令和7年1月15日　提出 横芝光 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横芝光 -1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　孝仁   TEL.

鑑定評価額 8,660,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武郡横芝光町宮川字向田４４１８番１外 ②地積 　(㎡) 866   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模在来住宅を中 心とした農家住宅地 域 北西4.2m町道 水道 横芝 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       866 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ町道 交通 施設 横芝駅南東方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅地域であり、特段の変動要因はないことから地価動向はしばらく現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね横芝光町及びその周辺市町を含む圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は地元居住者である 。農家住宅地域であるが、市街地近郊に位置し周辺には小学校・病院等もあり生活利便性が比較的良好であることから 需要が見込まれる地域である。土地は８７０㎡程度で総額８００万円台後半、建売分譲等の新規供給は少ないが２，０ ００万円台前半が中心価格帯と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は横芝光町の類似地域において近距離に存し規範性を有している取引事例を中心に試算された実証的な価格で ある。一方、賃貸市場が未成熟で投資採算性の観点から賃貸用建物の想定は現実的ではないので収益還元法の適用は断 念した。したがって、市場参加者の属性に適合する比準価格を採用して、市場の需給動向も踏まえて鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は減少傾向、高齢化率の高まりにより 、利便性の劣る地域の宅地需要は弱含みであ る。 商業施設等へのアクセスは比較的良好で、周 辺に小学校、病院等も存することから市場性 が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％