鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
多古 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多古 5-1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　宮崎　治夫

TEL.

鑑定評価額

40,200,000 円

１㎡当たりの価格

23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	香取郡多古町多古字穂浪１５９８番外				②地積　(㎡)	1,684 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	台形 1.2:1	店舗ＬＳ1	小売店舗や飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域	南東15.3m国道、西側道	水道	芝山千代田 7.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.5 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 1,684 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．３ｍ国道

交通

施設

芝山千代田駅南東方

7.8km

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、地域要因に特段の変動要因も見受けられないことから
、当面は現状の土地利用状況を継続していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、多古町を中心に周辺市町の商業地域一円である。需要者の中心は、広域的にロード展開する店舗事業者
や中小の地元事業者等である。町内中心部の既成商業地域から、郊外の幹線道路沿いの駐車場完備の店舗等に顧客が流
入するなか、国道２９６号沿道はロードサイド型店舗用地としての需要もあるうえ、西方に開設される圏央道のインタ
ーチェンジ等への期待感もある。不動産取引の状況から、当該地域の地価は概ね２０～３０千円／㎡となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映し信頼性も高い。一方、低層店舗等の
建ち並ぶ路線商業地域であるものの、自用目的での取引が中心であり、需要者も取引に際し賃料収入による収益性を重
視する傾向が弱く試算された収益価格はやや説得力に弱い。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、
収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横芝光 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 23,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[102.2]

[102.0]
100

23,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

多古町は、地域経済も低迷しているうえ、人
口減少・少子高齢化等の一般的要因も影響し
、不動産需要は総じて弱含みの状況にある。

町中心部の旧来の既成商業地域から飲食・物
販店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
へと顧客は移動しつつあり、地価も安定的で
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

多古 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０７９５１９ -1321	成田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西15m国道、中間画地		（都） (60,200)
b	２５１０７９５１９ -808	匝瑳市		更地	（　）	長方形	南東15m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	２５１０７８６３３ -730	山武郡横芝光町		更地	（　）	不整形	北7.5m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	２５１０７９５１９ -1304	成田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南14m県道、中間画地		（都） (60,200)
e	２５１０７３９１５ -93	旭市		更地	（　）	ほぼ台形	北西12m国道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,355	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	18,923	100 [ 82.4]	22,965	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	23,400
b	(　 ) 27,308	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	28,745	100 [ 122.1]	23,542		24,000
c	(　 ) 23,391	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	25,756	100 [ 111.3]	23,141		23,600
d	(　 ) 16,840	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	16,840	100 [ 75.0]	22,453		22,900
e	(　 ) 19,662	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	19,623	100 [ 83.2]	23,585		24,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +22.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,900 円／㎡]

多古 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,085,441	1,869,492	7,215,949	6,254,640	961,309	（　0.9489） 912,186	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	18,616,041 円　　　　（　 11,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多古 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	556.48	Ｓ1	556.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,684 ㎡	45.5 m x 37.0 m	前面道路：国道　 15.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	556.48	100.0	556.48	1,480	823,590	3.0	2,470,770
							0.0	0
～

～

～

～

計		556.48	100.0	556.48		823,590		2,470,770
								0

⑨年額支払賃料	823,590 円　×　12ヶ月　＝　 9,883,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 556.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,883,080 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 820,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,062,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,470,770 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,085,441 円　　　　（　 5,395 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,484 円/㎡　月額支払賃料（　 1,480 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多古 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	525,600 円	87,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	296,492 円	9,883,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 259,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 613,200 円	87,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	87,600 円	87,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,600 円	87,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,869,492 円　（　　　　　　 1,110 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 556.48 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,254,640 円（　　　　　 3,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,085,441 円
②総費用	1,869,492 円
③純収益　①－②	7,215,949 円
④建物等に帰属する純収益	6,254,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	961,309 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	912,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 542 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,616,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

多古 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	香取郡多古町多古字穂浪１５９８番	0405000594401-0000
2	香取郡多古町多古字穂浪１５９９番１	0405000594402-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
多古 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多古 5-1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　中本　敦士

TEL.

鑑定評価額

40,200,000 円

１㎡当たりの価格

23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	香取郡多古町多古字穂浪１５９８番外				②地積　(㎡)	1,684 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	台形 1.2:1	店舗ＬＳ1	小売店舗や飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域	南東15.3m国道、西側道	水道	芝山千代田 7.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.5 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 1,684 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．３ｍ国道

交通

施設

芝山千代田駅南東方

7.8km

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

圏央道開通後は自動車交通のアクセス性向上が期待されるが、現状では地域要因に特段の変動は見られず、現在
の環境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多古町及び周辺市町の路線型商業地域及び近隣商業地域である。需要者は周辺地域居住者やドライバー等
を対象とする物販・飲食事業者が中心である。国道２９６号沿線ではコロナ禍において店舗の閉店もあり、繁華性が低
下していたが、コロナ禍以降、散発的な出店が見られており、やや繁華性が回復している。中心価格帯は土地の規模が
１，７００㎡程度で総額約４，０００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用の店舗等が多く見られる商業地域であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低
位に求められた。一方、同一需給圏内の類似地域において生じた取引事例から求められた比準価格は、自己利用目的を
有する市場参加者が中心の市場の実態を反映している。従って、比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、さらに代
表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横芝光 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 23,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[103.4]

[102.0]
100

23,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内人口の減少・高齢化が進行しているが、
圏央道の開通や国際物流拠点の建設等の地域
経済活性化が期待される計画が進行中である
。

近隣居住者などを対象とする店舗の出店が散
発的に見られており、繁華性はやや回復して
いる。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

多古 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０７９５１９ -808	匝瑳市		更地	（　）	長方形	南東15m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	２５１０７９５１９ -1304	成田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南14m県道、中間画地		（都） (60,200)
c	２５１０７９５１９ -1321	成田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西15m国道、中間画地		（都） (60,200)
d	２５１０７８６３３ -730	山武郡横芝光町		更地	（　）	不整形	北7.5m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,308	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	28,745	100 [ 127.7]	22,510	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	23,000
b	(　 ) 16,840	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	16,840	100 [ 79.2]	21,263		21,700
c	(　 ) 18,355	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	18,923	100 [ 77.3]	24,480		25,000
d	(　 ) 23,391	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	25,756	100 [ 111.3]	23,141		23,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +22.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,900 円／㎡]

多古 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,208,222	1,868,499	7,339,723	6,432,800	906,923	（　0.9750） 884,250	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	18,045,918 円　　　　（　 10,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多古 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	556.48	Ｓ1	556.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,684 ㎡	45.5 m x 37.0 m	前面道路：国道　 15.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	556.48	100.0	556.48	1,500	834,720	3.0	2,504,160
							0.0	0
～

～

～

～

計		556.48	100.0	556.48		834,720		2,504,160
								0

⑨年額支払賃料	834,720 円　×　12ヶ月　＝　 10,016,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 556.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,016,640 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 831,381 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,185,259 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,504,160 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,963 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,208,222 円　　　　（　 5,468 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,504 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

多古 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	467,500 円	93,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	300,499 円	10,016,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 259,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 654,500 円	93,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	93,500 円	93,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,500 円	93,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,868,499 円　（　　　　　　 1,110 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 556.48 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,432,800 円（　　　　　 3,820 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,208,222 円
②総費用	1,868,499 円
③純収益　①－②	7,339,723 円
④建物等に帰属する純収益	6,432,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	906,923 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	884,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,045,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

多古 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	香取郡多古町多古字穂浪１５９８番	0405000594401-0000
2	香取郡多古町多古字穂浪１５９９番１	0405000594402-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考