令和7年1月15日　提出 酒々井 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒々井 -4 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　正裕   TEL.

鑑定評価額 4,840,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印旛郡酒々井町酒々井字上宿１６３２番７ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、事業所等が存 する県道沿いの混在 住宅地域 北西7.2m県道 水道、下水 酒々井 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.2 ｍ、奥行　約　　  17.3 ｍ、規模　　       147 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．２ｍ県道 交通 施設 酒々井駅南西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 標準的使用に影響を及ぼす可能性のある地域要因の変化はないため、当分の間は現状の土地利用状況を維持する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は酒々井町、富里市、成田市の圏域に存するＪＲ成田線、京成本線沿線の住宅地域である。需要者の属性は 、酒々井町内在住者を中心に、都心あるいは空港、周辺市町に勤務するサラリーマン世帯が中心となる。地縁的選好性 の強い地域であり、圏外からの流入は少ない。需給動向は中古住宅を中心に、中心価格帯は更地で総額５００万円程度 、中古戸建住宅は１０００万円前後、新築戸建住宅は２０００万円～２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的が主体の戸建住宅地域で、賃貸用戸建住宅の標準的な家賃水準の把握が困難な地域であること等から、収 益還元法の適用は断念した。地縁的選好性の強い地域であるため、需要者は自己居住目的の地元在住者が中心であり、 かつ居住の快適性・生活利便性等の環境要因を重視し、取引の意思決定を行っている。したがって町内及び周辺地区の 戸建住宅市場の実態を反映した比準価格を標準とし、市場分析の結果等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口は微減傾向、高齢化率は３０％を 超えているが、インバウンド需要の増加や空 港機能の回復等により、地域経済は回復基調 にある。 県道沿いの混在住宅地域であり、特別の変動 はなく、地価は概ね安定しており、横這い傾 向にある。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％