別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
千代田 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-15 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　髙井　猛史   TEL.
鑑定評価額 3,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区二番町３番４
 ②地積
　(㎡)		 628  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
第２種文教地区
地区計画等

(100,600)
台形
1:1		 事務所兼車庫

ＳＲＣ8F2B		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 南西16m区道 水道、ガス、下水 麹町

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中高層店舗事務所やマンショ
ン等が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 １６ｍ区道 交通

施設		 麹町駅東方

80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
第２種文教地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 日本テレビ通り沿いで集積の進んだ複合高度商業地域である。共同化や大型化を通じて高層店舗兼事務所ビルや
共同住宅等への建替が進んでいる。地価、賃料ともに堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、番町・麹町・平河町等の千代田区西部に位置した（準）幹線道路沿いの複合高度商業地域である。需要
者は一般法人、不動産会社等が中心である。立地環境の優位性やブランド力等から底堅い需要を有しており、地価は上
昇傾向にある。取引総額は立地、規模、収益力等により様々であるが、総額が嵩む規模であっても優良物件であれば、
需要が十分に吸収できる地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は実際の取引価格に加え、対象不動産の収益的側面も加味して取引を行うと考えられる。比準価格は類似性を有
する事例を採用し適切に要因比較等を行い求め、収益価格は賃料、利回り等の各種諸元について地域性や個別性を反映
して求めた。本件では、立地環境の優位性やブランド力を有する地域特性を十分考慮して、比準価格と収益価格を相互
に関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-29                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,720,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[138.0]		 [100.0]
100		 5,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しているものの、世
界経済の動向、我が国における今後の金利動
向等の懸念材料も見られる。


地域要因による特段の変動はない。




個別的要因による特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１
-2		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東11m区道、
南西5.2m、
二方路
商業
地区計画等
第一種文教地区
(83,444)
b ＴＫ１－公
７取１
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西15m区道、
中間画地
２住居
文教地区
(60,400)
c ＴＫ１－公
７取７
-7		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14.5m区
道、中間画地
商業
特別用途地区
地区計画等
(100,600)
d ＴＫ１－公
７取１０
-3		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東11m区道、
南8m、北4m、
三方路
２住居
地区計画等
(80,400)
e ＴＫ１－公
７取４
-3		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北7.7m区道、
中間画地
商業
特別用途地区
地区計画等
(700,487)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,231,985  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.9]
4,039,112 		 100
[  71.5]
5,649,108 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,650,000 
b (　           ) 
5,155,500  		 100
[ 100.0]		 [ 117.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
6,239,749 		 100
[ 109.1]
5,719,293 
5,720,000 
c (　           ) 
5,296,610  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
5,487,288 		 100
[  99.0]
5,542,715 
5,540,000 
d (　           ) 
5,768,804  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
6,071,823 		 100
[ 110.2]
5,509,821 
5,510,000 
e (　           ) 
3,381,167  		 100
[ 100.0]		 [ 119.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
4,133,304 		 100
[  75.2]
5,496,415 
5,500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,600,000 円／㎡]  



千代田 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

256,754,708 
74,440,837 
182,313,871 
91,120,000 
91,193,871 		 （　0.9440）
86,087,014 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  3,074,536,214 円　　　　（　  4,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 516.64 Ｓ8F1B 4,198.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
第２種文教地区
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   628 ㎡     26.5 m x   24.4 m  前面道路：区道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１階は機械式駐車場（１０台）、１階店舗、２階以上事務所でフロア貸しの高層店舗兼事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  71.1 ％
の理由		 高層店舗兼事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
150.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
506.08 
25.3 
127.84 
8,150 
1,041,896 		 12.0  12,502,752 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
506.08 
80.7 
408.40 
6,450 
2,634,180 		 6.0  15,805,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,198.64 
71.1 
2,986.64 

19,481,156 		 123,138,312 
0 
⑨年額支払賃料     19,481,156 円　×　12ヶ月　＝　     233,773,872 円 
⑩a共益費（管理費）             757 円／㎡　×　   2,986.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　      27,130,638 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       260,904,510 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       6,000,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　    11,336,180 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 255,568,330 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       123,138,312 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,182,128 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    500,000 円　×　　  85.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         4,250 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     256,754,708 円　　　　（　       408,845 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,482 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,450 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,100,000 円  　　　　  1,700,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 31,761,637 円  　　　      266,904,510　×　　　　  11.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   19,729,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,450,000 円  　　　　  1,700,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,700,000 円  　　　　  1,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,700,000 円  　　　　  1,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      74,440,837 円　（　　　　　　       118,536 円／㎡）　　（経費率　　  29.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9440    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,700,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 390,000 円／㎡　×　   4,198.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 91,120,000 円  
（　　　　　       145,096 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 256,754,708 円      
②総費用 74,440,837 円      
③純収益　①－② 182,313,871 円      
④建物等に帰属する純収益 91,120,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 91,193,871 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 86,087,014 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      137,081 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,074,536,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区二番町３番４
 0100000129203-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千代田 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-15 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　雅之   TEL.
鑑定評価額 3,220,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区二番町３番４
 ②地積
　(㎡)		 628  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
第２種文教地区

