獲得を目的とした投資家等である。日本有数のオフィス街で需要は根強いが、売り物
件の供給は乏しいため、市場競争力は高い。コロナ禍の影響もほぼ無くなり、根強い需要により地価は堅調に推移して
いる。大規模画地の供給があった場合、標準的画地の規模を前提とすれば２０００億円以上である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重
視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,900,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[110.0]		 100
[ 90.2]		 [107.0]
100		 29,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 29,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千代田区の商業地は立地の希少性、金融政策
、為替相場の影響などにより海外勢を含め投
資需要が旺盛であり、地価は堅調に推移して
いる。

日本有数のオフィス街である。売買市場での
供給は限定的であるが、投資目的の需要は旺
盛であり、地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１―公
７取５
-316		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南36.3m国道、
西36.5m、
北8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
b ＴＫ１－公
７取１
-303		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東（駅前広
場）道路、
南東40m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1604)
c ＴＫ１－公
７取７
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西37m都道、
東6m、北5.5m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
d ＴＫ１－公
７取１
-304		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東12.7m区
道、北西8m、
二方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,760,575  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
28,569,263 		 100
[ 100.0]
28,569,263 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
30,600,000 
b (　           ) 
32,510,246  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
26,434,302 		 100
[ 100.8]
26,224,506 
28,100,000 
c (　           ) 
25,740,026  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
27,190,827 		 100
[  81.0]
33,568,922 
35,900,000 
d (　           ) 
14,465,978  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
15,450,058 		 100
[  54.3]
28,453,145 
30,400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -0.8 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.3 交通・接近　  -6.1 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 29,600,000 円／㎡]  



千代田 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,994,018,272 
4,431,885,340 
9,562,132,932 
3,014,100,000 
6,548,032,932 		 （　0.8978）
5,878,823,966 		 （  2.7 -  0.3 ）
2.4％  
⑧収益価格 　244,950,998,583 円　　　　（　 28,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所、駐車場 5,116.00 Ｓ21F4B 122,175.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 60 ％   1,300 ％   1,300 ％   8,530 ㎡    110.0 m x   70.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び１～３階を店舗、４階以上をフロア貸し事務所、地下２～４階を駐車場と想定した。 ⑦有効率　  68.3 ％
の理由		 超高層店舗兼事務所としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
5,058.25 
71.6 
3,623.00 
15,000 
54,345,000 		 18.0  978,210,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
5,046.00 
38.7 
1,952.00 
17,600 
34,355,200 		 18.0  618,393,600 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
4,030.00 
65.4 
2,635.00 
13,600 
35,836,000 		 18.0  645,048,000 
0.0  0 

 4～21		 事務所
5,007.10 
80.5 
4,030.00 
12,400 
49,972,000 		 12.0  599,664,000 
0.0  0 
地下
 2～ 4		 駐車場
4,627.70 
 
 
 
 		    
   

計
122,175.15 
68.3 
83,385.00 

1,059,868,200 		 13,680,651,600 
0 
⑨年額支払賃料  1,059,868,200 円　×　12ヶ月　＝　  12,718,418,400 円 
⑩a共益費（管理費）           1,513 円／㎡　×　  83,385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　   1,513,938,060 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　 220 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     145,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		    14,232,356,460 円　　×　　   3.5 ％                          
＋　　　     145,200,000 円　　×　　  12.0 ％　＝　　   515,556,476 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,861,999,984 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）    13,680,651,600 円　×　　  96.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　     132,018,288 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　  13,994,018,272 円　　　　（　     1,640,565 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,400 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 177,300,000 円  　　　　 59,100,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,869,082,340 円  　　　   14,377,556,460　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　1,764,953,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  502,350,000 円  　　　　 59,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    59,100,000 円  　　　　 59,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    59,100,000 円  　　　　 59,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   4,431,885,340 円　（　　　　　　       519,565 円／㎡）　　（経費率　　  31.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.8978    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 470,000 円／㎡　×　 122,175.15 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0510     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0317 ×　 40 ％　＋　0.0472 ×  30 ％　＋ 0.0804 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,014,100,000 円  
（　　　　　       353,353 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,994,018,272 円      
②総費用 4,431,885,340 円      
③純収益　①－② 9,562,132,932 円      
④建物等に帰属する純収益 3,014,100,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,548,032,932 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,878,823,966 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      689,194 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　244,950,998,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  28,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区大手町二丁目４番２
 0100000080922-0000
2 　千代田区大手町二丁目４番４
 0100000080923-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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14 　
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17 　
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48 　
49 　
50 　
備考