別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千代田 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 -2 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　耕平   TEL.
鑑定評価額 1,370,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,810,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区紀尾井町３番２７外
｢紀尾井町３－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 535  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等
第一種文教地区

(70,216)

1:1		 共同住宅

ＲＣ5		 中層のマンション、
事務所等が混在する
住宅地域		 北5.4m区道 水道、ガス、下水 永田町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 高台の住宅地で、事務所もみ
られる。		 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 永田町駅北西方

300m		 法令

規制		 ２住居
(70,216)
防火 
地区計画等
第一種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所等もみられる高級住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,730,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千代田区及びその周辺区の高級住宅地域である。土地に対する典型的な需要者は賃貸共同住宅経営を前
提とした不動産業者、富裕層等が中心である。旺盛な需要に対し、用地が希少で供給が限定的であること等もあり、都
心部住宅地価は上昇傾向となっている。需要の中心価格帯は、規模にもよるが数億から十億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場において成立した実証的な価格である。また、収益価格は対象地上に共同住宅の建設を想定して求めら
れた価格である。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域において、収益価格は比準価格に比して低位に留まった
ものと思料する。本件では、地域特性等を勘案し、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のう
え、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,390,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[188.7]		 [100.0]
100		 2,560,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの、世界的な金融
情勢や地政学的リスク、国内の金融政策の動
向等に留意する必要がある。


居住の利便性が良好な地域における需要は売
買、賃貸ともに堅調であり、地価は上昇傾向
にある。


個別的要因に特に変化は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　 +21.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１
-306		 千代田区

 敷地
利用
権
   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m区道
、中間画地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,340)
b ＴＫ１－公
７取１６
-304		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10.6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
７取７
-302		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.8m区道
、南東4m、
角地
１住居
特別用途地区
(80,192)
d ＴＫ１－公
７取１
-2		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東11m区道、
南西5.2m、
二方路
商業
地区計画等
第一種文教地区
(83,444)
e ＴＫ１－公
７取１４
-315		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
北4m、二方路
１住居
特別用途地区
地区計画等
(70,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,153,548  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
3,111,877 		 100
[ 128.0]
2,431,154 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,430,000 
b (　           ) 
1,763,320  		 100
[ 100.0]		 [ 122.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,153,014 		 100
[  75.5]
2,851,674 
2,850,000 
c (　           ) 
1,070,609  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.2]
1,450,435 		 100
[  61.8]
2,346,982 
2,350,000 
d (　           ) 
3,231,985  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.9]
4,039,112 		 100
[ 148.0]
2,729,130 
2,730,000 
e (　           ) 
3,949,461  		 100
[ 100.0]		 [ 118.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
4,185,302 		 100
[ 127.0]
3,295,513 
3,300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +33.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -8.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +33.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +21.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,730,000 円／㎡]  



千代田 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

93,440,270 
20,306,066 
73,134,204 
36,108,000 
37,026,204 		 （　0.9332）
34,552,854 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,191,477,724 円　　　　（　  2,230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 289.80 ＲＣ6F1B 1,790.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
地区計画等
第一種文教地区		 70 ％   400 ％   216 ％   535 ㎡     23.5 m x   23.5 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階～６階に専有面積１００㎡超の共同住宅と地下に戸数分の機械式駐車場を想定した。 ⑦有効率　  62.5 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
159.90 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 エントランス等
283.80 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 住宅
269.40 
83.1 
223.74 
6,200 
1,387,188 		 2.0  2,774,376 
1.0  1,387,188 

 3～ 4		 住宅
269.40 
83.1 
223.74 
6,250 
1,398,375 		 2.0  2,796,750 
1.0  1,398,375 

 5～ 6		 住宅
269.40 
83.1 
223.74 
6,300 
1,409,562 		 2.0  2,819,124 
1.0  1,409,562 

計
1,790.70 
62.5 
1,118.70 

7,003,062 		 14,006,124 
7,003,062 
⑨年額支払賃料      7,003,062 円　×　12ヶ月　＝　      84,036,744 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   1,118.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,027,320 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        88,064,064 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,733,203 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 89,930,861 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,006,124 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         133,058 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,003,062 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,376,351 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      93,440,270 円　　　　（　       174,655 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,473 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,124,000 円  　　　　    708,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,519,766 円  　　　       94,664,064　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,228,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,018,000 円  　　　　    708,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       708,000 円  　　　　    708,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       708,000 円  　　　　    708,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,306,066 円　（　　　　　　        37,955 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 708,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　   1,790.70 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0510     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  40 ％　＋ 0.0834 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,108,000 円  
（　　　　　        67,492 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 93,440,270 円      
②総費用 20,306,066 円      
③純収益　①－② 73,134,204 円      
④建物等に帰属する純収益 36,108,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 37,026,204 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 34,552,854 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       64,585 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,191,477,724 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区紀尾井町３番２７
 0100000084081-0000
2 　千代田区紀尾井町３番３９
 0100000084093-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千代田 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 -2 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 1,340,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,810,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区紀尾井町３番２７外
｢紀尾井町３－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 535  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等
第一種文教地区

