鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
芝山 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

芝山 -1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　中本　敦士

TEL.

鑑定評価額

8,830,000 円

１㎡当たりの価格

12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山武郡芝山町小池字幸面９０９番１				②地積　(㎡)	706 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅のほか営業所等も見られる混在住宅地域	北西7.1m県道	下水	芝山千代田 7.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.7 ｍ、奥行　約　　 34.2 ｍ、規模　　 706 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．１ｍ県道

交通

施設

芝山千代田駅南方

7.8km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの混在住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られず、当面は現在の環境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 12,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、芝山町及び周辺市町の住宅地域である。地縁的選好性が強い旧来からの住宅地域であるため、中心的な
需要者は地縁・血縁関係を有する地元関係者で、圏外からの流入は少ない。人口の減少、高齢化が進行している環境下
で、需要者の範囲が限定的であるため、弱含みの傾向が続いていたが、地価水準が底値圏にあり需要は徐々に回復して
いる。中心価格帯は土地の規模が７００㎡程度で総額９００万円前後、新築住宅の供給は見られない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸市場が未成熟で土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は、
同町内の住宅地の取引事例から求められており、自己居住目的を有する市場参加者が中心である市場の実態を反映して
いる。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内で３つの市街地整備事業が進行中である
。空港貨物取扱量の増加や成田空港の拡張計
画を背景に空港周辺地域は底堅い需要に支え
られている。

芝山町中心市街地内の住宅地域であるが、最
寄駅から距離があり、地縁的選好性も強いた
め、流動性は低い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

芝山 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０７９５８６ -509	山武郡芝山町		建付地	（　）	長方形	南東14m町道、中間画地		（都） (60,200)
b	２５１０７９５８６ -405	山武郡芝山町		更地	（　）	長方形	北西6.4m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２５１０７９５８６ -515	山武郡芝山町		更地	（　）	長方形	東6m町道、南8m、角地		（都） (70,200)
d	２５１０７９５８６ -544	山武郡芝山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.3m町道、南西2.5m、角地		（都） (60,200)
e	２５１０７９５８６ -535	山武郡芝山町		更地	（　）	ほぼ台形	北東12m町道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,412	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	13,726	100 [ 112.2]	12,234	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	12,200
b	(　 ) 14,429	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	14,243	100 [ 112.7]	12,638		12,600
c	(　 ) 13,289	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	12,408	100 [ 101.0]	12,285		12,300
d	(　 ) 11,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	11,029	100 [ 88.2]	12,505		12,500
e	(　 ) 12,504	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	12,259	100 [ 102.0]	12,019		12,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 12,500 円／㎡]

芝山 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,263,655	1,367,623	6,896,032	6,713,940	182,092	（　0.9692） 176,484	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,601,714 円　　　　（　 5,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芝山 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	349.67	Ｗ2	596.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	706 ㎡	20.7 m x 34.2 m	前面道路：県道　 7.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（約５０㎡程度）１２世帯を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	298.11	100.0	298.11	1,246	371,445	1.0	371,445
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	298.11	100.0	298.11	1,271	378,898	1.0	378,898
							0.0	0
～

～

～

計		596.22	100.0	596.22		750,343		750,343
								0

⑨年額支払賃料	750,343 円　×　12ヶ月　＝　 9,004,116 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 596.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,004,116 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 747,342 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,256,774 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	750,343 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,881 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,263,655 円　　　　（　 11,705 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,247 円/㎡　月額支払賃料（　 1,246 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

芝山 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	268,200 円	89,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	270,123 円	9,004,116　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 625,800 円	89,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	89,400 円	89,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,400 円	89,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,367,623 円　（　　　　　　 1,937 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 596.22 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,713,940 円（　　　　　 9,510 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,263,655 円
②総費用	1,367,623 円
③純収益　①－②	6,896,032 円
④建物等に帰属する純収益	6,713,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	182,092 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	176,484 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,601,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

芝山 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	山武郡芝山町小池字幸面９０９番１	0405000786225-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
芝山 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

芝山 -1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　大木　孝仁

TEL.

鑑定評価額

8,830,000 円

１㎡当たりの価格

12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山武郡芝山町小池字幸面９０９番１				②地積　(㎡)	706 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅のほか営業所等も見られる混在住宅地域	北西7.1m県道	下水	芝山千代田 7.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.7 ｍ、奥行　約　　 34.2 ｍ、規模　　 706 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．１ｍ県道

交通

施設

芝山千代田駅南方

7.8km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

混在住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 12,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,920 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね芝山町及びその周辺の広域的な圏域に存する住宅地域。需要者は地縁血縁関係を有する個人が中心
となる。芝山町中心部に位置するものの、周辺地域からの転入は少なく、人口が減少する中で需要は弱含みである。土
地は７００㎡程度で総額８００万円台後半、建売分譲等の新規供給は見られない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地域特性の類似する規範性は高いを取引事例を中心に試算された実証的な価格である。一方、賃貸市場が未
成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも自己居住目的の
取引が支配的な地域であるので、市場の実態を反映する比準価格を採用し、市場の需給動向も踏まえて、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総人口は減少傾向、高齢化率は高まりにより
、成田空港から離れた住宅地の需要は弱含み
である。

県道沿いの混在住宅地域であるが、駅から遠
く交通接近条件が劣るため地縁的選好性が強
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

芝山 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０７９５８６ -405	山武郡芝山町		更地	（　）	長方形	北西6.4m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	２５１０７９５８６ -514	山武郡芝山町		更地	（　）	不整形	北6m町道、中間画地		（都） (60,200)
c	２５１０７９５８６ -535	山武郡芝山町		更地	（　）	ほぼ台形	北東12m町道、中間画地		（都） (60,200)
d	２５１０７９５８６ -544	山武郡芝山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.3m町道、南西2.5m、角地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,429	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	14,243	100 [ 107.8]	13,212	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	13,200
b	(　 ) 13,031	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	13,717	100 [ 106.0]	12,941		12,900
c	(　 ) 12,504	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	12,259	100 [ 107.1]	11,446		11,400
d	(　 ) 11,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	11,029	100 [ 88.2]	12,505		12,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 12,500 円／㎡]

芝山 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、適切な再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,257,091	1,367,409	6,889,682	6,713,940	175,742	（　0.9692） 170,329	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,476,102 円　　　　（　 4,920 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芝山 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	349.67	Ｗ2	596.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	706 ㎡	20.7 m x 34.2 m	前面道路：県道　 7.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５０㎡程度の２ＤＫ１２戸の共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	298.11	100.0	298.11	1,245	371,147	1.0	371,147
							0.0	0
2～ 2	居宅	298.11	100.0	298.11	1,270	378,600	1.0	378,600
							0.0	0
～

～

～

計		596.22	100.0	596.22		749,747		749,747
								0

⑨年額支払賃料	749,747 円　×　12ヶ月　＝　 8,996,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 596.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,996,964 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 746,748 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,250,216 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	749,747 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,875 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,257,091 円　　　　（　 11,696 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,246 円/㎡　月額支払賃料（　 1,245 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

芝山 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	268,200 円	89,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	269,909 円	8,996,964　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 625,800 円	89,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	89,400 円	89,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,400 円	89,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,367,409 円　（　　　　　　 1,937 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 596.22 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,713,940 円（　　　　　 9,510 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,257,091 円
②総費用	1,367,409 円
③純収益　①－②	6,889,682 円
④建物等に帰属する純収益	6,713,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	175,742 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	170,329 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 241 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,476,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,920 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

芝山 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	山武郡芝山町小池字幸面９０９番１	0405000786225-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考