令和7年1月15日　提出 長生 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長生 5-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡長生村七井土字扇子１８９８番９外 ②地積 　(㎡) 418   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ1 低層店舗、住宅が混 在する国道沿いの商 業地域 北東11.5m国道 水道 八積 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.1 ｍ、奥行　約　　  22.1 ｍ、規模　　       418 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 平坦山林及び雑種地等の空閑 地も散在している、古くから の路線商業地域 街 路 １１．５ｍ国道 交通 施設 八積駅南西方 2.7km 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いであるが、自動車の交通量及び店舗密度並びに繁華性の程度はやや劣勢方向にあり、商業収益性が低く 、地価の下落が見込まれる。住宅地も混在し格別な変動要因は特になく、現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茂原市及び長生郡内の国道、県道等の郊外の幹線道路沿い及び関連性を有するその背後も含む。村内の自 動車の交通量は夏季の海水浴客を除き比較的少なく、コンビニチェーン店舗が出店する程度で、需要者は村内の住民の ほか村内企業者である。空地も散見されるほか収益性は低く、自社自用目的とした店舗需要が潜在的にある程度で店舗 取引は少なく需給は弱い。取引される規模，価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 村の人口の世帯数は少なく、いくつかの大型店舗を除いて賃貸需要が低い地域性の中で、建築費用の上昇等により、収 益採算性が乏しいことのほか、土地に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益還元法の適用は非現実的且つ 不合理のため適用できなかった。当地域は幹線道路沿いの自社自用の店舗住宅併用地目的の取引が中心で、賃貸収益性 に着目して取引されない。よって、精度信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新規開店はほとんど見受けられず、繁華性等 の商況の劣勢から、収益性・市場性は弱く、 住宅地の価格水準方向にある。 国道沿いであるが自動車交通量及び店舗密度 は低く、空閑地も見受けられることから、店 舗用地としての優位性は弱く、地価の下落が 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％