別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
千代田 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-9 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　松岡　貴史   TEL.
鑑定評価額 7,080,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区麹町１丁目１２番６外
 ②地積
　(㎡)		 1,602  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(94,473)
不整形
1:2		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ10F1B		 店舗兼事務所ビル等
が見られる商業地域
 東27m都道、南側道 水道、ガス、下水 半蔵門

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 付近に英国大使館が存する等
皇居に面し、環境に優れた内
堀通り沿いの高度商業地域		 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 半蔵門駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 皇居に面する希少性の高い立地を活かした商業地域として、より成熟していくものと予測される。周辺では高級
マンション等の開発計画が公表されているが事務所需要は根強い。市場環境は安定して推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,670,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 番町、麹町、九段の各地区を中心とする事務所ビル等が建ち並ぶ地域を同一需給圏と判定した。需要者の属性としては
大手、中堅のビル賃貸業者、機関投資家等が中心的な需要者と想定される。同一需給圏内の中型オフィスビルは高い入
居率とみられ当地区の人気の高さが再認識されている。市場での中心価格帯は規模により差が大きいものの土地につい
ては総額で数十億円台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 皇居に面する環境の良い地域であり土地需要は底堅いものと判断する。空室率、家賃水準ともに築年の浅いビルでは安
定しているものとみられる。過去数年にわたる周辺の主要幹線道路沿いにおける物件供給も落ち着いて来ており地価、
家賃とも堅調に推移するものと予測する。そこで、市場性を反映した比準価格と、収益性に基づく収益価格の両者を関
連づけて代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を表記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-29                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,720,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[169.1]		 [103.0]
100		 4,420,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの各種経済指標は
上下に振れ続けている。不動産関連融資の金
利動向が特に注視される。


低金利の影響などにより商業用不動産の売買
需要について価格時点においては大きな変化
は認められない。当地区の不動産需要は底堅
い。

用途地域を跨いだ物件であるため、公法規制
等に留意をした検討を行った。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１２
-306		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北11m区道、
中間画地
商業

(100,600)
b ＴＫ１－公
７取１２
-307		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22m区道、
東8m、西3m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
７取１５
-304		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東27m都道、
北西4m、
二方路
商業
地区計画等
(100,700)
d ＴＫ１－公
７取１６
-305		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
e ＴＫ１－公
７取７
-7		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14.5m区
道、中間画地
商業
特別用途地区
地区計画等
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,549,743  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,305,000 		 100
[ 115.9]
4,577,222 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
4,710,000 
b (　           ) 
5,767,874  		 100
[ 100.0]		 [ 116.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,421,566 		 100
[ 139.5]
4,603,273 
4,740,000 
c (　           ) 
5,047,534  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
6,064,739 		 100
[ 143.0]
4,241,076 
4,370,000 
d (　           ) 
5,085,253  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,609,034 		 100
[ 113.3]
4,950,604 
5,100,000 
e (　           ) 
5,296,610  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
5,487,288 		 100
[ 127.3]
4,310,517 
4,440,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,670,000 円／㎡]  



千代田 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

508,505,634 
140,366,257 
368,139,377 
167,768,000 
200,371,377 		 （　0.9345）
187,247,052 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  6,687,394,714 円　　　　（　  4,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,012.79 Ｓ8F1B 8,369.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 94 ％   500 ％   473 ％   1,602 ㎡     27.0 m x   57.0 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場付１階店舗、２階以上事務所ビルと判断した。各階フロア貸し。 ⑦有効率　  75.5 ％
の理由		 高層事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
345.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,003.00 
26.7 
268.00 
5,900 
1,581,200 		 12.0  18,974,400 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
1,003.00 
86.1 
864.00 
5,900 
5,097,600 		 10.0  50,976,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,369.00 
75.5 
6,316.00 

37,264,400 		 375,806,400 
0 
⑨年額支払賃料     37,264,400 円　×　12ヶ月　＝　     447,172,800 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   6,316.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      68,819,136 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似地域の共益費水準を基に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  23 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       515,991,936 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　      11,040,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　    22,135,341 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 504,896,595 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       375,806,400 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,600,225 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    920,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         8,814 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     508,505,634 円　　　　（　       317,419 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,949 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,390,000 円  　　　　  3,130,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 53,757,257 円  　　　      527,031,936　×　　　　  10.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   44,354,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   26,605,000 円  　　　　  3,130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,130,000 円  　　　　  3,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,130,000 円  　　　　  3,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     140,366,257 円　（　　　　　　        87,619 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9345    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   8,369.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 167,768,000 円  
（　　　　　       104,724 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 508,505,634 円      
②総費用 140,366,257 円      
③純収益　①－② 368,139,377 円      
④建物等に帰属する純収益 167,768,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 200,371,377 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 187,247,052 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      116,883 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  6,687,394,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区麹町一丁目１２番６
 0100000086577-0000
2 　千代田区麹町一丁目１２番７
 0100000086578-0000
3 　千代田区麹町一丁目１２番１１
 0100000086580-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千代田 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-9 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　千秋   TEL.
鑑定評価額 6,980,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区麹町１丁目１２番６外
 ②地積
　(㎡)		 1,602  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(94,473)
不整形
1:2		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ10F1B		 店舗兼事務所ビル等
が見られる商業地域
 東27m都道、南側道 水道、ガス、下水 半蔵門

