別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
千代田 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-7 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　苗代　昌志   TEL.
鑑定評価額 5,540,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田小川町１丁目１番１外
 ②地積
　(㎡)		 817  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)
不整形
1:1.5		 銀行兼事務所

Ｓ8F1B		 中高層の店舗兼事務
所の建ち並ぶ商業地
域		 北西36m都道、三方路 水道、ガス、下水 淡路町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 靖国通り沿いに高層の店舗兼
事務所ビル等が建ち並ぶ商業
地域		 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 淡路町駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 靖国通り、外堀通り沿線に存し、複数路線が利用可能であるなど業務利便性に優れていることから、今後とも店
舗兼事務所地として堅調に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神田小川町、神田須田町等を中心とした千代田区内の幹線道路沿いの高度商業地域。主な需要者は、不
動産業者、賃貸ビル等に投資する投資家等である。高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ当該エリアにおける投資需要は堅調
であり、オフィス回帰傾向による需要回復や、国内景気が回復傾向にあること等から、地価は上昇傾向にある。需要の
中心となる価格帯は、概ね３０億円～５０億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の
建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の
験証手段として有力である。価格決定に際しては、市場の需給を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して
、本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,040,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　千代田 5-25                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  6,400,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は回復傾向にあり、今後も同様の傾
向が想定されるが、欧米・中国等の海外経済
における下振れリスクの影響に注意が必要で
ある。

都心の利便性の高い不動産に対する需要は堅
調であり、国内景気回復による投資市場の過
熱傾向から、地価は上昇傾向にある。


個別的要因の変動は特に無い。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％ +5.9 ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１２
-315		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南35.9m都道、
西4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ＴＫ１－公
７取９
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東36m都道、
南西6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
７取１０
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西27m都道、
北6m、二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,694)
d ＴＫ１－公
７取１２
-307		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22m区道、
東8m、西3m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
e ＴＫ１－公
７取１５
-1		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m都道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,175,714  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
8,283,421 		 100
[ 124.8]
6,637,357 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.9]
　　　　 100
7,100,000 
b (　           ) 
5,592,338  		 100
[ 100.0]		 [ 117.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
6,395,897 		 100
[  95.0]
6,732,523 
7,200,000 
c (　           ) 
4,703,911  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
5,607,216 		 100
[  83.0]
6,755,682 
7,220,000 
d (　           ) 
5,767,874  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,410,580 		 100
[  83.8]
7,649,857 
8,180,000 
e (　           ) 
3,749,868  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,353,597 		 100
[  62.5]
6,965,755 
7,450,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,300,000 円／㎡]  



千代田 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

422,452,215 
124,616,164 
297,836,051 
159,515,000 
138,321,051 		 （　0.9525）
131,750,801 		 （  2.9 -  0.3 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  5,067,338,500 円　　　　（　  6,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 735.32 Ｓ9F1B 7,153.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   817 ㎡     23.0 m x   32.0 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所（いずれもフロア貸し）、地下に機械式駐車場２２台を想定。 ⑦有効率　  74.1 ％
の理由		 高層の店舗・事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
735.32 
45.1 
331.80 
7,260 
2,408,868 		 12.0  28,906,416 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
735.32 
84.5 
621.32 
5,900 
3,665,788 		 12.0  43,989,456 
0.0  0 
塔屋
  ～  
21.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 駐車場
515.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,153.88 
74.1 
5,302.36 

31,735,172 		 380,822,064 
0 
⑨年額支払賃料     31,735,172 円　×　12ヶ月　＝　     380,822,064 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　   5,302.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　      48,103,010 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  38,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,032,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       428,925,074 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      10,032,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　    20,166,603 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 418,790,471 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       380,822,064 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,655,892 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    836,000 円　×　　  70.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         5,852 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     422,452,215 円　　　　（　       517,077 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,959 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,150,000 円  　　　　  3,050,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 50,480,064 円  　　　      438,957,074　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   32,961,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   25,925,000 円  　　　　  3,050,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,050,000 円  　　　　  3,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,050,000 円  　　　　  3,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     124,616,164 円　（　　　　　　       152,529 円／㎡）　　（経費率　　  29.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9525    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,050,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 410,000 円／㎡　×　   7,153.88 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 159,515,000 円  
（　　　　　       195,245 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 422,452,215 円      
②総費用 124,616,164 円      
③純収益　①－② 297,836,051 円      
④建物等に帰属する純収益 159,515,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 138,321,051 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 131,750,801 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      161,262 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,067,338,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田小川町一丁目１番１
 0100000109913-0000
2 　千代田区神田小川町一丁目１番９
 0100000109921-0000
3 　千代田区神田小川町一丁目１番１０
 0100000109922-0000
4 　千代田区神田小川町一丁目１番１１
 0100000109923-0000
5 　千代田区神田小川町一丁目１番２１
 0100000109933-0000
6 　千代田区神田小川町一丁目１番２４
 0100000109936-0000
7 　千代田区神田小川町一丁目１番２５
 0100000109937-0000
8 　千代田区神田小川町一丁目１番２６
 0100000109938-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
千代田 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-7 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　柴田　佳子   TEL.
鑑定評価額 5,540,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田小川町１丁目１番１外
 ②地積
　(㎡)		 817  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)
不整形
1:1.5		 銀行兼事務所

