令和7年1月15日　提出 富里 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富里 9-1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　一広   TEL.

鑑定評価額 65,400,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富里市美沢６番１２外 ②地積 　(㎡) 3,634   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2.5 工場兼事務所 Ｓ2 工場、倉庫、営業所 が建ち並ぶ内陸型の 工場地域 西12m市道 水道、ガス、下水 榎戸 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    85 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.1 ｍ、奥行　約　　  92.1 ｍ、規模　　     3,634 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 富里第二工業団地 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 榎戸駅北東方 5.0km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した工業団地であり、成田空港の滑走路新設や圏央道延伸等への期待感から工業地需要が堅調に推移するも のの、当面は土地利用状況に大きな変化はないものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、千葉県北東部の内陸型工業地域を中心に千葉県内外に及ぶ広域的な圏域。需要者の中心は成田空港関 連企業であり、都心から遠い立地条件により今のところ大型物流施設等の進出は少ない。今後は成田空港の滑走路新設 や圏央道延伸等により需要が強含みであり、物流用地の規制緩和により供給の増加も見込まれる。近隣地域周辺では取 引が見られないが、類似の工業団地の価格水準は土地単価１５，０００円～２５，０００円／㎡程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用の工場等が中心の工業団地であり、賃貸市場が未成熟で適正な賃料水準等の把握が困難なため、収益価格は 試算できなかった。一方、比準価格は現実の市場における工業地の取引価格から試算された実証的な価格であり、類似 の工業地の需給動向や取引価格が当事者の意思決定に大きな影響を与える市場特性からも説得力を有する。従って、本 件では比準価格を妥当な価格と認めて採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [110.6] 100 100 [102.0] 100 [131.3] [100.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 成田空港周辺エリアでは、滑走路新設や圏央 道延伸等への期待感から、工業地の需要が強 含みである。 工業地は堅調な需要に対し供給が極めて少な く、地価は上昇傾向を強めている。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.8 ％  ％