別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
九十九里 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
九十九里 5-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　広瀬　祥之   TEL.
鑑定評価額 1,880,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山武郡九十九里町片貝字新納屋場３７０３番３
 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗、一般住宅
等が混在する既成商
業地域		 南西7.6m県道 水道、ガス 東金

8.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．６ｍ県道 交通

施設		 東金駅南東方

8.6km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も現状である近隣商業地域として推移するものと予測するが、衰退傾向が続いており、商業地域の集積度は
より低くなるものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏：ＪＲ東金線及びＪＲ外房線の各駅であり、九十九里町及びその周辺市町の圏域に存する商業地域及び商
住混在地域。②需要者の属性：千葉県内の買主は約６４．３％（うち町内は約２６．１％）、土地の取引件数は減少、
面積は増加。③需給動向：建物付きの取引が中心であるが更地取引も散見される。事業系建物の取引は少ない。④中心
価格帯：更地で坪当たり４万円程度が需要の中心と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は最寄駅から遠い近隣商業地域である。自己使用ニーズの高いエリアで確実な賃貸ニーズを見込むことは困
難であるため、収益価格の試算は割愛した。本件では、実証的な比準価格を採用し、直近の不動産市場の動向を考慮の
うえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅建設及び貸家の着工は横ばい、持家の着
工は底堅い動き、個人消費及び設備投資は持
ち直しの動き、企業収益及び企業の業況判断
は改善。

町役場に近い中心商業地域に位置し、特別の
変動はないが、人口減少及び過疎地域の指定
も相まって地価は継続して下落傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 九十九里 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０８
６４９０
-218		 山武郡九十九里町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18.1m県
道、
南西3.5m、
角地
（都） １住居
特別用途地区
(60,200)
b ２５１０８
６４９０
-216		 山武郡九十九里町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m町道、
中間画地
（都） １住居
特別用途地区
(60,200)
c ２５１０８
６４９０
-505		 山武郡九十九里町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6.8m県道
、中間画地
（都） 近商
特別用途地区
(80,200)
d ２５１０８
６４９０
-206		 山武郡九十九里町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西11.1m町
道、中間画地
（都） １住居
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,324  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
14,774 		 100
[ 121.9]
12,120 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
12,100 
b (　           ) 
12,744  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
12,566 		 100
[ 108.9]
11,539 
11,500 
c (　           ) 
9,069  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
11,268 		 100
[  94.1]
11,974 
12,000 
d (　           ) 
10,003  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
9,893 		 100
[  83.2]
11,891 
11,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     11,900 円／㎡]  



九十九里 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価を把握できない既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地は最寄駅から約８．６ｋｍの近隣商業地域であり、自己使用による利用が中心であり、確実な賃貸ニ
ーズを見込むことは困難であり、駐車場を考量した小規模かつ低層の建物の想定は非現実的と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 九十九里 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山武郡九十九里町片貝字新納屋場３７０３番３
 0410000173793-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
九十九里 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
九十九里 5-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　源　正人   TEL.
鑑定評価額 1,880,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 山武郡九十九里町片貝字新納屋場３７０３番３
 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗、一般住宅
等が混在する既成商
業地域		 南西7.6m県道 水道、ガス 東金

8.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．６ｍ県道 交通

施設		 東金駅南東方

8.6km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 小売の日用品店舗を中心とする旧来からの商業地域としての環境を維持するものと見込まれる。地価水準は弱含
み傾向にあり、今後も当面は現状通りに推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は九十九里町の海岸近くの商住混在地域を中心として、その周辺市町も含まれる。需要者の中心は地元の居
住者、企業が中心だが、コンビニチェーン店等大手資本の事業者も見られる。駅や市街地から遠い旧来の商店街として
衰退傾向にあること、またこれにより需要者が限定されることにより、地価水準は弱含み傾向にある。需要の中心とな
る土地の価格帯は、標準地と同等規模で１８０万円～２００万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 コンビニを含む小規模店舗と一般住宅等が混在する地域であるがアパート等の収益物件は見られず適切な賃料水準の把
握が困難であること、駅から遠く交通利便性に劣ること、画地規模が小さく共同住宅や貸店舗の想定が困難であること
から収益還元法は非適用とした。土地需要は自己使用によるものが中心と想定されるため、比準価格を標準とし、最近
の不動産市場の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、高齢化の進行やコロナ禍以降の労
働環境の変化等を背景に、不動産需要は市街
地周辺に集中し、郊外の利便性に劣る地域は
弱含んでいる。

県道沿いにある町内の中心商業地だが地域要
因に格別の変動はない。供給物件、需要とも
に少なく地価は下落傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 九十九里 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０８
７００１
-40		 山武郡九十九里町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m県道、
中間画地
（都） １住居
特別用途地区
(60,200)
b ２５１０８
６４９０
-505		 山武郡九十九里町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東6.8m県道
、中間画地
（都） 近商
特別用途地区
(80,200)
c ２５１０８
６４９０
-218		 山武郡九十九里町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18.1m県
道、
南西3.5m、
角地
（都） １住居
特別用途地区
(60,200)
d ２５１０８
６４９０
-216		 山武郡九十九里町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m町道、
中間画地
（都） １住居
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,891  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,815 		 100
[  91.2]
11,859 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
11,900 
b (　           ) 
9,069  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
11,268 		 100
[  94.1]
11,974 
12,000 
c (　           ) 
15,324  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
14,774 		 100
[ 120.8]
12,230 
12,200 
d (　           ) 
12,744  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
12,566 		 100
[ 105.9]
11,866 
11,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     11,900 円／㎡]  



九十九里 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地は最寄駅から約８．６ｋｍの近隣商業地域であり、自己使用による利用が中心で確実な賃貸ニーズを
見込むことは困難であり、駐車場を考慮した小規模かつ低層の建物の想定は非現実的と判断したため適用しない
。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 九十九里 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　山武郡九十九里町片貝字新納屋場３７０３番３
 0410000173793-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考