Ｓ8F1B		 中高層の店舗兼事務
所の建ち並ぶ商業地
域		 北西36m都道、三方路 水道、ガス、下水 淡路町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いに中規模の高層
店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 淡路町駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 淡路町交差点の一角にあって、中規模の高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。複数路線利用可能
で利便性が優れることから店舗兼事務所としての需要は堅調であリ、地域要因は同様に推移すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小川町・淡路町エリア等の幹線道路沿いを主とする高度商業地域。主な需要者は収益性を重視する不動産
投資ファンド（投資家）や不動産会社等と考えられる。景気回復に伴い都心部の大規模オフィスの賃料は回復傾向が見
られ、また、供給が少なく希少性が高い立地であることから、投資対象として一定の需要が見込まれる。取引規模や立
地条件により取引価格は様々であるが、数十億円台とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い広幅員道路を主とする事例から求めた実証的な価格である。また、大手町エリアへのアクセ
スも良く、安定した収益を見込めるエリアであり、不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等の需要も見込まれ、
その収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定する
ものと考えられるため、比準価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,040,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　千代田 5-25                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  6,400,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外の経済情勢の先行きに不透明感は残るが
、緩やかな景気回復と低金利が続く中で不動
産取引市場は堅調であり、地価は上昇傾向に
ある。

複数路線利用可能な利便性の高い商業地域で
、景気回復に伴い不動産への投資、賃貸需要
ともに堅調で地価の上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％ +5.9 ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取９
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東26.6m国
道、
南東22m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
７取１
-314		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
南東3m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,695)
c ＴＫ１－公
７取１１
-1		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西43.9m国
道、南東8m、
北東4m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,769)
d ＴＫ１－公
７取１０
-4		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東22m区道、
北東6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,051,781  		 100
[ 100.0]		 [ 119.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
8,895,799 		 100
[ 138.5]
6,422,960 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.9]
　　　　 100
6,870,000 
b (　           ) 
4,836,146  		 100
[ 100.0]		 [ 133.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,144,208 		 100
[  86.6]
7,094,928 
7,580,000 
c (　           ) 
6,822,985  		 100
[ 100.0]		 [ 115.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
7,969,357 		 100
[ 126.0]
6,324,887 
6,760,000 
d (　           ) 
4,645,644  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
5,087,657 		 100
[  73.6]
6,912,577 
7,390,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,150,000 円／㎡]  



千代田 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

415,502,637 
123,397,244 
292,105,393 
149,578,000 
142,527,393 		 （　0.9525）
135,757,342 		 （  2.9 -  0.3 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  5,221,436,231 円　　　　（　  6,390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 735.32 Ｓ9F1B 7,153.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   817 ㎡     23.0 m x   32.0 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗等、２階から９階は事務所（分割又はフロア貸）、駐車場２４台（地下機械式２２台、１階平置（荷捌き用）２台）と想定 ⑦有効率　  74.1 ％
の理由		 同様の高層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
735.32 
45.1 
331.80 
6,800 
2,256,240 		 12.0  27,074,880 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
735.32 
84.5 
621.32 
5,650 
3,510,458 		 12.0  42,125,496 
0.0  0 
塔屋
  ～  
21.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 駐車場
515.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
7,153.88 
74.1 
5,302.36 

30,339,904 		 364,078,848 
0 
⑨年額支払賃料     30,339,904 円　×　12ヶ月　＝　     364,078,848 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   5,302.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　      57,774,515 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  38,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,032,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       421,853,363 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      10,032,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　    19,883,735 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 412,001,628 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       364,078,848 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,495,157 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    836,000 円　×　　  70.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         5,852 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     415,502,637 円　　　　（　       508,571 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,707 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,580,000 円  　　　　  2,860,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 51,826,244 円  　　　      431,885,363　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   32,961,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   24,310,000 円  　　　　  2,860,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,860,000 円  　　　　  2,860,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,860,000 円  　　　　  2,860,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     123,397,244 円　（　　　　　　       151,037 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9525    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,860,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 385,000 円／㎡　×　   7,153.88 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 149,578,000 円  
（　　　　　       183,082 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 415,502,637 円      
②総費用 123,397,244 円      
③純収益　①－② 292,105,393 円      
④建物等に帰属する純収益 149,578,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 142,527,393 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 135,757,342 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      166,166 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,221,436,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田小川町一丁目１番１
 0100000109913-0000
2 　千代田区神田小川町一丁目１番９
 0100000109921-0000
3 　千代田区神田小川町一丁目１番１０
 0100000109922-0000
4 　千代田区神田小川町一丁目１番１１
 0100000109923-0000
5 　千代田区神田小川町一丁目１番２１
 0100000109933-0000
6 　千代田区神田小川町一丁目１番２４
 0100000109936-0000
7 　千代田区神田小川町一丁目１番２５
 0100000109937-0000
8 　千代田区神田小川町一丁目１番２６
 0100000109938-0000
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備考