令和7年1月14日　提出 千代田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千代田 -3 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.

鑑定評価額 10,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,830,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 3,510,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千代田区六番町６番１外 ②地積 　(㎡) 2,266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,400) 防火 （その他） 地区計画等 第一種文教地区 (72,400) 1:1 共同住宅 ＳＲＣ10F1B 中高層マンション、 事務所等が混在する 住宅地域 北西15m区道 水道、ガス、下水 四ツ谷 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ区道 交通 施設 四ツ谷駅北東方 330m 法令 規制 ２住居 (70,400) 防火  地区計画等 第一種文教地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高級住宅地域として名声の高い地域である。建物機能更新に伴う建替えなども見られるものの、地域要因に影響 を与える再開発計画などは見られない。高級マンションに対する需要は依然として高く、地価は堅調推移。 (3)最有効使用の判定 分譲高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,980,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            4,830,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は番町、紀尾井町、麹町、平河町、永田町など主に区西部の居住環境良好な高級住宅地域一帯の圏域。主な 需要者としては大手のマンションデベロッパーが想定される。良好な居住環境と、立地希少性とを併せ持つ地域であり 、素地、分譲マンションともに需要はかなり強く、地価は引き続き上昇を示している。取引の中心価格帯は２，０００ ㎡程度の画地で、１００億円前後程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記市場の特性にて分析した通り、対象標準地の主たる需要者がマンションデベロッパーと想定されることに鑑みれば 、その価格形成過程は開発法に照応しており、開発法による価格の有する説得力の程度は、比準価格に比して優るもの と思料する。従って本件では、開発法による価格を採用し、類似地域における現実の取引事例を基礎とする比準価格を 関連付けて検証して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  4,390,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　千代田 -1                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　  4,620,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇懸念、建築費高騰などの要因もある ものの、富裕層、海外勢を含む投資家層の需 要は旺盛で、不動産市況は底堅く推移してい る。 高級住宅地として名声の高い地域であり、富 裕層を中心に需要は底堅い。地価、マンショ ン分譲価格ともに堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.0 ％ +4.5 ％