令和7年1月15日　提出 御宿 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御宿 -1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　植草　文雄   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 夷隅郡御宿町久保字南側２１１８番 ②地積 　(㎡) 532   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する旧来の 住宅地域 南東3.6m町道 水道 御宿 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       532 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　３ ．６ｍ町道 交通 施設 御宿駅北東方 620m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の住宅地域であり、特段の変動要因はなく現状の住環境を維持すると予測する。地価はやや下落基調にある 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御宿駅を中心とするＪＲ外房線の各駅圏内の住宅地域である。旧来の住宅が多く地縁的傾向も強く、需要 者は地元出身者が大半であるが、一部に移住関連の町外からの転入者も見られる。人口減と老齢化に伴い宅地需要は低 迷しており、地価も引き続き下落基調で推移している。画地規模はまちまちであり、土地は５００㎡で１０００万円前 後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来の一般住宅地域で、賃貸需要が弱く土地価格に見合う賃料収入は見込めず収益事業を目的とする取引が非現実的で あるため収益価格は試算しなかった。比準価格は地域類似性が高い事例を重視しており信頼性が高い。自己使用目的の 住環境を重視した取引が行われる地域であることから、市場性を反映し説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いすみ -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 86.2] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口流出と老齢化で地価は全般的に下落基調 にあるが、テレワークの影響等で、立地の優 る地域では都心方面からの需要が見られる。 旧来の一般住宅地域で特段の変動要因は見当 たらない。駅徒歩圏内であるが、宅地需要は 弱く、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.8 交通・接近　　　  -3.8 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％