別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
千代田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-6 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　松岡　貴史   TEL.
鑑定評価額 389,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,060,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区外神田２丁目９番１外
｢外神田２－１３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,593)

1:1.2		 事務所兼住宅

ＲＣ4F1B		 中低層の事務所、共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 末広町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路背後の中層、低層の
事業所、共同住宅などが混在
する普通商業地域		 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 末広町駅南西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域であるが後背地は区内において比較的住宅の多く見受けられる地域であり、事務所のみでなく住宅用地
としての土地利用も想定される。不動産需要は底堅く地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画制度等の活用の高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 秋葉原の商業中心からはやや離れる事務所ビルとマンションが建ち並ぶ商業地が同一需給圏である。大手不動産会社に
よる開発素地としての需要のほか、中堅のビル賃貸業者、一般法人等が需要の中心と想定される。最寄りで地価に影響
するような特段の開発計画は聴聞されないが高度利用は可能な地域である。マンション用地の需要も根強いものの事務
所需要も根強い。土地の取引は総額で数億円台が中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 区内においては特段ステイタス的要素が認められる地域では無いものの総額的に投資家から買い進まれやすい。都心不
動産への投資資金流入が続くなか、インバウンドや低金利など様々な要因を反映して収益性も重視される傾向も続いて
いる。そこで、市場動向を反映した比準価格と投資採算に基づく収益価格を関連づけて代表標準地との検討も踏まえ、
鑑定評価額を表記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,800,000 円／㎡		 [114.3]
100		 100
[101.9]		 100
[214.5]		 [108.0]
100		 1,580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの各種経済指標は
上下に振れ続けている。不動産関連融資の金
利動向が特に注視される。


低金利の影響などにより商業用不動産の売買
需要について価格時点においては大きな変化
は認められない。当地区の不動産需要は底堅
い。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +13.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　 +17.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取２
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
北4m、角地
商業
地区計画等
(100,500)
b ＴＫ１－公
７取４
-5		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,514)
c ＴＫ１－公
７取９
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
北西4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d ＴＫ１－公
７取１
-311		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,514)
e ＴＫ１－公
７取１６
-318		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4.5m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,270)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,071,187  		 100
[ 100.0]		 [ 129.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,600,043 		 100
[ 170.7]
1,523,165 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +8.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
1,650,000 
b (　           ) 
2,692,751  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,940,906 		 100
[ 172.5]
1,704,873 
1,840,000 
c (　           ) 
1,896,647  		 100
[ 100.0]		 [ 126.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,322,012 		 100
[ 156.6]
1,482,766 
1,600,000 
d (　           ) 
2,213,725  		 100
[ 100.0]		 [ 136.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,955,974 		 100
[ 183.3]
1,612,643 
1,740,000 
e (　           ) 
1,475,823  		 100
[ 100.0]		 [ 135.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
2,225,213 		 100
[ 138.9]
1,602,025 
1,730,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,700,000 円／㎡]  



千代田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,544,861 
15,290,357 
42,254,504 
30,190,800 
12,063,704 		 （　0.9303）
11,222,864 		 （  3.2 -  0.1 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    362,027,871 円　　　　（　  1,470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 188.88 ＲＣ9F1B 1,535.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   593 ％   246 ㎡     14.4 m x   17.2 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   48.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階はフロア貸しの事務所、４階～９階は１ＬＤＫの共同住宅を想定 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 高層の事務所兼共同住宅ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
63.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
173.08 
51.0 
88.27 
3,600 
317,772 		 8.0  2,542,176 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
173.08 
83.7 
144.87 
3,600 
521,532 		 8.0  4,172,256 
0.0  0 

 4～ 9		 居宅
158.88 
96.1 
152.68 
3,350 
511,478 		 2.0  1,022,956 
1.0  511,478 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,535.52 
84.3 
1,294.09 

4,429,704 		 17,024,424 
3,068,868 
⑨年額支払賃料      4,429,704 円　×　12ヶ月　＝　      53,156,448 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　   1,294.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,211,632 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,368,080 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,493,459 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,874,621 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,024,424 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         163,094 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,068,868 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.1725　＝　         507,146 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,544,861 円　　　　（　       233,922 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,624 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,172,000 円  　　　　    543,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,589,857 円  　　　       59,368,080　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      827,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,615,500 円  　　　　    543,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       543,000 円  　　　　    543,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       543,000 円  　　　　    543,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,290,357 円　（　　　　　　        62,156 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9303    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 543,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   1,535.52 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0517 ×  30 ％　＋ 0.0844 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,190,800 円  
（　　　　　       122,727 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,544,861 円      
②総費用 15,290,357 円      
③純収益　①－② 42,254,504 円      
④建物等に帰属する純収益 30,190,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,063,704 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,222,864 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       45,621 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    362,027,871 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区外神田二丁目９番１
 0100000105706-0000
2 　千代田区外神田二丁目１０番１
 0100000105712-0000
3 　千代田区外神田二丁目１２番２
 0100000105718-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
千代田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-6 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　貞和   TEL.
鑑定評価額 389,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,060,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区外神田２丁目９番１外
｢外神田２－１３－３｣		 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,593)

