令和7年1月15日　提出 長南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長南 -2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　石上　史明   TEL.

鑑定評価額 2,660,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡長南町豊原字上ノ原２１５４番９ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 周辺に農地等の多い 郊外の閑静な一般住 宅地域 南東5m町道 水道、ガス、下水 茂原 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       251 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 茂原駅南方 7.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部において宅地開発された住宅地域で、地域要因に変動はなく、現状維持と予測する。宅地需要は限定的で 、地価は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長南町及び周辺市町村の住宅地域である。町内の中心市街地から離れ、交通利便性に劣るため圏域外から の流入は限定的であり、需要者の中心は町内及び周辺市町村の居住者である。需要は停滞気味で地価は弱含みながら底 値圏で推移している。取引の中心価格帯は土地単価で１万円／㎡前後である。新築の戸建住宅の供給はほとんど見受け られず、中古住宅では１，０００万円以内の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域であり、賃貸借需要は乏しく収益物件の想定が困難なため、収益価格は試算できなかった。 一方、比準価格は現実の市場における取引価格から試算された実証的な価格であり、自己使用目的の取引が主体で近傍 の売買価格が指標とされる市場特性からも、説得力を有する。従って、本件では比準価格を妥当な価格と認めて採用し 、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長南 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [110.0] [104.0] 100 10,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内においては人口の少子高齢化が進行して いる。不動産に対する需要は低迷しており、 地価は弱含みで推移している。 郊外における旧分譲地における戸建中心の住 宅地域で地域要因に大きな変動はなく、衰退 傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％