令和7年1月14日　提出 白子 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白子 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　源　正人   TEL.

鑑定評価額 7,300,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡白子町古所字北川岸３２９３番２ ②地積 　(㎡) 603   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、民宿、別 荘等の混在する住宅 地域 南4m町道、西側道 水道、ガス、下水 八積 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.8 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       603 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ町道 交通 施設 八積駅北東方 9.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 九十九里海岸の沿岸部に位置し、宿泊施設等も混在する住宅地域としての環境を維持するものと見込まれる。人 口減少、高齢化率上昇の影響もあり、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白子町内の住宅地域を中心に周辺市町も含まれる。需要者は白子町内に居住する一次取得者層をはじめと して他県からの転入も含まれる。交通接近性や生活利便性の観点からも需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移してい る。画地規模がまちまちであり需要の中心となる価格帯の総額としての把握は困難だが、土地は１０，０００円～１３ ，０００円／㎡程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 県道背後の住宅地域で周辺に店舗や宿泊施設等も見られるが、賃貸物件としての十分な投資採算性が見込めず適切な賃 料水準の把握が困難であること、駅から遠く交通利便性に劣ること等から共同住宅等の想定は非現実的であるため収益 還元法は非適用とした。自己使用による土地需要が中心と想定されるため、市場性を反映した比準価格を採用し、最近 の不動産市場の動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行やコロナ禍以降の労 働環境の変化等を背景に、不動産需要は市街 地周辺に集中し、郊外の利便性に劣る地域は 弱含んでいる。 住宅のほかに宿泊施設等も見られる地域で、 地域要因に特段の変動はないが地価は弱含み 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％