別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千代田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-2 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　浜田　哲司   TEL.
鑑定評価額 372,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 25,250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区丸の内２丁目２番１外
｢丸の内２－４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 10,027  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1300)
防火
（その他）
特定街区
地区計画等

(100,1437)

1.2:1		 事務所兼店舗

Ｓ38F4B		 特定街区等による大
規模ビル中心の商業
地域		 東（駅前広場）都道、四方路 水道、ガス、下水 東京駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 超高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 丸の内地区の中でも、東京駅
駅前広場に面し特にランドマ
ーク性の高い地域		 街

路		 東京駅駅前広場 交通

施設		 東京駅丸の内駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(100,1300)
防火 
特定街区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 空室率は他の地区にして低下傾向にあり、賃料も反転上昇している。既存ビルの建替えが進んでおり、今後とも
日本を代表する事務所街として優位性を維持していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 特定街区による超高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 39,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 30,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は丸の内、大手町、有楽町地区及びその周辺の業務高度商業地域である。需要者は大手の不動産会社、上場
企業、金融機関及び投資法人等が中心である。周辺地域では、超高層オフィスビルへの建替えが進んでいる。需給動向
については、オフィス床賃貸需要が回復傾向にある中、オフィス床に対する投資意欲も回復傾向にある。中心となる価
格帯は、街区ごと等の大規模地の取引が中心であることから、土地の場合で１０００億円以上となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格試算に当たって採用した取引事例はいずれも東京駅周辺にある超高層店舗事務所地の事例で、収益価格試算に
当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。当地区における土地需要としては、収益目的のほか、
国内有数の優良企業による自社ビル保有目的もあり、収益性以外のステイタス性等の外部効果も考慮される。よって、
比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,900,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[110.0]		 100
[ 77.5]		 [116.6]
100		 37,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 36,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は全般に緩やかに回復しており、企業収
益は緩やかに改善。政策金利は徐々に引き上
げられているが、金融機関の融資姿勢は依然
緩和状態にある。

大規模事務所床需要は回復しつつあり、オフ
ィスビルの空室率は低下傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１―公
７取５
-316		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南36.3m国道、
西36.5m、
北8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
b ＴＫ１－公
７取１
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西22m都道、
南22m、東26m、
三方路
商業
都市再生特別地区
地区計画等
(70,1570)
c ＴＫ１－公
７取１
-303		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東（駅前広
場）道路、
南東40m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1604)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,760,575  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
28,569,263 		 100
[  78.3]
36,486,926 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　   +6.0

その他　    0.0

　　　[ 116.6]
　　　　 100
42,500,000 
b (　           ) 
31,530,804  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.4]
28,332,840 		 100
[  68.0]
41,665,941 
48,600,000 
c (　           ) 
32,510,246  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
26,434,302 		 100
[  80.0]
33,042,878 
38,500,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 39,800,000 円／㎡]  



千代田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,219,830,462 
5,659,321,939 
11,560,508,523 
4,777,080,000 
6,783,428,523 		 （　0.9066）
6,149,856,299 		 （  2.5 -  0.5 ）
2.0％  
⑧収益価格 　307,492,814,950 円　　　　（　 30,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 8,222.00 Ｓ36F4B 165,143.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特定街区
地区計画等		 100 ％   1,300 ％   1,437 ％   10,027 ㎡    107.5 m x   93.6 m  前面道路：都道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所、店舗をフロア貸し又は部分貸し、屋内駐車場を平面式（自走式）４２１台と想定（うち１０台は荷捌き用）。 ⑦有効率　  54.2 ％
の理由		 超高層の店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

35～36		 店舗
3,287.00 
59.8 
1,967.00 
13,600 
26,751,200 		 15.0  401,268,000 
0.0  0 

 7～34		 事務所
3,269.20 
73.2 
2,392.43 
14,600 
34,929,478 		 12.0  419,153,736 
0.0  0 

 1～ 6		 店舗
6,007.23 
46.0 
2,761.00 
14,500 
40,034,500 		 15.0  600,517,500 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
6,051.03 
34.3 
2,078.00 
17,000 
35,326,000 		 15.0  529,890,000 
0.0  0 
地下
 2～ 4		 駐車場
8,312.33 
 
