鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
富里 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富里 -5

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　笹野　善基

TEL.

鑑定評価額

14,900,000 円

１㎡当たりの価格

75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富里市日吉倉字松ノ木２０番５				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	台形 1:2	事務所兼住宅Ｗ2	事務所、共同住宅等が建ち並ぶ混在住宅地域	南西11.7m市道	水道、ガス、下水	京成成田 790m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 20 ｍ、南 35 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.4 ｍ、奥行　約　　 19.6 ｍ、規模　　 198 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　１
１．７ｍ市道

交通

施設

京成成田駅東方

790m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所等も見られる混在住宅地域で、今後も現状を維持していくものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ成田線及び京成本線沿線で、富里市を中心に隣接する成田市、酒々井町等周辺市町を含む圏域と判
定した。需要者は同一需給圏内居住者、小規模事業者、成田空港関連会社勤務者が中心となる。対象標準地の存する地
域は京成成田駅、複合商業施設に近い地域で、利便性が高く需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は更
地で１，５００万円前後、新築戸建で３，５００万円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

富里市内類似住宅地の取引事例から得られた比準価格は地域の市場性を反映して規範性を有し信頼できる。一方、収益
価格は地域の収益性の低さを反映して低位に試算された。自己使用目的で周辺取引価格を指標として取引される地域で
あるため、本件においては収益価格は参考に留め、実証的で規範性を有する比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価
額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口・世帯とも増加傾向。市街化区域近接の
調整区域内宅地開発が活発。国道４０９号外
道路整備が進捗中。成田空港機能拡張による
土地需要が拡大。

京成成田駅徒歩圏で大型商業施設にも近く需
要は高まっている。

価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め
られない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

富里 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０７７６１９ -717	富里市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東7.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２５１０７７６１９ -719	富里市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２５１０７７６１９ -720	富里市		更地	（　）	ほぼ台形	東7.1m市道、北西4m、二方路		１低専 (50,100)
d	２５１０７７６１９ -722	富里市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２５１０７７６１９ -732	富里市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,412	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	58,838	100 [ 82.7]	71,146	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	74,000
b	(　 ) 54,726	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	52,745	100 [ 72.2]	73,054		76,000
c	(　 ) 83,174	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	87,461	100 [ 94.1]	92,945		96,700
d	(　 ) 87,376	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,094	100 [ 122.4]	75,240		78,200
e	(　 ) 67,972	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	71,507	100 [ 102.4]	69,831		72,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,000 円／㎡]

富里 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,223,635	608,302	2,615,333	2,290,550	324,783	（　0.9692） 314,780	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,424,082 円　　　　（　 32,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富里 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.81	Ｗ2	190.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	11.4 m x 19.6 m	前面道路：市道　 11.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４７．６０㎡、２ＤＫのアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	95.20	100.0	95.20	1,450	138,040	1.0	138,040
							1.0	138,040
2～ 2	居宅	95.20	100.0	95.20	1,500	142,800	1.0	142,800
							1.0	142,800
～

～

～

計		190.40	100.0	190.40		280,840		280,840
								280,840

⑨年額支払賃料	280,840 円　×　12ヶ月　＝　 3,370,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,370,080 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 279,717 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,090,363 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	280,840 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,575 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 280,840 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 130,697 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,223,635 円　　　　（　 16,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,513 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富里 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,500 円	30,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,102 円	3,370,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,200 円	30,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 608,302 円　（　　　　　　 3,072 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 190.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,290,550 円（　　　　　 11,568 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,223,635 円
②総費用	608,302 円
③純収益　①－②	2,615,333 円
④建物等に帰属する純収益	2,290,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	324,783 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	314,780 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,424,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富里 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富里市日吉倉字松ノ木２０番５	0423000260246-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
富里 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富里 -5

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　大木　一広

TEL.

鑑定評価額

14,700,000 円

１㎡当たりの価格

74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富里市日吉倉字松ノ木２０番５				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	台形 1:2	事務所兼住宅Ｗ2	事務所、共同住宅等が建ち並ぶ混在住宅地域	南西11.7m市道	水道、ガス、下水	京成成田 790m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 65 ｍ、西 20 ｍ、南 35 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.4 ｍ、奥行　約　　 19.6 ｍ、規模　　 198 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　１
１．７ｍ市道

交通

施設

京成成田駅東方

790m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した混在住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、当面は現状の土地利用状況を維持するものと予測する
。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は富里市、成田市、酒々井町を中心としたＪＲ成田線、京成本線沿線の住宅地域。需要者は富里市を中心
に千葉県内の居住者が大部分を占め、成田空港や成田市周辺の企業・公共団体等に勤務する一次取得者が多い。対象標
準地周辺は成田市に隣接する事務所等が混在する住宅地域であり、駅や商業施設に近い立地条件から需要が堅調で、地
価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地が１，５００万円前後、新築戸建が３，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　戸建住宅を中心にアパート等も見られる地域だが、投資採算性の低い低層建物が主体のため収益価格はやや低位に求
められた。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、自己使用目的引が主体で快適性が
重視され、近傍取引価格が当事者の意思決定に大きな影響を与える市場特性からも説得力を有する。従って、本件では
比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、さらに近年の市場動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富里市の人口は、成田市に隣接する北部市街
地は増加傾向にあるが、利便性の劣る南部は
減少傾向にある。

地域要因に変動は見られない。利便性の高い
商住混在地域で需要は強含みであり、地価は
上昇傾向を強めている。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

富里 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０７７６１９ -717	富里市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東7.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２５１０７７６１９ -719	富里市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２５１０７７６１９ -722	富里市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２５１０７７６１９ -726	富里市		建付地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,412	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	58,838	100 [ 84.7]	69,466	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	72,200
b	(　 ) 54,726	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	52,745	100 [ 72.2]	73,054		76,000
c	(　 ) 87,376	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,094	100 [ 130.0]	70,842		73,700
d	(　 ) 96,781	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,588	100 [ 141.4]	72,552		75,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,000 円／㎡]

富里 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,212,709	607,560	2,605,149	2,290,550	314,599	（　0.9692） 304,909	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,222,633 円　　　　（　 31,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富里 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	111.81	Ｗ2	190.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	11.4 m x 19.6 m	前面道路：市道　 11.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４７．６０㎡、２ＤＫのアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	95.20	100.0	95.20	1,470	139,944	1.0	139,944
							1.0	139,944
2～ 2	共同住宅	95.20	100.0	95.20	1,470	139,944	1.0	139,944
							1.0	139,944
～

～

～

計		190.40	100.0	190.40		279,888		279,888
								279,888

⑨年額支払賃料	279,888 円　×　12ヶ月　＝　 3,358,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,358,656 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 278,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,079,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	279,888 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,567 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 279,888 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 130,254 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,212,709 円　　　　（　 16,226 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,533 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富里 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,500 円	30,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	100,760 円	3,358,656　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,200 円	30,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 607,560 円　（　　　　　　 3,068 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 190.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,290,550 円（　　　　　 11,568 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,212,709 円
②総費用	607,560 円
③純収益　①－②	2,605,149 円
④建物等に帰属する純収益	2,290,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	314,599 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	304,909 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,540 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,222,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富里 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富里市日吉倉字松ノ木２０番５	0423000260246-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考