別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千代田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-4 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　耕平   TEL.
鑑定評価額 1,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,790,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田岩本町１番２外
 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)
不整形
1:2.5		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ9F1B		 中高層の事務所ビル
が多い駅近接の商業
地域		 南36m都道 水道、ガス、下水 岩本町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   160 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 岩本町駅に近接した靖国通り
沿いの準高度商業地域		 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 岩本町駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 靖国通り沿いの高層店舗兼事務所を中心とする商業地域であり、当面は現状を維持するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,540,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千代田区北東部の幹線道路沿いの業務商業地域を中心とする。客足の流動性は中庸の地域であり、中小
事業所、店舗付事務所ビル等が混在する。主たる需要者は、自社ビル建設目途の事業法人、収益稼得目途の投資家等で
ある。コロナ禍によるオフィス離れからオフィス回帰の動きが進んでおり、利便性の高い地域での需要は健在である。
総額数億円～十数億円の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法に
より求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。高度利用可能な商業地域に存し、
市場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格と収
益価格とを関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,040,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[106.9]		 100
[162.6]		 [ 97.0]
100		 3,790,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの、世界的な金融
情勢や地政学的リスク、国内の金融政策の動
向等に留意する必要がある。


地域要因に特段の変動は見られない。需給環
境が弱含み傾向にあった賃貸市場は落ち着き
を取り戻しつつある。


個別的要因に特に変化は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取８
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m区道、
南東4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
b ＴＫ１－公
７取９
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東36m都道、
南西6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
７取９
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東26.6m国
道、
南東22m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ＴＫ１－公
７取１２
-312		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西26.9m区
道、中間画地
商業
第二種文教地区
(100,590)
e ＴＫ１－公
７取１２
-307		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22m区道、
東8m、西3m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,566,820  		 100
[ 100.0]		 [ 124.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,239,420 		 100
[  98.6]
4,299,615 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
4,170,000 
b (　           ) 
5,592,338  		 100
[ 100.0]		 [ 117.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
6,395,897 		 100
[ 171.7]
3,725,042 
3,610,000 
c (　           ) 
8,051,781  		 100
[ 100.0]		 [ 119.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
8,895,799 		 100
[ 196.8]
4,520,223 
4,380,000 
d (　           ) 
2,928,298  		 100
[ 100.0]		 [ 134.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,938,561 		 100
[  99.4]
3,962,335 
3,840,000 
e (　           ) 
5,767,874  		 100
[ 100.0]		 [ 116.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
6,421,566 		 100
[ 147.7]
4,347,709 
4,220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +97.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +57.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,040,000 円／㎡]  



千代田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

121,780,777 
38,188,083 
83,592,694 
53,171,200 
30,421,494 		 （　0.9409）
28,623,584 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  1,022,270,857 円　　　　（　  3,540,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 236.52 Ｓ11F1B 2,578.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   289 ㎡     11.6 m x   29.1 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階店舗、１階駐車場、２階以上事務所。各階フロア貸し。 ⑦有効率　  70.4 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
135.57 
92.9 
125.92 
6,000 
755,520 		 12.0  9,066,240 
0.0  0 

 1～ 1		 駐車場
222.12 
 
 
 
 		    
   

 2～11		 事務所
222.12 
76.1 
169.02 
4,800 
811,296 		 8.0  6,490,368 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,578.89 
70.4 
1,816.12 

