令和7年1月15日　提出 香取 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香取 -5 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　治夫   TEL.

鑑定評価額 2,680,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香取市小見川字八丁面４８６６番３４５ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした戸建 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 小見川 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    55 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.7 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       176 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小見川駅北東方 1.6km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小見川地区郊外の区画整然とした古くからの住宅団地であり、地域要因に特段の変動要因も見受けられないこと から、当面は現状の土地利用状況を継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ成田線沿線の香取市及び周辺市町の住宅地域である。需要者は市内在住の一次取得者が中心である 。小見川地区の中心市街地からはやや距離があるうえ地域周辺には生活利便施設等が乏しい住宅団地であるため、需要 は依然として弱含みであり地価も下落傾向が継続している。需要の中心となる価格帯は、更地の取引で３００万円前後 、新築戸建住宅の供給はほとんどなく、中古戸建住宅は５００万円～８００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映した信頼性の高い価格を得ることがで きた。一方、対象標準地は画地規模が小さく駐車場付アパート等の投資採算性に見合う収益物件の想定が困難なため、 収益価格は試算しなかった。基本的には自用の戸建住宅地としての価格形成がなされる地域であることから、取引市場 の実態を反映した比準価格を標準とし、市場分析の結果等を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 香取市内は、人口減少や少子高齢化の傾向が 進みつつある上、民間活力も停滞気味にあり 、不動産需要は総じて弱含みの状況にある。 生活利便施設等の接近性にやや難のある古く からの住宅団地であり、一般的要因の影響も あり、地価は引き続き下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％