別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千代田 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 -4 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　千秋   TEL.
鑑定評価額 280,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,970,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区富士見１丁目８番６
｢富士見１－４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,400)
防火
（その他）
第２種文教地区


(80,320)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ5		 一般住宅、共同住宅
、事務所等が混在す
る地域		 南東8m区道、北東側道 水道、ガス、下水 飯田橋

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 準幹線道路背後に共同住宅の
他、事務所ビル等も見られる
地域		 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 飯田橋駅南東方

360m		 法令

規制		 １住居
(70,320)
防火 
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性の高い都心部の住宅地であり、住宅需要は堅調に推移している。当面は現状を維持しつつ推移するものと
予想される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,840,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として千代田区内西部の住宅地域であるが、住宅に特化した地域ではなく、中小規模の事務所ビル等も
混在する。主たる需要者は不動産業者や個人富裕層等で、収益目的での取得がメインとなる。規模によりマンション開
発業者の参入も考えられる。都心部に位置する地域であるため、利便性は高く、住宅需要の堅調も相俟って需要は底堅
い。取引総額は数億円程度が中心価格帯となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最有効使用を中層共同住宅用地と判断し、取引事例比較法と収益還元法を適用した。比準価格は同一需給圏内の代替競
争関係が成立する地域から取引事例を収集・採用しており、市場実勢を反映している。収益価格は周辺の賃料、取引利
回り等を勘案して求めており、対象地の収益性を反映する。いずれの価格も規範性は高いと判断されるため、本件では
両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,390,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[257.5]		 [105.0]
100		 1,970,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,740,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内の低金利政策を背景に、比較的高水準の
利回りが確保できる不動産投資市場への資金
流入は続いており、地価は上昇傾向を継続し
ている。

都心部の利便性の高い住宅地域であり、需要
は堅調に推移している。用途の多様性も備え
ており、地価は上昇傾向を持続している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　+127.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１
-306		 千代田区

 敷地
利用
権
   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m区道
、中間画地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,340)
b ＴＫ１－公
７取１１
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8m区道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
７取２
-4		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東11.8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
７取１６
-304		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10.6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
e ＴＫ１－公
７取９
-308		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,153,548  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
3,111,877 		 100
[ 152.2]
2,044,597 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,150,000 
b (　           ) 
2,097,781  		 100
[ 100.0]		 [ 126.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,593,433 		 100
[ 128.0]
2,026,120 
2,130,000 
c (　           ) 
2,139,169  		 100
[ 100.0]		 [ 124.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,752,250 		 100
[ 132.8]
2,072,477 
2,180,000 
d (　           ) 
1,763,320  		 100
[ 100.0]		 [ 122.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,153,014 		 100
[ 114.4]
1,882,005 
1,980,000 
e (　           ) 
1,607,670  		 100
[ 100.0]		 [ 136.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,191,254 		 100
[ 113.3]
1,934,028 
2,030,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.8 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,100,000 円／㎡]  



千代田 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,518,119 
4,753,442 
16,764,677 
8,075,800 
8,688,877 		 （　0.9613）
8,352,617 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    261,019,281 円　　　　（　  1,840,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 113.05 ＲＣ5 430.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 防火
第２種文教地区
 80 ％   400 ％   320 ％   142 ㎡     13.0 m x   11.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４０㎡程度のコンパクトタイプの住戸を中心とした全９戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 同規模の共同住宅としては標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
95.97 
76.3 
73.20 
4,550 
333,060 		 1.0  333,060 
1.0  333,060 

 2～ 2		 共同住宅
90.83 
90.8 
82.50 
4,600 
379,500 		 1.0  379,500 
1.0  379,500 

 3～ 4		 共同住宅
90.83 
90.8 
82.50 
4,650 
383,625 		 1.0  383,625 
1.0  383,625 

 5～ 5		 共同住宅
62.43 
87.5 
54.60 
4,700 
256,620 		 1.0  256,620 
1.0  256,620 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
430.89 
87.1 
375.30 

1,736,430 		 1,736,430 
1,736,430 
⑨年額支払賃料      1,736,430 円　×　12ヶ月　＝　      20,837,160 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     375.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,351,080 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,188,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,109,412 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,078,828 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,736,430 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,496 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,736,430 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         422,795 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,518,119 円　　　　（　       151,536 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,753 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 745,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,996,942 円  　　　       22,188,240　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      447,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,266,500 円  　　　　    149,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,753,442 円　（　　　　　　        33,475 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9613    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 149,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     430.89 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,075,800 円  
（　　　　　        56,872 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,518,119 円      
②総費用 4,753,442 円      
③純収益　①－② 16,764,677 円      
④建物等に帰属する純収益 8,075,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,688,877 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,352,617 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,821 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    261,019,281 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,840,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区富士見一丁目８番６
 0100000091144-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千代田 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 -4 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　宮下　直樹   TEL.
鑑定評価額 278,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区富士見１丁目８番６
｢富士見１－４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,400)
防火
（その他）
第２種文教地区