8,868,480 		 73,969,920 
0 
⑨年額支払賃料      8,868,480 円　×　12ヶ月　＝　     106,421,760 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,816.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　      19,614,096 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域内における同規模建物の標準的な共益費水準を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       126,035,856 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　     6,637,793 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 121,078,063 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        73,969,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         702,714 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     121,780,777 円　　　　（　       421,387 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,832 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,976,000 円  　　　　    992,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 18,391,083 円  　　　      127,715,856　×　　　　  14.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,405,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,432,000 円  　　　　    992,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       992,000 円  　　　　    992,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       992,000 円  　　　　    992,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,188,083 円　（　　　　　　       132,139 円／㎡）　　（経費率　　  31.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9409    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 992,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   2,578.89 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 53,171,200 円  
（　　　　　       183,983 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 121,780,777 円      
②総費用 38,188,083 円      
③純収益　①－② 83,592,694 円      
④建物等に帰属する純収益 53,171,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 30,421,494 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 28,623,584 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       99,044 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,022,270,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,540,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田岩本町１番２
 0100000127420-0000
2 　千代田区神田岩本町１番１７
 0100000127435-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千代田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-4 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　宮下　直樹   TEL.
鑑定評価額 1,090,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田岩本町１番２外
 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)
不整形
1:2.5		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ9F1B		 中高層の事務所ビル
が多い駅近接の商業
地域		 南36m都道 水道、ガス、下水 岩本町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   160 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中高層事務所、店舗兼事務所
等が建ち並ぶ岩本町駅近接の
靖国通り沿い準高度商業地域		 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 岩本町駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は靖国通り沿いに高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ準高度商業地で、今後も当面は現状のまま推移
するものと予想する。地価水準は景気回復による上昇傾向が予想される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,070,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,480,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千代田区北東部及びその周辺区における靖国通り等の主要幹線道路及びその周辺の準幹線道路沿いに中
高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域の範囲と判定。典型的な需要者としては、国内外の機関投資家、投資フ
ァンド、個人投資家等の不動産投資家や自社ビルなど自己使用目的の一般事業法人があげられる。需要の中心となる価
格帯としては、画地規模によるが、総額１億超から２０～３０億円前後の取引が多い地域と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者としては不動産投資家があげられるが、自己使用目的の一般事業法人の需要も相当程度認められ無視でき
ない。各需要者に最も適合した評価手法は、不動産投資家は収益還元法、一般事業法人は取引事例比較法である。本件
における資料の相対的信頼性は、推定的要素もある収益還元法と比べ類似性の高い事例が収集できた取引事例比較法が
やや優る。本件では収益、比準の両試算価格を関連づけ、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,040,000 円／㎡		 [112.3]
100		 100
[106.9]		 100
[162.6]		 [ 97.0]
100		 3,790,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向が続き、地価は上昇
傾向にある。今後は国内外の金利動向や物価
動向などの影響に十分注意が必要。


地域要因に大きな変化はない。景気回復傾向
の中、地価は上昇傾向を見せている。



個別的要因に変動は特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１５
-1		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m都道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
b ＴＫ１－公
７取１５
-304		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東27m都道、
北西4m、
二方路
商業
地区計画等
(100,700)
c ＴＫ１－公
７取２
-307		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
d ７８５５公
０７
-27		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m都道、
東3.5m、角地
商業
高度地区最高60m
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,749,868  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,353,597 		 100
[  98.3]
4,428,888 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
4,300,000 
b (　           ) 
5,047,534  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
6,064,739 		 100
[ 139.2]
4,356,853 
4,230,000 
c (　           ) 
3,868,601  		 100
[ 100.0]		 [ 131.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,071,736 		 100
[ 142.9]
3,549,150 
3,440,000 
d (　           ) 
3,829,137  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.9]
4,637,007 		 100
[ 110.5]
4,196,386 
4,070,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,070,000 円／㎡]  



千代田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

112,133,834 
32,433,464 
79,700,370 
49,580,000 
30,120,370 		 （　0.9345）
28,147,486 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  1,005,267,357 円　　　　（　  3,480,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 236.52 Ｓ11F1B 2,578.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   289 ㎡     11.6 m x   29.1 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階店舗、２階～１１階事務所、いずれもフロアー貸し、１階平面駐車場を想定。 ⑦有効率　  70.4 ％
の理由		 同規模の高層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
135.57 
92.9 
125.92 
5,000 
629,600 		 12.0  7,555,200 
0.0  0 

 1～ 1		 駐車場
222.12 
 
 
 
 		    
   

 2～11		 事務所
222.12 
76.1 
169.02 
4,700 
794,394 		 6.0  4,766,364 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,578.89 
70.4 
1,816.12 

8,573,540 		 55,218,840 
0 
⑨年額支払賃料      8,573,540 円　×　12ヶ月　＝　     102,882,480 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   1,816.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　      13,185,031 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺区域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       116,067,511 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　     6,139,376 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 111,608,135 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        55,218,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         524,579 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    140,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,120 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     112,133,834 円　　　　（　       388,006 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,724 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,775,000 円  　　　　    925,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 13,540,964 円  　　　      117,747,511　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,405,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,862,500 円  　　　　    925,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       925,000 円  　　　　    925,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       925,000 円  　　　　    925,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      32,433,464 円　（　　　　　　       112,227 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9345    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 925,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   2,578.89 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 49,580,000 円  
（　　　　　       171,557 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 112,133,834 円      
②総費用 32,433,464 円      
③純収益　①－② 79,700,370 円      
④建物等に帰属する純収益 49,580,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 30,120,370 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 28,147,486 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       97,396 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,005,267,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,480,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田岩本町１番２
 0100000127420-0000
2 　千代田区神田岩本町１番１７
 0100000127435-0000
3 　
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6 　
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備考