(70,216)

1:1		 共同住宅

ＲＣ5		 中層のマンション、
事務所等が混在する
住宅地域		 北5.4m区道 水道、ガス、下水 永田町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 高台の一方通行区道沿いの高
級住宅地域で、事務所等も混
在する		 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 永田町駅北西方

300m		 法令

規制		 ２住居
(70,216)
防火 
地区計画等
第一種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの高級住宅地域であり、事務所や外国の大使館なども混在している。周辺で建替えも見られるが、用途
的な変化はない模様で、地域的には当面、現在の性格を維持するものと考えられる。地価は上昇を予測。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は紀尾井町、麹町、番町、九段など主に区西部の居住環境良好な住宅地域一帯、さらには区内の商業地域背
後の住宅利用が可能な圏域にも広がりを有する。需要者は賃貸経営を目的とする不動産業者、一般事業法人、個人を含
む投資家などが中心となる。居住環境が良好な地域であり、需要は底堅く、地価は引き続き上昇を示している。取引の
中心価格帯は４００㎡程度の画地で、１０億円前後程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では収益価格は比準価格に比してやや低く試算されたが、想定建物の消化し得る容積率が低位であることに起因し
ているものと考えられる。対象標準地については収益性に着目する需要者も存在する一方で、その立地希少性から、む
しろ市場性を重視する需要者層が厚いものと考えられる。以上を踏まえて、本件では需給バランスも考慮して、比準価
格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も考慮した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,390,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[100.0]		 100
[194.8]		 [100.0]
100		 2,480,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇懸念、建築費高騰などの要因もある
ものの、富裕層、海外勢を含む投資家層の需
要は旺盛で、不動産市況は底堅く推移してい
る。

高台の古くからの高級住宅地域である。特に
富裕層を中心としてより優れた住環境を求め
る需要者が増加。地価は上昇を示している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.6
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　 +21.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１１
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8m区道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ＴＫ１－公
７取１
-306		 千代田区

 敷地
利用
権
   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m区道
、中間画地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,340)
c ＴＫ１－公
７取１４
-3		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,596)
d ＴＫ１－公
７取７
-302		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.8m区道
、南東4m、
角地
１住居
特別用途地区
(80,192)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,097,781  		 100
[ 100.0]		 [ 126.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,593,433 		 100
[  97.8]
2,651,772 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,650,000 
b (　           ) 
2,153,548  		 100
[ 100.0]		 [ 115.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
3,111,877 		 100
[ 124.6]
2,497,494 
2,500,000 
c (　           ) 
3,193,451  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,388,099 		 100
[ 123.4]
2,745,623 
2,750,000 
d (　           ) 
1,070,609  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.2]
1,450,435 		 100
[  66.8]
2,171,310 
2,170,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +31.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.1 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +31.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -8.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,650,000 円／㎡]  



千代田 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

91,252,412 
20,848,382 
70,404,030 
35,139,000 
35,265,030 		 （　0.9494）
33,480,619 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,154,504,103 円　　　　（　  2,160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 289.80 ＲＣ6F1B 1,790.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
地区計画等
第一種文教地区		 70 ％   400 ％   216 ％   535 ㎡     23.5 m x   23.5 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域で賃貸需要の見込める６階建で各戸１００㎡超のハイグレードファミリータイプの収益建物を想定した。 ⑦有効率　  62.5 ％
の理由		 同一規模・用途建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
159.90 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 エントランス等
283.80 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 住宅
269.40 
83.1 
223.74 
6,100 
1,364,814 		 2.0  2,729,628 
1.0  1,364,814 

 3～ 4		 住宅
269.40 
83.1 
223.74 
6,200 
1,387,188 		 2.0  2,774,376 
1.0  1,387,188 

 5～ 6		 住宅
269.40 
83.1 
223.74 
6,300 
1,409,562 		 2.0  2,819,124 
1.0  1,409,562 

計
1,790.70 
62.5 
1,118.70 

6,958,314 		 13,916,628 
6,958,314 
⑨年額支払賃料      6,958,314 円　×　12ヶ月　＝　      83,499,768 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   1,118.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,027,320 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        87,527,088 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,706,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 89,420,734 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,916,628 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         132,208 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,958,314 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,694,245 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    550,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         5,225 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      91,252,412 円　　　　（　       170,565 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,343 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
千代田 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,067,000 円  　　　　    689,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 9,318,582 円  　　　       94,127,088　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,228,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,856,500 円  　　　　    689,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       689,000 円  　　　　    689,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       689,000 円  　　　　    689,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,848,382 円　（　　　　　　        38,969 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9494    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 689,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　   1,790.70 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0510     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  40 ％　＋ 0.0834 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,139,000 円  
（　　　　　        65,680 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 91,252,412 円      
②総費用 20,848,382 円      
③純収益　①－② 70,404,030 円      
④建物等に帰属する純収益 35,139,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 35,265,030 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 33,480,619 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       62,581 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,154,504,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区紀尾井町３番２７
 0100000084081-0000
2 　千代田区紀尾井町３番３９
 0100000084093-0000
3 　
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50 　
備考