令和7年1月10日　提出 千代田 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千代田 -7 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　苗代　昌志   TEL.

鑑定評価額 2,960,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,740,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 2,860,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千代田区一番町１６番３ ②地積 　(㎡) 792   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,400) 防火 （その他） 地区計画等 第１種文教地区 (70,320) 1:1.2 共同住宅 ＲＣ14F2B 中高層マンションの 多い閑静な住宅地域 南西8m区道 水道、ガス、下水 半蔵門 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 番町エリアのほぼ中心に位置 し、高級分譲マンションが建 ち並ぶ地域 街 路 ８ｍ区道 交通 施設 半蔵門駅北西方 220m 法令 規制 ２住居 (70,320) 防火  地区計画等 第１種文教地区 ⑤地域要因の将 　来予測 富裕層から地域的選好性が強い高級住宅地域である。稀少性の高さから今後も高級住宅地域としての地域特性を 維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,940,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            3,630,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、番町地区を中心とし、麹町・平河町・九段等に広がる東京都心部の高級住宅地域である。比較的大規模 な土地に対する典型的な需要者は大手デベロッパーが中心である。マンション購入者は会社経営者等の富裕層であり需 要は根強い一方で、分譲マンション用地が稀少であることから供給は限定的である。また住宅需要の増加を背景に、地 価は上昇傾向が継続している。需要の中心価格帯は、規模にもよるが数十億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 都内屈指の高級住宅地域にあり、中心需要者は大手デベロッパーである。比準価格は市場動向を反映した価格である。 一方、開発法による価格は周辺地域のマンション販売動向等を反映し、事業者の投資採算性を考慮した価格で、信頼性 は高い。よって、開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。なお、分譲マンション適地であるため収益還元法による試算は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千代田 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  4,390,000 円／㎡ [110.0] 100 100 [100.0] 100 [126.0] [100.0] 100 3,830,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  3,400,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済は回復傾向にあり、今後も同様の傾 向が想定されるが、欧米・中国等の海外経済 における下振れリスクの影響に注意が必要で ある。 デベロッパーの土地取得意欲は引き続き高く 、また分譲マンションへの需要増加から地価 は上昇傾向にある。 個別的要因の変動は特に無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％  ％