鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
酒々井 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

酒々井 -5

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　田中　正裕

TEL.

鑑定評価額

11,600,000 円

１㎡当たりの価格

59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	印旛郡酒々井町中川字苗代場３２８番				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートも見られる混在住宅地域	南東6m町道	水道、ガス、下水	京成酒々井 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 195 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ町道

交通

施設

京成酒々井駅東方

240m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの混在住宅地域であり、標準的使用に影響を及ぼす可能性のある地域要因の変化も認められないため、
当分の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は酒々井町、富里市、成田市の圏域に存するＪＲ成田線、京成本線沿線の住宅地域である。需要者の属性は
、酒々井町内在住者を中心に、都心あるいは空港、周辺市町に勤務するサラリーマン世帯が中心となる。地縁的選好性
の強い地域であり、圏外からの流入は少ない。需給動向は中古住宅を中心に、中心価格帯は更地で総額１０００万円～
１２００万円程度、中古戸建住宅は１７００万円前後、新築戸建住宅は２８００万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等も散見されるが、旧来からの地主が建築したケースが多く、土地価格に即応した賃料は期待できな
い地域であり、収益価格は低位に試算された。一方で、需要者は、自己居住目的の地元在住者が中心であり、かつ居住
の快適性・生活利便性等の環境要因を重視し、取引の意思決定を行っている。したがって戸建住宅市場の実態を反映し
た比準価格を標準とし、市場分析の結果等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内の人口は微減傾向、高齢化率は３０％を
超えているが、インバウンド需要の増加や空
港機能の回復等により、地域経済は回復基調
にある。

京成酒々井駅に近い旧来からの混在住宅地域
であり、交通利便性が良好なことから地価は
横這いから上昇に転じている。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

酒々井 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０７７６１９ -502	印旛郡酒々井町		建付地	（　）	ほぼ台形	北東9m町道、西7.9m、角地		１低専地区計画等 (50,100)
b	２５１０７７６１９ -704	印旛郡酒々井町		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4.5m町道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２５１０７７６１９ -135	印旛郡酒々井町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m町道、南西6m、角地		１低専 (60,100)
d	２５１０７７６１９ -665	印旛郡酒々井町		更地	（　）	ほぼ台形	東4.3m町道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,172)
e	２５１０７７６１９ -671	印旛郡酒々井町		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m町道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,248	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	49,527	100 [ 88.0]	56,281	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	59,100
b	(　 ) 58,462	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,339	100 [ 103.8]	57,167		60,000
c	(　 ) 64,939	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	59,346	100 [ 103.9]	57,118		60,000
d	(　 ) 44,767	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	43,985	100 [ 77.6]	56,682		59,500
e	(　 ) 46,671	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,091	100 [ 82.4]	57,149		60,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,600 円／㎡]

酒々井 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,613,931	413,875	2,200,056	1,989,480	210,576	（　0.9665） 203,522	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,153,510 円　　　　（　 21,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

酒々井 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.41	Ｗ2	147.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	195 ㎡	10.0 m x 20.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（３７㎡程度）４戸のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	73.71	100.0	73.71	1,610	118,673	1.0	118,673
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	73.71	100.0	73.71	1,610	118,673	1.0	118,673
							0.0	0
～

～

～

計		147.42	100.0	147.42		237,346		237,346
								0

⑨年額支払賃料	237,346 円　×　12ヶ月　＝　 2,848,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,848,152 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 236,397 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,611,755 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	237,346 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,176 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,613,931 円　　　　（　 13,405 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,611 円/㎡　月額支払賃料（　 1,610 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

酒々井 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,800 円	23,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	85,445 円	2,848,152　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,630 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 188,800 円	23,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	23,600 円	23,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,600 円	23,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 413,875 円　（　　　　　　 2,122 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9665

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 147.42 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0843	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0703 ×　 45 ％　＋　0.0958 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,989,480 円（　　　　　 10,202 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,613,931 円
②総費用	413,875 円
③純収益　①－②	2,200,056 円
④建物等に帰属する純収益	1,989,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	210,576 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	203,522 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,044 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,153,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

酒々井 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	印旛郡酒々井町中川字苗代場３２８番	0401000272379-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
酒々井 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

酒々井 -5

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　中本　敦士

TEL.

鑑定評価額

11,600,000 円

１㎡当たりの価格

59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	印旛郡酒々井町中川字苗代場３２８番				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートも見られる混在住宅地域	南東6m町道	水道、ガス、下水	京成酒々井 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 195 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ町道

交通

施設

京成酒々井駅東方

240m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られず、当面は現在の環境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は酒々井町及び周辺市町のＪＲ成田線、京成本線沿線に存する住宅地域と判定した。需要者は同圏域内在住
者が中心で、外部からの流入は少ない。京成酒々井駅の周辺の旧来の住宅地域で地縁的選好性の強い地域であるが、駅
徒歩圏内では開発分譲も行われており、地価は上昇傾向にある。中心価格帯は土地が２００㎡程度で１，１００万円台
半ば、中古住宅が１，７００万円前後、新築住宅が２，５００～３，０００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域には共同住宅が見られるものの、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算
された。比準価格は、同町内の類似地域に存する住宅地の取引事例から求められており、自己居住目的を有する市場参
加者が中心である市場の実態を反映している。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参
考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

酒々井駅周辺市街地を中心に需要は堅調で、
中心市街地辺縁部では宅地の新規供給も見ら
れている。

京成酒々井駅徒歩圏に所在する旧来からの混
在住宅地域である。交通利便性に優れており
、堅調な需要に支えられている。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

酒々井 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０７７６１９ -665	印旛郡酒々井町		更地	（　）	ほぼ台形	東4.3m町道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,172)
b	２５１０７７６１９ -164	印旛郡酒々井町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m町道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２５１０７７６１９ -704	印旛郡酒々井町		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4.5m町道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２５１０７７６１９ -135	印旛郡酒々井町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m町道、南西6m、角地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,767	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	43,985	100 [ 77.6]	56,682	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	59,500
b	(　 ) 50,905	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	55,785	100 [ 97.8]	57,040		59,900
c	(　 ) 58,462	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,339	100 [ 103.8]	57,167		60,000
d	(　 ) 64,939	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	59,346	100 [ 107.8]	55,052		57,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,600 円／㎡]

酒々井 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,462,126	456,082	2,006,044	1,772,360	233,684	（　0.9692） 226,487	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,622,184 円　　　　（　 23,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

酒々井 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.41	Ｗ2	147.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	195 ㎡	10.0 m x 20.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（３７㎡程度）４戸のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	73.71	100.0	73.71	1,509	111,228	1.0	111,228
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	73.71	100.0	73.71	1,524	112,334	1.0	112,334
							0.0	0
～

～

～

計		147.42	100.0	147.42		223,562		223,562
								0

⑨年額支払賃料	223,562 円　×　12ヶ月　＝　 2,682,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,682,744 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 222,668 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,460,076 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	223,562 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,050 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,462,126 円　　　　（　 12,626 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,510 円/㎡　月額支払賃料（　 1,509 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

酒々井 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,000 円	23,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	80,482 円	2,682,744　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 188,800 円	23,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	23,600 円	23,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,600 円	23,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 456,082 円　（　　　　　　 2,339 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 147.42 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,772,360 円（　　　　　 9,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,462,126 円
②総費用	456,082 円
③純収益　①－②	2,006,044 円
④建物等に帰属する純収益	1,772,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	233,684 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	226,487 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,161 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,622,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

酒々井 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	印旛郡酒々井町中川字苗代場３２８番	0401000272379-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考