別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
千代田 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-20 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　彦坂　正博   TEL.
鑑定評価額 38,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区飯田橋３丁目２５番２外
｢飯田橋３－１３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 8,749  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,500)
不整形
1:2		 事務所

ＳＲＣ23F2B		 高層の事務所ビル、
ホテル等が建ち並ぶ
商業地域		 東25m区道、南側道 水道、ガス、下水 水道橋

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   130 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層事務所ビルの敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大規模事務所ビル、ホテル等
が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 ２５ｍ区道 交通

施設		 水道橋駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理により開発された大規模事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域で、当該エリアのオフィス需要は概
ね堅調で、旺盛な投資需要にも支えらえて売買市場も底堅いため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所ビルの敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,610,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千代田区内の高度商業地域を中心とした、高層の事務所ビル、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域と
把握する。主な需要者は、資金力のある国内外の投資法人、不動産会社、事業法人が中心になるものと想定される。人
材採用等の面で好立地のオフィス需要は堅調で、ホテル、マンション用地需要との競合もあり、地価は上昇傾向で推移
している。取引総額としては、数億円から数十億円規模の取引が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社等が中心であり、投資物件としての利
用を目的とする取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の有する収益性に着目して取引意思を決定する
が、代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目する。投資用不動産としての取引事例を多く採用していることも
踏まえ、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,040,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[106.9]		 100
[152.4]		 [105.0]
100		 4,370,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,880,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が継続しており、好立地
のオフィス市況は拡大傾向、投資意欲は旺盛
で売買市場も堅調なため、地価は全般的に上
昇傾向にある。

大規模事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、
当該エリアのオフィス市況は概ね堅調、底堅
い投資需要にも支えられて、地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.3
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取６
-1		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
南8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
b ＴＫ１－公
７取１５
-304		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東27m都道、
北西4m、
二方路
商業
地区計画等
(100,700)
c ＴＫ１－公
７取１
-313		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.9m区
道、中間画地
商業
第二種文教地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
７取２
-307		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
e ＴＫ１－公
７取１４
-313		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m区道、
中間画地
商業

(93,553)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,589,698  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
3,596,408 		 100
[  80.6]
4,462,045 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
4,690,000 
b (　           ) 
5,047,534  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
6,064,739 		 100
[ 135.4]
4,479,128 
4,700,000 
c (　           ) 
3,101,791  		 100
[ 120.0]		 [ 126.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,267,220 		 100
[  73.0]
4,475,644 
4,700,000 
d (　           ) 
3,868,601  		 100
[ 100.0]		 [ 131.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,071,736 		 100
[ 123.6]
4,103,346 
4,310,000 
e (　           ) 
4,141,288  		 100
[ 100.0]		 [ 118.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
5,111,902 		 100
[ 125.1]
4,086,253 
4,290,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.7 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.8 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,610,000 円／㎡]  



千代田 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,925,746,525 
865,123,238 
2,060,623,287 
1,001,700,000 
1,058,923,287 		 （　0.9359）
991,046,304 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　 36,705,418,667 円　　　　（　  4,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 4,604.00 Ｓ10F2B 48,283.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   8,749 ㎡     50.0 m x  110.0 m  前面道路：区道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～１０階をフロア貸しの事務所、駐車場は、地下に荷捌き用９台を含む９１台を想定した。 ⑦有効率　  68.6 ％
の理由		 高層事務所ビルの標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 2～10		 事務所
4,262.00 
80.8 
3,443.00 
6,300 
21,690,900 		 12.0  260,290,800 
0.0  0 

 1～ 1		 事務所
4,350.00 
49.3 
2,143.00 
6,300 
13,500,900 		 12.0  162,010,800 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
4,262.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 2～ 2		 駐車場
921.60 
 
 
 
 		    
   
塔屋
  ～  
392.00 
 
 
 
 		    
   

計
48,283.60 
68.6 
33,130.00 

208,719,000 		 2,504,628,000 
0 
⑨年額支払賃料    208,719,000 円　×　12ヶ月　＝　   2,504,628,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　  33,130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     481,047,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　  82 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      44,280,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     2,985,675,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      44,280,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　   128,283,024 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,901,672,576 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     2,504,628,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      24,044,429 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  3,690,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        29,520 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,925,746,525 円　　　　（　       334,409 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,363 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,500,000 円  　　　　 18,900,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 345,414,938 円  　　　    3,029,955,600　×　　　　  11.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  226,758,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  160,650,000 円  　　　　 18,900,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    18,900,000 円  　　　　 18,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    18,900,000 円  　　　　 18,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     865,123,238 円　（　　　　　　        98,883 円／㎡）　　（経費率　　  29.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9359    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,900,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　  48,283.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,001,700,000 円  
（　　　　　       114,493 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,925,746,525 円      
②総費用 865,123,238 円      
③純収益　①－② 2,060,623,287 円      
④建物等に帰属する純収益 1,001,700,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,058,923,287 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 991,046,304 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      113,275 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,705,418,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区飯田橋三丁目２５番２
 0100000081353-0000
2 　千代田区飯田橋三丁目２５番３
 0100001113886-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
千代田 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-20 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　髙井　猛史   TEL.
鑑定評価額 38,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区飯田橋３丁目２５番２外
｢飯田橋３－１３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 8,749  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,500)
不整形
1:2		 事務所

