別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千代田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-3 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　耕平   TEL.
鑑定評価額 195,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,770,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田錦町２丁目７番１５
 ②地積
　(㎡)		 110  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,360)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 中高層の事務所、共
同住宅が混在する商
業地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 竹橋

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗、事業所等の他、共同住
宅もみられる地域		 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 竹橋駅北東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大手町地区に近い幹線背後地であり、建物更新時に事務所用途の他、共同住宅へと建て替えられることも増えて
いくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,920,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,540,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千代田区及びその周辺区の幹線道路背後に存する商業地域である。主な需要者は、個人投資家、不動産
会社、自社ビル保有目的の事業法人、マンション開発業者等である。繁華性はやや乏しいものの利便性の高い地域であ
り、共同住宅地としての需要も見込まれる。需要の中心となる中心価格帯は立地、規模等により様々であるが、概ね数
億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法に
より求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。商業地域に存し、市場参加者は地
域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格と収益価格とを関連
づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-26                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,600,000 円／㎡		 [120.0]
100		 100
[100.0]		 100
[175.8]		 [100.0]
100		 1,770,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの、世界的な金融
情勢や地政学的リスク、国内の金融政策の動
向等に留意する必要がある。


地域要因に特段の変動は見られない。需給環
境が弱含み傾向にあった賃貸市場は落ち着き
を取り戻しつつある。


個別的要因に特に変化は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１
-311		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,514)
b ＴＫ１－公
７取７
-310		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東8m区道、
中間画地
商業
特別用途地区
駐車場整備地区
(100,480)
c ＴＫ１－公
７取９
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
北西4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d ＴＫ１－公
７取９
-308		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e ＴＫ１－公
７取１１
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8m区道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,213,725  		 100
[ 100.0]		 [ 136.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,955,974 		 100
[ 152.4]
1,939,615 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,940,000 
b (　           ) 
2,789,761  		 100
[ 100.0]		 [ 135.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,766,177 		 100
[ 173.5]
2,170,707 
2,170,000 
c (　           ) 
1,896,647  		 100
[ 100.0]		 [ 126.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,322,012 		 100
[ 122.4]
1,897,069 
1,900,000 
d (　           ) 
1,607,670  		 100
[ 100.0]		 [ 136.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,191,254 		 100
[ 126.0]
1,739,090 
1,740,000 
e (　           ) 
2,097,781  		 100
[ 100.0]		 [ 126.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,593,433 		 100
[ 140.2]
1,849,810 
1,850,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,920,000 円／㎡]  



千代田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,201,924 
5,767,771 
13,434,153 
8,307,900 
5,126,253 		 （　0.9593）
4,917,615 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    169,572,931 円　　　　（　  1,540,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 77.00 Ｓ7 421.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   360 ％   110 ㎡      7.5 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
77.00 
44.2 
34.00 
5,000 
170,000 		 10.0  1,700,000 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
57.40 
93.7 
53.80 
4,000 
215,200 		 8.0  1,721,600 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
57.20 
93.7 
53.60 
4,000 
214,400 		 8.0  1,715,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
421.20 
84.7 
356.60 

1,460,400 		 12,023,200 
0 
⑨年額支払賃料      1,460,400 円　×　12ヶ月　＝　      17,524,800 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     356.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,567,520 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,092,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,004,616 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,087,704 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,023,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         114,220 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,201,924 円　　　　（　       174,563 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,027 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 459,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,692,371 円  　　　       20,092,320　×　　　　  13.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,009,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,300,500 円  　　　　    153,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,767,771 円　（　　　　　　        52,434 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 153,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　     421.20 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,307,900 円  
（　　　　　        75,526 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,201,924 円      
②総費用 5,767,771 円      
③純収益　①－② 13,434,153 円      
④建物等に帰属する純収益 8,307,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,126,253 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,917,615 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,706 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    169,572,931 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,540,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田錦町二丁目７番１５
 0100000128340-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千代田 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-3 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　砂野　明俊   TEL.
鑑定評価額 193,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田錦町２丁目７番１５
 ②地積
　(㎡)		 110  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,360)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 中高層の事務所、共
同住宅が混在する商
業地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 竹橋