(100,600)
台形
1:1		 事務所兼車庫

ＳＲＣ8F2B		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 南西16m区道 水道、ガス、下水 麹町

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 麹町駅至近の日テレ通り沿い
に、店舗兼事務所ビル、マン
ション等が建ち並ぶ地域。		 街

路		 １６ｍ区道 交通

施設		 麹町駅東方

80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 日本テレビ通り沿いに高層店舗兼事務所ビルのほか、番町ブランドの高級マンション等も混在する商業地域であ
る。地域要因に大きな変動はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇基調を維持する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,820,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、主として千代田区西部に位置する番町、麹町地区をはじめとした主要道路沿いに高層店舗兼事務所の
ほかマンション等も建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は、貸しビル業者、不動産会社、不動産投資法人等である
。事務所需要は堅調であり、空室率は低下傾向にあり、微増ながら賃料は上昇傾向にある。賃貸市場においては、需給
バランスは概ね安定的に推移している。土地取引価格帯は、取引総額で数十億円程が一般的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　需要者の中心は保有、投資を目的とした法人等が中心と推測される。実需を目的とする法人等も想定され、それら法
人等は商業利便性等を、また投資目的とした法人等は主に投資採算性、収益性を重視する。本件は、市場実態を反映し
た比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-29                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,720,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[141.3]		 [100.0]
100		 5,130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。海外景気の下
振れ、物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金
融資本市場の変動等の影響に注意する必要が
ある。

地域要因に大きな変動はない。空室率の低下
傾向、微増ながら賃料の上昇等により、地価
は上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取４
-3		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北7.7m区道、
中間画地
商業
特別用途地区
地区計画等
(700,487)
b ＴＫ１－公
７取１６
-313		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
第二種文教地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
７取１２
-306		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北11m区道、
中間画地
商業

(100,600)
d ＴＫ１－公
７取７
-7		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14.5m区
道、中間画地
商業
特別用途地区
地区計画等
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,381,167  		 100
[ 100.0]		 [ 119.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
4,133,304 		 100
[  75.2]
5,496,415 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
5,500,000 
b (　           ) 
2,946,955  		 100
[ 100.0]		 [ 131.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,875,246 		 100
[  70.8]
5,473,511 
5,470,000 
c (　           ) 
4,549,743  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,305,000 		 100
[  96.9]
5,474,716 
5,470,000 
d (　           ) 
5,296,610  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
5,487,288 		 100
[  99.0]
5,542,715 
5,540,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,500,000 円／㎡]  



千代田 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

240,744,820 
73,684,407 
167,060,413 
81,090,000 
85,970,413 		 （　0.9515）
81,800,848 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　  3,029,661,037 円　　　　（　  4,820,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 516.64 Ｓ8F1B 4,198.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
第２種文教地区		 100 ％   600 ％   600 ％   628 ㎡     26.5 m x   24.4 m  前面道路：区道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗、２～８Ｆは事務所、地下１Ｆは機械式駐車場１０台、１Ｆに荷捌き用、障害者用駐車場各１台を想定した。 ⑦有効率　  71.1 ％
の理由		 対象地の個別性、地域性より判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
150.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
506.08 
25.3 
127.84 
8,167 
1,044,069 		 12.0  12,528,828 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
506.08 
80.7 
408.40 
5,900 
2,409,560 		 6.0  14,457,360 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,198.64 
71.1 
2,986.64 

17,910,989 		 113,730,348 
0 
⑨年額支払賃料     17,910,989 円　×　12ヶ月　＝　     214,931,868 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   2,986.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　      32,542,429 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       247,474,297 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    12,613,715 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 239,660,582 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       113,730,348 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,080,438 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    400,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,800 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     240,744,820 円　　　　（　       383,352 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,930 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,590,000 円  　　　　  1,530,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 33,300,207 円  　　　      252,274,297　×　　　　  13.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   19,729,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   13,005,000 円  　　　　  1,530,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,530,000 円  　　　　  1,530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,530,000 円  　　　　  1,530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      73,684,407 円　（　　　　　　       117,332 円／㎡）　　（経費率　　  30.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9515    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,530,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   4,198.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 81,090,000 円  
（　　　　　       129,124 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 240,744,820 円      
②総費用 73,684,407 円      
③純収益　①－② 167,060,413 円      
④建物等に帰属する純収益 81,090,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 85,970,413 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 81,800,848 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      130,256 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,029,661,037 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,820,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区二番町３番４
 0100000129203-0000
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備考