令和7年1月15日　提出 九十九里 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   九十九里 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　広瀬　祥之   TEL.

鑑定評価額 1,750,000 円  １㎡当たりの価格 8,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武郡九十九里町真亀字南濱後４２１４番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西3.5m町道 水道、ガス 東金 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ町道 交通 施設 東金駅南東方 9.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現状である戸建住宅地域として推移するものと予測するが、別荘地の需要は低く、隣接市町を含め競合物 件は多く、住宅地域の熟成度はより低くなるものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏：ＪＲ東金線及びＪＲ外房線の各駅であり、九十九里町及びその周辺市町の圏域に存する住宅地域。②需 要者の属性：千葉県内の買主は約６４．３％（うち町内は約２６．１％）、土地の取引件数は減少、面積は増加。③需 給動向：中古住宅及び更地の取引が主流であり、分譲取引は非常に少ない。古家付きの土地値取引及び割安な更地取引 も多くみられる。④中心価格帯：更地で坪当たり２．５万円～３万円が需要の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は基準容積率１６０％の最寄駅から遠い戸建住宅地である。自己使用ニーズの高いエリアで確実な賃貸ニー ズを見込むことは困難であるため、収益価格の試算は割愛した。本件では、実証的な比準価格を採用し、代表標準地を 規準とした価格を参酌し、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　九十九里 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [110.2] [101.0] 100 8,360  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅建設及び貸家の着工は横ばい、持家の着 工は底堅い動き、個人消費及び設備投資は持 ち直しの動き、企業収益及び企業の業況判断 は改善。 真亀川に近い戸建住宅地域であり、特別の変 動はないが、最寄駅から遠く、人口減少及び 過疎地域の指定も相まって地価は継続して下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％