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 竹橋駅北東方

400m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大手町地区にほど近く、業務利便性のみならず都心生活の利便性も高いことから、共同住宅への建替えが散見さ
れる。用途多様性のある地域であるが故に各需要に即応して、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,820,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,670,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として神田錦町など神田・神保町地区の主要道路背後に中小規模の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業
地域であり、そのほか都心部に中小規模事務所等が建ち並ぶ商業地域にも価格牽連性が認められる。主たる需要者は不
動産会社、事業会社のほか、個人事業主や個人投資家等となり、投資目的の取引、投資用マンション素地、中小企業の
自社ビル利用としての需要もあり、土地建物一体で取引されることが多く、総額数億円～１０億円弱程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は神田錦町地区に中小規模の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に存しており、市場参加者は投資対象
としての収益性や業務利便性のみならず、住宅地への移行状況をもとに意思決定をしている。したがって、各試算価格
の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格
と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-26                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,600,000 円／㎡		 [120.0]
100		 100
[100.0]		 100
[178.1]		 [100.0]
100		 1,750,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢や国内の物価上昇、金利上昇リスク
など不動産市場への懸念は残るが、企業業績
、所得等の改善のもと、都心優良不動産に堅
調な需要が続く。

大手町に近接する立地条件にありながら、地
価水準が相対的に低位であったこともあり、
事務所地需要のみならず共同住宅地需要が競
合する。

個別的要因に変動はない。なお、規模がやや
小さいものの、市場競争力は標準的である。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取７
-5		 千代田区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,601)
b ＴＫ１－公
７取１３
-1		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.3m区道、
東6.9m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,414)
c ＴＫ１－公
７取１６
-303		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
d ＴＫ１－公
７取１６
-304		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10.6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    629,763) 
3,148,813  		 100
[ 150.0]		 [ 109.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
2,176,444 		 100
[ 110.9]
1,962,528 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,960,000 
b (　           ) 
1,623,382  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
1,725,958 		 100
[  91.9]
1,878,083 
1,880,000 
c (　           ) 
1,491,708  		 100
[ 100.0]		 [ 120.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,801,983 		 100
[  94.6]
1,904,845 
1,900,000 
d (　           ) 
1,763,320  		 100
[ 100.0]		 [ 122.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,153,014 		 100
[ 118.8]
1,812,301 
1,810,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+1.97 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,820,000 円／㎡]  



千代田 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,002,318 
5,025,872 
13,976,446 
8,250,000 
5,726,446 		 （　0.9652）
5,527,166 		 （  3.2 -  0.2 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    184,238,867 円　　　　（　  1,670,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 77.00 Ｓ7 421.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   360 ％   110 ㎡      7.5 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～７階事務所のフロア貸しと想定 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 高層の店舗付事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
77.00 
44.2 
34.00 
4,500 
153,000 		 10.0  1,530,000 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
57.40 
93.7 
53.80 
4,000 
215,200 		 6.0  1,291,200 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
57.20 
93.7 
53.60 
4,000 
214,400 		 6.0  1,286,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
421.20 
84.7 
356.60 

1,443,400 		 9,272,400 
0 
⑨年額支払賃料      1,443,400 円　×　12ヶ月　＝　      17,320,800 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     356.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,588,916 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,909,716 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       995,486 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,914,230 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,272,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          88,088 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,002,318 円　　　　（　       172,748 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 450,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,990,972 円  　　　       19,909,716　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,009,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,275,000 円  　　　　    150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,025,872 円　（　　　　　　        45,690 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9652    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     421.20 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0839 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,250,000 円  
（　　　　　        75,000 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,002,318 円      
②総費用 5,025,872 円      
③純収益　①－② 13,976,446 円      
④建物等に帰属する純収益 8,250,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,726,446 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,527,166 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       50,247 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    184,238,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,670,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田錦町二丁目７番１５
 0100000128340-0000
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備考