令和7年1月14日　提出 御宿 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御宿 -2 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　井村　弘範   TEL.

鑑定評価額 8,860,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 夷隅郡御宿町久保字太子堂面２５２番 ②地積 　(㎡) 509   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東4m町道 水道 御宿 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 御宿駅北東方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 従来からの住宅地で、需要が限定的であることから、地価の弱含み傾向は当面継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ外房線沿線のうち御宿駅を中心として、その隣接市町の住宅地域に及ぶ範囲。需要者の中心は、地 縁的選好性を有する地元住民乃至その関係者のほか、リタイア組等の外部からの需要も見られる。既存の住宅地域で、 需要は少なく、需給関係は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく規模等によりまちまちで、総額で の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引により試算したもので実証的な価格である。収益価格については、従来からの住宅地域で、賃貸 市場が成立しておらず、収益性が取引の指標となっていないため試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する 住宅地域で、自用目的での取引が中心である。したがって実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いすみ -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.8] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 御宿町内の住宅地は、少子高齢化等による構 造的な需要減少が継続しており、需給関係は 依然弱含んでいる。 戸建住宅中心の従来からの住宅地域で、地域 要因に大きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％