別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
千葉一宮 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉一宮 -2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　竹ケ原　博邦   TEL.
鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長生郡一宮町白山７番１１
 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅の中
に空地もみられる住
宅地域		 東5m町道 水道、ガス 上総一ノ宮

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.4 ｍ、奥行　約　　  19.4 ｍ、規模　　       275 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５ｍ町
道		 交通

施設		 上総一ノ宮駅北西方

1.0km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏であり、周辺には日用品店舗も存することから、移住者等による住宅地需要が認められる地域
である。よって住宅地需要は堅調であり、地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は一宮町内の住宅地域を中心に、隣接市町村の住宅地域を含む。主たる需要者は同町内及び隣接市町村の個
人のほか、県内外からの移住を目的とした個人も含まれる。同一需給圏内において中心となる土地の取引規模は１５０
㎡～５００㎡超まで様々であり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。周辺市町村の人口は減少傾向にある中、サ
ーファー等の県内外からの移住者の影響等から一宮町の人口は横ばい傾向であり、住宅地需要は堅調である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は投資採算性の観点から、収益還元法は適用できなかった。標準地の主たる需要者である自己使用目的の個人は
、類似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法による比準価格は同
一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいており、類似不動産の市場性を反映していることから規範性が高い。
よって比準価格を標準に、代表標準地との比較を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茂原 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     36,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[190.8]		 [103.0]
100		 19,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 周辺市町村においては人口が減少傾向にある
中、一宮町の人口は移住者の影響等から横ば
い傾向にある。


県内外からの移住者等の住宅地需要が認めら
れる地域であることから、地価は強含みであ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　+105.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉一宮 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０８
７５６６
-313		 長生郡一宮町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.5m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b ２５１０８
７５６６
-48		 長生郡一宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東7m県道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c ２５１０８
７５６６
-50		 長生郡一宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m町道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d ２５１０８
７５６６
-57		 長生郡一宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m町道、
南4.5m、
二方路
（都） 
特定用途制限地域
(60,200)
e ２５１０８
７５６６
-52		 長生郡一宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m未舗装町
道、北4m、
二方路
（都） 
特定用途制限地域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,646  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
16,006 		 100
[  85.0]
18,831 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
19,400 
b (　           ) 
19,295  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
20,614 		 100
[ 111.3]
18,521 
19,100 
c (　           ) 
15,029  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
14,880 		 100
[  80.9]
18,393 
18,900 
d (　           ) 
15,312  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
14,723 		 100
[  79.1]
18,613 
19,200 
e (　           ) 
15,494  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
14,603 		 100
[  78.3]
18,650 
19,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,200 円／㎡]  



千葉一宮 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅を中心とする住宅地域で、投資採算性の観点から収益還元法の適用が困難であるため、収益還元法は適
用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 千葉一宮 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長生郡一宮町白山７番１１
 0414000499820-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
千葉一宮 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千葉一宮 -2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.
鑑定評価額 5,310,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長生郡一宮町白山７番１１
 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅の中
に空地もみられる住
宅地域		 東5m町道 水道、ガス 上総一ノ宮

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.4 ｍ、奥行　約　　  19.4 ｍ、規模　　       275 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 駅徒歩圏内外の建物密度及び
熟成度が普通の旧来からの戸
建住宅地域である		 街

路		 基準方位北　　　５
ｍ町道		 交通

施設		 上総一ノ宮駅北西方

1.0km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来型の既存分譲住宅地であり、上総一ノ宮駅及び日用品小売店舗等の便益施設までは、概ね徒歩圏内外にある
在来型の戸建住宅地域で、今後とも建物の建替建築等がゆるやかに進んでいくと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、一宮町内一円とＪＲ外房線の上総一ノ宮駅，東浪見駅，茂原駅郊外を含んだ広域的な圏域である。需要
者の中心は茂原市郊外と一宮町の居住者が中心であり、戸建住宅地域として熟成しており、需給関係は安定している。
駅及び日用品小売店舗の便益施設までの接近性は概ね良好で、土地需要は普通である。土地取引件数はここ数年大きな
変動はなく安定している。土地は２７５㎡程度で５３１万円前後、新築の戸建物件は２０３１万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、快適性をより重視する自社自用の在来型の戸建住宅地域で収益物件が少ないほか、賃貸市場が未熟成で適切
な賃料水準の把握が困難である。収益性より快適性が重視される、自己利用目的の戸建を主とする住宅地域であること
から、収益還元法を適用しなかった。よって、一宮町の徒歩圏内外を中心とした代替性及び規範性の高い事例を採用し
て求めた精度信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茂原 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     36,300 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[190.8]		 [103.0]
100		 19,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 サーファーの町として、サーフォノミクス等
の発展要素があり、根強い土地需要から地価
上昇が把握される。


古くに宅地開発された建物密度及び連担性の
高い在来型の戸建住宅地域であり、現在のと
ころ格別な変動要因は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　+105.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千葉一宮 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０８
７５６６
-57		 長生郡一宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m町道、
南4.5m、
二方路
（都） 
特定用途制限地域
(60,200)
b ２５１０８
７５６６
-50		 長生郡一宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m町道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c ２５１０８
７５６６
-52		 長生郡一宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m未舗装町
道、北4m、
二方路
（都） 
特定用途制限地域
(60,200)
d ２５１０８
７５６６
-29		 長生郡一宮町

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北7.5m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e ２５１０８
７５６６
-348		 長生郡一宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m町道、
中間画地
（都） 
特定用途制限地域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,312  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
14,723 		 100
[  80.9]
18,199 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
18,700 
b (　           ) 
15,029  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
14,880 		 100
[  79.1]
18,812 
19,400 
c (　           ) 
15,494  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
14,603 		 100
[  78.3]
18,650 
19,200 
d (　     18,444) 
18,444  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
24,592 		 100
[ 128.0]
19,213 
19,800 
e (　           ) 
16,213  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
16,709 		 100
[  88.1]
18,966 
19,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,300 円／㎡]  



千葉一宮 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅を中心とする古くからの住宅地域であり、投資採算性の観点及び賃貸市場が未熟成で適切な賃料水準の
把握が困難であること等から、収益還元法の適用ができなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 千葉一宮 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長生郡一宮町白山７番１１
 0414000499820-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考