令和7年1月14日　提出 白子 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白子 5-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　源　正人   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡白子町中里字北濱芝４４８２番４ ②地積 　(㎡) 1,012   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2 店舗、作業所兼倉庫 Ｓ1 小売店舗、ホテル等 が混在する既成商業 地域 西7.8m町道 水道、ガス、下水 八積 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   400 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.8 ｍ、奥行　約　　  44.2 ｍ、規模　　     1,012 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ町道 交通 施設 八積駅北東方 7.5km 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 九十九里海岸沿岸の旧街道沿いの商業地域として、その環境を維持するものと見込まれる。周辺では閉店してい る店舗も見られ土地需要は低調であることから、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白子町の海岸近くの商住混在地域を中心として、その周辺市町も含まれる。需要者の中心は地元の居住者 、企業が中心だが、コンビニチェーン店等大手資本の事業者も見られる。駅や市街地から遠く商業地としては衰退傾向 にあること、またこれにより需要者が限定されることにより、地価水準は弱含み傾向にある。中心となる土地の価格帯 は、画地規模その他の条件がまちまちで総額の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宿泊施設、コンビニを含む小規模店舗と一般住宅等が混在する地域であるが、賃貸需要は未成熟で十分な投資採算性が 見込めず土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと、また地域柄、共同住宅等の想定も非現実的であること等 から収益還元法は非適用とした。土地需要は自己使用によるものが中心と想定されるため、比準価格を採用し、下記代 表標準地からの検討等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　九十九里 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 90.7] [100.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行やコロナ禍以降の労 働環境の変化等を背景に、不動産需要は市街 地周辺に集中し、郊外の利便性に劣る地域は 弱含んでいる。 周辺に宿泊施設等も見られる商業地で地域要 因に特段の変動はない。店舗用地等に対する 需要は弱く地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％