令和7年1月15日　提出 多古 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多古 -1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　治夫   TEL.

鑑定評価額 3,760,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香取郡多古町多古字陣屋下７９８番１ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅のほか事業所等 も見られる混在住宅 地域 北5.6m町道、西側道 水道 芝山千代田 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.8 ｍ、奥行　約　　  17.9 ｍ、規模　　       265 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．６ ｍ町道 交通 施設 芝山千代田駅南東方 7.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか事業所等も混在する住宅地域であるが、地域要因に特段の変動要因も見受けられず、当面は現状 の土地利用状況を継続していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多古町を中心としてその周辺市町の住宅地域である。古くからの地元居住者が多い地域性から、需要者 は町内在住の居住者が中心であり、圏外からの転入は殆ど見られない。地縁的傾向も強く取引件数も少ないが、町内に おいては生活利便性が比較的高い地域であり、一定の需要は見込まれる。不動産取引の状況から、当該地域の地価は更 地で概ね１４千円／㎡前後であるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映した信頼性の高い価格を得ることがで きた。一方、戸建住宅を中心とする住宅地域内にあり、投資採算性を有する賃貸用建物の想定が困難であることから、 収益価格は試算しなかった。基本的には自用の戸建住宅地としての価格形成がなされる地域であることから、取引市場 の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芝山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 89.8] [102.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多古町は、地域経済も低迷しているうえ、人 口減少・少子高齢化等の一般的要因も影響し 、不動産需要は総じて弱含みの状況にある。 多古台等新興住宅地域と比較して、町内の既 成市街地内の住宅地に対する需要は依然低い 状態が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％