1:1.2		 事務所兼住宅

ＲＣ4F1B		 中低層の事務所、共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 末広町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層の事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中低層の事務所や共同住宅が
建ち並ぶ幹線道路背後の普通
商業地域		 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 末広町駅南西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 築年数の経過した事務所のほか共同住宅等も見られ、今後は徐々に住宅用途が増加していくものと予測される。
良好な金融環境を背景に需要は概ね堅調で、今後は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画制度等を活用した高層の事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,680,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,540,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千代田区のほか隣接する文京区、台東区の事務所・共同住宅等が混在する商業地域一帯である。主たる
需要者は、収益獲得目的の投資家等が中心である。良好な金融環境もあり不動産の投資需要は旺盛で、地価は上昇傾向
にある。需要の中心となる価格帯は、２００㎡～３００㎡規模の土地で２．５億円～４億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、収益獲得目的の投資家等であり、これらの需要者は主に収益性に着目して取引の意思決定を行うと考
えられる。市場性に基づく取引事例比較法は代替性の高い類似の取引事例より求めたが、取引の個別性がやや強く相対
的な信頼性は劣る。よって、対象不動産の個別の特徴に即した手法は収益還元法であり、収益価格を重視して比準価格
を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,800,000 円／㎡		 [114.3]
100		 100
[101.9]		 100
[218.5]		 [108.0]
100		 1,550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安、資材・原油価格の高騰、世界経済の先
行きなどが懸念されるが、国内の金融環境は
良好であり、不動産に対する需要は堅調であ
る。

オフィスの空室率は改善の傾向にあり、賃料
水準は若干の上昇が見られる。投資対象とし
ての不動産需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +13.3
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　 +17.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１５
-2		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,360)
b ＴＫ１－公
７取１３
-1		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.3m区道、
東6.9m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,414)
c ＴＫ１－公
７取１０
-304		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
７取１６
-304		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10.6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,469,335  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,660,349 		 100
[  99.8]
1,663,676 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   +8.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
1,800,000 
b (　           ) 
1,623,382  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
1,725,958 		 100
[ 111.3]
1,550,726 
1,670,000 
c (　           ) 
1,656,565  		 100
[ 100.0]		 [ 131.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,096,192 		 100
[ 136.3]
1,537,925 
1,660,000 
d (　           ) 
1,763,320  		 100
[ 100.0]		 [ 122.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,153,014 		 100
[ 145.5]
1,479,735 
1,600,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,680,000 円／㎡]  



千代田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,610,689 
15,108,765 
44,501,924 
31,471,700 
13,030,224 		 （　0.9289）
12,103,775 		 （  3.4 -  0.2 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    378,242,969 円　　　　（　  1,540,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 188.88 ＲＣ9F1B 1,535.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   593 ％   246 ㎡     14.4 m x   17.2 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   48.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階にフロア貸しの事務所、４階以上に各階３戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 高層の事務所兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室
63.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
173.08 
51.0 
88.30 
3,650 
322,295 		 6.0  1,933,770 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
173.08 
83.7 
144.84 
3,650 
528,666 		 6.0  3,171,996 
0.0  0 

 4～ 9		 共同住宅
158.88 
96.1 
152.70 
3,550 
542,085 		 2.0  1,084,170 
1.0  542,085 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,535.52 
84.3 
1,294.18 

4,632,137 		 14,782,782 
3,252,510 
⑨年額支払賃料      4,632,137 円　×　12ヶ月　＝　      55,585,644 円 
⑩a共益費（管理費）             398 円／㎡　×　   1,294.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,181,004 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,766,648 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,088,332 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,678,316 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,782,782 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         140,436 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,252,510 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         791,937 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,610,689 円　　　　（　       242,320 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,668 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,236,000 円  　　　　    559,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,176,665 円  　　　       61,766,648　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      826,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,751,500 円  　　　　    559,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       559,000 円  　　　　    559,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       559,000 円  　　　　    559,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,108,765 円　（　　　　　　        61,418 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9289    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 559,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,535.52 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0851 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,471,700 円  
（　　　　　       127,934 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,610,689 円      
②総費用 15,108,765 円      
③純収益　①－② 44,501,924 円      
④建物等に帰属する純収益 31,471,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,030,224 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,103,775 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,202 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    378,242,969 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,540,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区外神田二丁目９番１
 0100000105706-0000
2 　千代田区外神田二丁目１０番１
 0100000105712-0000
3 　千代田区外神田二丁目１２番２
 0100000105718-0000
4 　
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6 　
7 　
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備考