ＳＲＣ23F2B		 高層の事務所ビル、
ホテル等が建ち並ぶ
商業地域		 東25m区道、南側道 水道、ガス、下水 水道橋

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   130 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大規模ビル等が建ち並ぶ商業
地域		 街

路		 ２５ｍ区道 交通

施設		 水道橋駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理により整然とした大規模画地に高層事務所ビルやホテル等が建ち並ぶ商業地域である。地価、賃料とも
に堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都心立地で事務所や複合ビル等が建ち並ぶ大規模な画地が集積した商業地域であり、対象標準地周辺を
中心に広域的な地域に渡る。需要者は、国内大手事業法人、不動産投資会社、大手不動産会社等が中心である。利便性
の高い地域に所在する大規模画地の供給は限定的であることから旺盛な需要があり、地価は上昇傾向にある。取引の価
格帯は数百億円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件のような大規模商業地においては需要者の多くは収益性を指標として意思決定する傾向にあるが、大規模な画地は
希少であることから実際の取引価格はやや高位にある場合が多く見られる。よって、市場性を反映する実証的な比準価
格と投資採算性を反映する収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,040,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[106.9]		 100
[149.5]		 [105.0]
100		 4,460,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,880,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しているものの、世
界経済の動向、我が国における今後の金利動
向等の懸念材料も見られる。


地域要因による特段の変動はない。




個別的要因による特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取４
-7		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ＴＫ１－公
７取６
-1		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
南8m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
７取１５
-304		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東27m都道、
北西4m、
二方路
商業
地区計画等
(100,700)
d ＴＫ１－公
７取２
-307		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,920,544  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,218,505 		 100
[  91.6]
4,605,355 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
4,840,000 
b (　           ) 
3,589,698  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
3,596,408 		 100
[  79.2]
4,540,919 
4,770,000 
c (　           ) 
5,047,534  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
6,064,739 		 100
[ 131.6]
4,608,464 
4,840,000 
d (　           ) 
3,868,601  		 100
[ 100.0]		 [ 131.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,071,736 		 100
[ 113.2]
4,480,332 
4,700,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,800,000 円／㎡]  



千代田 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,965,771,172 
864,364,092 
2,101,407,080 
1,054,700,000 
1,046,707,080 		 （　0.9267）
969,983,451 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　 35,925,313,000 円　　　　（　  4,110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 4,604.00 Ｓ10F2B 48,283.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   8,749 ㎡     50.0 m x  110.0 m  前面道路：区道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下に駐車場（荷捌き用９台を含む９１台）、１階から１０階までフロア貸しの事務所を想定した。 ⑦有効率　  68.6 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
921.60 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 駐車場
4,262.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
4,350.00 
49.3 
2,143.00 
6,400 
13,715,200 		 12.0  164,582,400 
0.0  0 

 2～10		 事務所
4,262.00 
80.8 
3,443.00 
6,400 
22,035,200 		 12.0  264,422,400 
0.0  0 
塔屋
  ～  
392.00 
 
 
 
 		    
   

計
48,283.60 
68.6 
33,130.00 

212,032,000 		 2,544,384,000 
0 
⑨年額支払賃料    212,032,000 円　×　12ヶ月　＝　   2,544,384,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　  33,130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     481,047,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  82 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      49,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     3,025,431,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      49,200,000 円　　×　　  25.0 ％　＝　　   133,317,264 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,941,314,336 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     2,544,384,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      24,426,086 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  4,100,000 円　×　　  75.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        30,750 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   2,965,771,172 円　　　　（　       338,984 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,464 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,400 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 59,700,000 円  　　　　 19,900,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 368,955,792 円  　　　    3,074,631,600　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  226,758,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  169,150,000 円  　　　　 19,900,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    19,900,000 円  　　　　 19,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    19,900,000 円  　　　　 19,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     864,364,092 円　（　　　　　　        98,796 円／㎡）　　（経費率　　  29.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9267    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,900,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　  48,283.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,054,700,000 円  
（　　　　　       120,551 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,965,771,172 円      
②総費用 864,364,092 円      
③純収益　①－② 2,101,407,080 円      
④建物等に帰属する純収益 1,054,700,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,046,707,080 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 969,983,451 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      110,868 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,925,313,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区飯田橋三丁目２５番２
 0100000081353-0000
2 　千代田区飯田橋三丁目２５番３
 0100001113886-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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50 　
備考