 
 
 		    
   

計
165,143.00 
54.2 
89,566.04 

1,307,060,784 		 16,671,835,608 
0 
⑨年額支払賃料  1,307,060,784 円　×　12ヶ月　＝　  15,684,729,408 円 
⑩a共益費（管理費）           1,513 円／㎡　×　  89,566.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　   1,626,161,022 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な水準及び建物の品等等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　 411 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     295,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		    17,310,890,430 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　     295,920,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　   548,918,713 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,057,891,717 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）    16,671,835,608 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　     161,716,805 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後） 24,660,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　       221,940 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　  17,219,830,462 円　　　　（　     1,717,346 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階   7 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 296,100,000 円  　　　　 98,700,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,584,612,939 円  　　　   17,606,810,430　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　2,742,259,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  838,950,000 円  　　　　 98,700,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    98,700,000 円  　　　　 98,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    98,700,000 円  　　　　 98,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   5,659,321,939 円　（　　　　　　       564,408 円／㎡）　　（経費率　　  32.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9066    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,700,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 580,000 円／㎡　×　 165,143.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0484     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0288 ×　 40 ％　＋　0.0448 ×  30 ％　＋ 0.0782 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,777,080,000 円  
（　　　　　       476,422 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,219,830,462 円      
②総費用 5,659,321,939 円      
③純収益　①－② 11,560,508,523 円      
④建物等に帰属する純収益 4,777,080,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,783,428,523 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,149,856,299 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      613,330 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　307,492,814,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  30,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区丸の内二丁目２番１
 0100000097309-0000
2 　千代田区丸の内二丁目２番６
 0100000097311-0000
3 　千代田区丸の内二丁目２番７
 0100000097312-0000
4 　千代田区丸の内二丁目２番８
 0100000097313-0000
5 　千代田区丸の内二丁目２番９
 0100000097314-0000
6 　千代田区丸の内二丁目２番１１
 0100000097316-0000
7 　千代田区丸の内二丁目２番１２
 0100000097317-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
千代田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-2 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　彦坂　正博   TEL.
鑑定評価額 372,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 25,250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区丸の内２丁目２番１外
｢丸の内２－４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 10,027  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1300)
防火
（その他）
特定街区
地区計画等

(100,1437)

1.2:1		 事務所兼店舗

Ｓ38F4B		 特定街区等による大
規模ビル中心の商業
地域		 東（駅前広場）都道、四方路 水道、ガス、下水 東京駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 超高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 東京駅駅前広場に面する日本
を代表するオフィスエリア		 街

路		 東京駅駅前広場 交通

施設		 東京駅丸の内口駅前広
場接面
 法令

規制		 商業
(100,1300)
防火 
特定街区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 日本を代表するオフィスエリアであり、人材採用等の側面で好立地のオフィス需要は拡大傾向、また旺盛な投資
需要により売買市場も堅調で、東京駅前という稀少立地のため、地価は底堅く推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 特定街区による超高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 39,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 33,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東京駅を中心とした大手町、丸の内、有楽町地区及び八重洲、京橋、日本橋地区周辺のオフィスを中心
とする業務高度商業地域と把握する。主な需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、大手不動産会社、大手事業
法人である。好立地のオフィス需要は拡大傾向で、日本を代表するオフィスエリアであり、旺盛な投資需要にも支えら
れて、地価は堅調に推移すると予測する。総額で数百億円～数千億円規模の価格帯が取引の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社、事業法人であり、投資用不動産として
の取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の有する収益性に着目して取引意思を決定するが代替・競争
関係にある不動産の取引価格も参考にする。採用した取引事例はすべて大手町・丸の内地区の事例であることも踏まえ
、比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,900,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[110.0]		 100
[ 77.4]		 [116.6]
100		 37,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 36,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が継続しており、好立地
のオフィス市況は拡大傾向、投資意欲は旺盛
で売買市場も堅調なため、地価は全般的に上
昇傾向にある。