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所ビル地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 内堀通り沿い、皇居を臨む、
高層の店舗兼事務所ビルが建
ち並ぶ商業地域		 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 半蔵門駅東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 内堀通り沿いに大型事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持しながら推移するものと予測され
る。地価は不動産投資市場の堅調を受け、上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所ビル地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は麹町地区及びその周辺地区の、幹線道路沿いに高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域と判定した。主な需
要者は大手不動産会社、投資法人、機関投資家等が想定され、主に投資目的での取引となる。比較的規模の大きい事務
所ビルが集積しており、業務商業地としての熟成度は高い。取引総額は５０～１００億円程度となるが、建物と一体と
して取引されることが一般的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法と収益還元法を適用した。比準価格は代替競争関係が成立する地域から事例を収集しており、取引実勢
を反映した適正な価格となっている。収益価格は周辺の市況を勘案し賃料や還元利回りを査定しており、収益性を反映
した適正な価格が試算された。いずれの価格も説得力を有することから、本件では両価格を関連付け、代表標準地との
均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-29                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,720,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[171.4]		 [103.0]
100		 4,360,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内の低金利政策を背景に、比較的高水準の
利回りが確保できる不動産投資市場への資金
流入は続いており、地価は上昇傾向を継続し
ている。

新宿通り沿いの商業地に比較すると繁華性は
落ちるが、周辺に大規模事務所ビルもあり、
業務商業地として成熟した地域である。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１４
-313		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m区道、
中間画地
商業

(93,553)
b ＴＫ１－公
７取９
-310		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南33m国道、
中間画地
商業
特別用途地区
地区計画等
(100,800)
c ＴＫ１－公
７取１５
-304		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東27m都道、
北西4m、
二方路
商業
地区計画等
(100,700)
d ＴＫ１－公
７取１０
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西27m都道、
北6m、二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,694)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,141,288  		 100
[ 100.0]		 [ 118.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
5,111,902 		 100
[ 112.0]
4,564,198 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
4,700,000 
b (　           ) 
6,139,866  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,091,545 		 100
[ 149.5]
4,743,508 
4,890,000 
c (　           ) 
5,047,534  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
6,064,739 		 100
[ 148.7]
4,078,506 
4,200,000 
d (　           ) 
4,703,911  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
5,607,216 		 100
[ 137.5]
4,077,975 
4,200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,500,000 円／㎡]  



千代田 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

510,967,531 
140,604,725 
370,362,806 
167,768,000 
202,594,806 		 （　0.9345）
189,324,846 		 （  3.0 -  0.2 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  6,761,601,643 円　　　　（　  4,220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,012.79 Ｓ8F1B 8,369.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 94 ％   500 ％   473 ％   1,602 ㎡     27.0 m x   57.0 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）を想定、地下に機械式駐車場（２３台）を設置。 ⑦有効率　  75.5 ％
の理由		 同規模の事務所ビルとしては標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
345.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,003.00 
26.7 
268.00 
6,000 
1,608,000 		 12.0  19,296,000 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
1,003.00 
86.1 
864.00 
6,000 
5,184,000 		 10.0  51,840,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,369.00 
75.5 
6,316.00 

37,896,000 		 382,176,000 
0 
⑨年額支払賃料     37,896,000 円　×　12ヶ月　＝　     454,752,000 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   6,316.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      68,819,136 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  23 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       523,571,136 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      11,040,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    27,282,557 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 507,328,579 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       382,176,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,630,672 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    920,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         8,280 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     510,967,531 円　　　　（　       318,956 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,000 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,390,000 円  　　　　  3,130,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 53,995,725 円  　　　      534,611,136　×　　　　  10.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   44,354,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   26,605,000 円  　　　　  3,130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,130,000 円  　　　　  3,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,130,000 円  　　　　  3,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     140,604,725 円　（　　　　　　        87,768 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9345    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   8,369.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0827 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 167,768,000 円  
（　　　　　       104,724 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 510,967,531 円      
②総費用 140,604,725 円      
③純収益　①－② 370,362,806 円      
④建物等に帰属する純収益 167,768,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 202,594,806 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 189,324,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      118,180 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  6,761,601,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区麹町一丁目１２番６
 0100000086577-0000
2 　千代田区麹町一丁目１２番７
 0100000086578-0000
3 　千代田区麹町一丁目１２番１１
 0100000086580-0000
4 　
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6 　
7 　
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備考