令和7年1月10日　提出 千代田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千代田 -5 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　苗代　昌志   TEL.

鑑定評価額 5,560,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,680,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 2,470,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千代田区九段北２丁目６番２６ ｢九段北２－３－２５｣ ②地積 　(㎡) 1,511   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,400) 防火 （その他） 第１種文教地区 (80,580) 台形 1.5:1 共同住宅 ＳＲＣ14F1B 事務所、学校、マン ション等が混在する 住宅地域 北12.5m区道、東側道 水道、ガス、下水 九段下 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層マンションの敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 学校施設や靖国神社に囲まれ 居住環境良好なマンション地 域 街 路 １２．５ｍ区道 交通 施設 九段下駅北西方 450m 法令 規制 １住居 (70,400) 防火  第１種文教地区 ⑤地域要因の将 　来予測 文教地区内に存する居住環境が良好な混在マンション地域として成熟しており、用途的な純化は生じず、当面は 現状の性格を維持して安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 総合設計制度を活用した高層分譲マンションの敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,860,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            3,570,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近隣地域周辺及び番町・麹町地区等の千代田区内の分譲マンション立地に適する住宅地域一帯。主に富 裕層向けマンション適地の優良な住宅地域であり、土地の需要者はブランド力及び資本力に優れる大手デベロッパー等 が中心となる。住環境良好な地域として、マンション需要は引き続き堅調であり、住宅需要の増加を背景に地価は上昇 傾向が継続している。取引価格は規模により様々であるが、概ね１０億円以上、数十億円程度の価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記市場の特性にて分析通り、中心需要者は大手デベロッパーである。比準価格は市場動向を反映した価格である。一 方、開発法による価格は周辺地域のマンション販売動向等を反映し、事業者の投資採算性を考慮した価格で、信頼性は 高い。よって、開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。なお、分譲マンション適地であるため収益還元法による試算は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千代田 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  4,390,000 円／㎡ [110.0] 100 100 [100.0] 100 [141.8] [108.2] 100 3,680,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  3,340,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済は回復傾向にあり、今後も同様の傾 向が想定されるが、欧米・中国等の海外経済 における下振れリスクの影響に注意が必要で ある。 良好な居住環境のマンション地域であり、需 要は底堅い。優良な住宅地域立地のマンショ ン需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある 。 個別的要因の変動は特に無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.2 ％  ％