日本を代表するオフィスエリアであり、好立
地のオフィス需要は拡大傾向、売買需要も堅
調で、東京駅前の稀少立地により地価は底堅
く推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.2
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西22m都道、
南22m、東26m、
三方路
商業
都市再生特別地区
地区計画等
(70,1570)
b ＴＫ１―公
７取５
-316		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南36.3m国道、
西36.5m、
北8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
c ＴＫ１－公
７取１
-303		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東（駅前広
場）道路、
南東40m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1604)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,530,804  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.4]
28,332,840 		 100
[  74.7]
37,928,835 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　   +6.0

その他　    0.0

　　　[ 116.6]
　　　　 100
44,200,000 
b (　           ) 
23,760,575  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
28,569,263 		 100
[  87.5]
32,650,586 
38,100,000 
c (　           ) 
32,510,246  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
26,434,302 		 100
[  81.0]
32,634,941 
38,100,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.4 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 39,700,000 円／㎡]  



千代田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,421,507,363 
5,247,853,362 
11,173,654,001 
3,862,320,000 
7,311,334,001 		 （　0.9066）
6,628,455,405 		 （  2.5 -  0.5 ）
2.0％  
⑧収益価格 　331,422,770,250 円　　　　（　 33,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 8,222.00 Ｓ36F4B 165,143.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特定街区
地区計画等		 100 ％   1,300 ％   1,437 ％   10,027 ㎡    107.5 m x   93.6 m  前面道路：都道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び１～６階と３５・３６階を店舗、他の地上階を事務所、地下に駐車場４２１台（うち荷捌き用１０台）を想定した。 ⑦有効率　  54.2 ％
の理由		 超高層店舗兼事務所ビルの標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

35～36		 店舗
3,287.00 
59.8 
1,967.00 
11,000 
21,637,000 		 12.0  259,644,000 
0.0  0 

 7～34		 事務所
3,269.20 
73.2 
2,392.43 
14,400 
34,450,992 		 12.0  413,411,904 
0.0  0 

 1～ 6		 店舗
6,007.23 
46.0 
2,761.00 
12,200 
33,684,200 		 12.0  404,210,400 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
6,051.03 
34.3 
2,078.00 
13,500 
28,053,000 		 12.0  336,636,000 
0.0  0 
地下
 2～ 4		 駐車場
8,312.33 
 
 
 
 		    
   

計
165,143.00 
54.2 
89,566.04 

1,238,059,976 		 14,856,719,712 
0 
⑨年額支払賃料  1,238,059,976 円　×　12ヶ月　＝　  14,856,719,712 円 
⑩a共益費（管理費）           1,513 円／㎡　×　  89,566.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　   1,626,161,022 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  65,000 円／台　×　 411 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     320,580,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		    16,482,880,734 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　     320,580,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　   526,544,422 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,276,916,312 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）    14,856,719,712 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　     144,110,181 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後） 53,430,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　       480,870 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　  16,421,507,363 円　　　　（　     1,637,729 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   14,544 円/㎡

　月額支払賃料
（　   14,400 円/㎡）


　基準階   7 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 239,400,000 円  　　　　 79,800,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,428,294,162 円  　　　   16,803,460,734　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　2,742,259,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  678,300,000 円  　　　　 79,800,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    79,800,000 円  　　　　 79,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    79,800,000 円  　　　　 79,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   5,247,853,362 円　（　　　　　　       523,372 円／㎡）　　（経費率　　  32.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9066    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,800,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 469,000 円／㎡　×　 165,143.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0484     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0288 ×　 40 ％　＋　0.0448 ×  30 ％　＋ 0.0782 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,862,320,000 円  
（　　　　　       385,192 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,421,507,363 円      
②総費用 5,247,853,362 円      
③純収益　①－② 11,173,654,001 円      
④建物等に帰属する純収益 3,862,320,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,311,334,001 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,628,455,405 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      661,061 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　331,422,770,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  33,100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区丸の内二丁目２番１
 0100000097309-0000
2 　千代田区丸の内二丁目２番６
 0100000097311-0000
3 　千代田区丸の内二丁目２番７
 0100000097312-0000
4 　千代田区丸の内二丁目２番８
 0100000097313-0000
5 　千代田区丸の内二丁目２番９
 0100000097314-0000
6 　千代田区丸の内二丁目２番１１
 0100000097316-0000
7 　千代田区丸の内二丁目２番１２
 0100000097317-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
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49 　
50 　
備考