(80,320)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ5		 一般住宅、共同住宅
、事務所等が混在す
る地域		 南東8m区道、北東側道 水道、ガス、下水 飯田橋

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 共同住宅の他、一般住宅、事
務所も見られる都心部の準幹
線道路背後地の住商混在地域		 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 飯田橋駅南東方

360m		 法令

規制		 １住居
(70,320)
防火 
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は都心への交通利便性の高い住宅地で、今後も共同住宅を中心とした利用が継続されると予想する。地
価水準は景気回復による上昇傾向が予想される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,790,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千代田区内北西部から北東部に広がる中高層の共同住宅の中に事務所等も混在する交通利便性の良い住商
混在地の範囲と判定。典型的な需要者としては、収益目的の国内外の機関投資家、投資ファンド、個人投資家等の不動
産投資家、マンション開発を目的とした不動産業者が中心となる。住宅地としての需要は交通利便性から堅調な地域で
、需要の中心となる価格帯は、画地規模によって、総額１億円前後から１０億円程度の取引が見られる地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件の典型的需要者は不動産投資家である。不動産投資家は収益性を第一に重視して取引の意思決定を行う事から最も
適合した手法は収益還元法といえる。本件における資料の相対的信頼性としては、取引事例比較法では類似性の高い事
例を豊富に収集する事ができたのに対し、収益還元法は想定した賃貸計画に推定的要素もありやや劣る。本件では、収
益、比準の両試算価格を関連づけ、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,390,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[258.6]		 [105.0]
100		 1,960,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,740,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向が続き、地価は上昇
傾向にある。今後は国内外の金利動向や物価
動向などの影響に十分注意が必要。


地域要因に大きな変化はない。景気回復傾向
の中、住宅需要も堅調で地価は上昇傾向を見
せている。


個別的要因に変動は特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　+128.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１２
-1		 千代田区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m区道、
南東4m、
準角地
商業
第一種文教地区
(100,240)
b ＴＫ１－公
７取１６
-304		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10.6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
７取７
-302		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.8m区道
、南東4m、
角地
１住居
特別用途地区
(80,192)
d ＴＫ１－公
７取１
-306		 千代田区

 敷地
利用
権
   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m区道
、中間画地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,340)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　  1,783,753) 
1,783,753  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
2,030,331 		 100
[  87.5]
2,320,378 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
2,440,000 
b (　           ) 
1,763,320  		 100
[ 100.0]		 [ 122.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,153,014 		 100
[ 114.9]
1,873,815 
1,970,000 
c (　           ) 
1,070,609  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.2]
1,450,435 		 100
[  77.0]
1,883,682 
1,980,000 
d (　           ) 
2,153,548  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
3,111,877 		 100
[ 163.2]
1,906,787 
2,000,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,170,000 円／㎡]  



千代田 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,960,987 
4,408,725 
16,552,262 
8,279,200 
8,273,062 		 （　0.9541）
7,893,328 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    254,623,484 円　　　　（　  1,790,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 113.05 ＲＣ5 430.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 防火
第２種文教地区
 80 ％   400 ％   320 ％   142 ㎡     13.0 m x   11.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４０㎡前後のコンパクトタイプ全９戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 同規模の中層共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
95.97 
76.3 
73.20 
4,450 
325,740 		 1.0  325,740 
1.0  325,740 

 2～ 2		 共同住宅
90.83 
90.8 
82.50 
4,500 
371,250 		 1.0  371,250 
1.0  371,250 

 3～ 4		 共同住宅
90.83 
90.8 
82.50 
4,550 
375,375 		 1.0  375,375 
1.0  375,375 

 5～ 5		 共同住宅
62.43 
87.5 
54.60 
4,600 
251,160 		 1.0  251,160 
1.0  251,160 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
430.89 
87.1 
375.30 

1,698,900 		 1,698,900 
1,698,900 
⑨年額支払賃料      1,698,900 円　×　12ヶ月　＝　      20,386,800 円 
⑩a共益費（管理費）             272 円／㎡　×　     375.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,224,979 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域内における同規模建物の標準的な共益費水準を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,611,779 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,080,589 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,531,190 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,698,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,140 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,698,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         413,657 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,960,987 円　　　　（　       147,613 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 790,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,512,825 円  　　　       21,611,779　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      446,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,343,000 円  　　　　    158,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,408,725 円　（　　　　　　        31,047 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 158,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     430.89 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0524     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,279,200 円  
（　　　　　        58,304 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,960,987 円      
②総費用 4,408,725 円      
③純収益　①－② 16,552,262 円      
④建物等に帰属する純収益 8,279,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,273,062 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,893,328 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       55,587 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    254,623,484 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,790,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区富士見一丁目８番６
 0100000091144-0000
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備考